每經(jīng)記者 宋欽章    每經(jīng)編輯 廖丹    

“不動產(chǎn)裝入信托”的制度障礙正在逐漸消除。繼2024年12月《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》發(fā)布后，北京市日前成功落地“雙首單”不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，這意味著不動產(chǎn)信托從制度設(shè)計(jì)邁向?qū)嵺`深化。

業(yè)界普遍認(rèn)為，將房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)直接登記，使得權(quán)屬界定更清晰規(guī)范，有助于實(shí)現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)隔離”。同時(shí)，委托人可以避免設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復(fù)雜程序，顯著降低了設(shè)立不動產(chǎn)信托的門檻。

盡管不動產(chǎn)信托登記制度已經(jīng)“破冰”，但SPV模式的不動產(chǎn)信托仍然具備優(yōu)勢。專家認(rèn)為，對于涉及出租、改造或資本增值的高價(jià)值商業(yè)房產(chǎn)，SPV架構(gòu)在稅務(wù)籌劃與事務(wù)管理上仍是優(yōu)選。

不動產(chǎn)信托登記制度的探索迎來新進(jìn)展

在不動產(chǎn)信托登記制度的探索方面，北京市取得了進(jìn)一步的進(jìn)展。

在去年12月11日北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（下稱《通知》）之后，北京市日前已成功實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)“雙首單”不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

這兩單信托項(xiàng)目由北京轄內(nèi)國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。其中：國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托，幫助老人實(shí)現(xiàn)“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的，促進(jìn)信托成為親情與責(zé)任的載體；外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設(shè)施登記為信托財(cái)產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈，構(gòu)建了新時(shí)代“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體的信托服務(wù)模式。

“第三方可通過登記信息一目了然地知曉財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，未來即便面臨債務(wù)糾紛，信托財(cái)產(chǎn)也能依法獨(dú)立于各方資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)‘風(fēng)險(xiǎn)隔離’。”外貿(mào)信托黨委書記、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛介紹，外貿(mào)信托的這單不動產(chǎn)信托項(xiàng)目為“吉量10號”，通過在不動產(chǎn)登記中心直接完成信托財(cái)產(chǎn)登記，并在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄明確標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱。

根據(jù)《通知》，不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的辦理流程分為辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記、簽訂信托文件、辦理信托財(cái)產(chǎn)登記三個(gè)環(huán)節(jié)。在辦理信托財(cái)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，委托人與信托機(jī)構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)契稅完稅（或減免稅）憑證、信托文件、中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：×××”。

“從目前看，不動產(chǎn)信托的推動，通過信托財(cái)產(chǎn)的登記，解決了信托財(cái)產(chǎn)與信托公司的財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性問題。如果沒有信托財(cái)產(chǎn)登記，信托公司的自有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)容易混同，導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性無法實(shí)現(xiàn)。”北京市京都律師事務(wù)所合伙人律師、京都家族信托法律事務(wù)中心秘書長滕杰書面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

據(jù)悉，不動產(chǎn)信托制度之前已在杭州、上海等地進(jìn)行試點(diǎn)。滕杰指出，《通知》對不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的定義以及登記方式與杭州的實(shí)踐較為相似，但其應(yīng)用范圍不再局限于慈善信托領(lǐng)域，堅(jiān)實(shí)地邁出構(gòu)建我國信托登記制度的一大步。

登記制度試行后，SPV模式是否會被淘汰？

據(jù)記者了解，此前，通過SPV（特殊目的載體）模式設(shè)立不動產(chǎn)信托是主流選擇之一。

中倫柏榮戰(zhàn)略慈善與財(cái)富傳承團(tuán)隊(duì)首席架構(gòu)師、清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員楊祥在署名文章《不動產(chǎn)信托或?qū)㈤_啟“普惠”模式》中提到，SPV模式是一種信托間接持有不動產(chǎn)的模式，即由委托人先以資金設(shè)立信托，在該資金信托下面，再新設(shè)一家SPV，SPV可采用有限公司或有限合伙的形式，由SPV作為不動產(chǎn)的持有主體。

隨著不動產(chǎn)信托登記制度在部分地區(qū)開始試行，SPV模式的吸引力有減弱趨勢。因?yàn)樵谠圏c(diǎn)地區(qū)，委托人可以直接將房產(chǎn)過戶至信托公司名下，并完成不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的登記（以下簡稱“直接登記模式”），從而省去了設(shè)立SPV的復(fù)雜流程。

然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在短期內(nèi)，SPV模式并不會被淘汰，因?yàn)樗匀痪哂兄苯拥怯浤Ｊ剿痪邆涞莫?dú)特優(yōu)勢。

滕杰告訴記者，即便實(shí)施了不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度，只要相關(guān)的稅收政策未作調(diào)整，通過SPV模式的優(yōu)勢仍非常明顯。“如果通過信托作為有限合伙人的SPV持有不動產(chǎn)，委托人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入SPV，稅收上與直接轉(zhuǎn)給信托公司沒有差別，而且委托人作為普通合伙人也有控制權(quán)，同時(shí)由于運(yùn)用了SPV，在不動產(chǎn)自身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)上，比如房產(chǎn)出租因房產(chǎn)質(zhì)量問題對租賃人產(chǎn)生傷害、不動產(chǎn)失火等風(fēng)險(xiǎn)，均可以與信托公司隔離，避免信托公司承擔(dān)過重的責(zé)任。此外，在SPV模式下，委托人還可以通過擔(dān)任普通合伙人比較自由控制房產(chǎn)。”

大成律師事務(wù)所全球資產(chǎn)安全法律中心主任、國家全額獎(jiǎng)學(xué)金公派留學(xué)國際信托法研究生王旭律師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，從實(shí)務(wù)角度看，SPV模式與直接登記模式各有其適配場景，需結(jié)合資產(chǎn)性質(zhì)、稅務(wù)成本及管理需求綜合判斷。

在他看來，在直接登記模式下，委托人可直接將房產(chǎn)過戶至信托公司名下，省去設(shè)立SPV的流程，縮短信托設(shè)立周期、減輕架構(gòu)復(fù)雜度及減少成本；同時(shí)，房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的直接登記，增強(qiáng)了權(quán)屬公示性，在債務(wù)隔離和后續(xù)抵押、過戶等操作中法律風(fēng)險(xiǎn)更低。“但這一模式也存在一定的局限性，并不適合持有大量商業(yè)房產(chǎn)，且試點(diǎn)范圍有限，目前僅適用于北京轄區(qū)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)和北京轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，其他地區(qū)仍需依賴SPV架構(gòu)。”

王旭律師強(qiáng)調(diào)，SPV架構(gòu)模式在商業(yè)房產(chǎn)管理中的優(yōu)勢依然突出。“房產(chǎn)家族信托的SPV模式通常包括合伙企業(yè)模式、‘合伙企業(yè)+有限責(zé)任公司’的雙層結(jié)構(gòu)兩種，在相應(yīng)結(jié)構(gòu)中委托人可通過SPV靈活滿足發(fā)票開具、合同簽約、折舊抵稅等實(shí)務(wù)需求，尤其適合需要集中管理多套房產(chǎn)或大型商業(yè)房產(chǎn)的場景。例如，商業(yè)房產(chǎn)的租金收入在SPV框架下可通過增值稅、所得稅優(yōu)化等方式降低稅負(fù)。此外，對于非試點(diǎn)地區(qū)的委托人，或未來可能涉及股權(quán)交易、跨境架構(gòu)的資產(chǎn)，SPV模式因具備企業(yè)股權(quán)屬性，在融資和資本運(yùn)作層面更具擴(kuò)展空間。”

“從選擇邏輯來看，自住房產(chǎn)若無商業(yè)運(yùn)營需求，采用直接登記模式更為高效便捷；而涉及出租、改造或資本增值的高價(jià)值商業(yè)房產(chǎn)，SPV架構(gòu)在稅務(wù)籌劃與事務(wù)管理上仍是優(yōu)選。”王旭律師進(jìn)一步表示，當(dāng)前政策環(huán)境下，兩種模式將長期并存：登記制度的便捷性有利于普及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓更多居民享受房產(chǎn)信托的功能優(yōu)勢，SPV則持續(xù)支撐復(fù)雜資產(chǎn)管理需求，適合持有高價(jià)值商業(yè)房產(chǎn)。建議委托人根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模、地域政策及長期規(guī)劃動態(tài)調(diào)整方案，例如試點(diǎn)地區(qū)可優(yōu)先評估稅務(wù)成本，非試點(diǎn)地區(qū)仍需以SPV作為合規(guī)路徑，而跨境或高凈值資產(chǎn)組合則需提前預(yù)留架構(gòu)彈性。

他向記者坦言，未來若登記制度向全國推廣，可能進(jìn)一步覆蓋簡單商業(yè)場景，但涉及股權(quán)交易、資產(chǎn)證券化等深層需求時(shí)，SPV的核心功能仍不可替代。“總體而言，制度創(chuàng)新為市場提供了多元化工具，但‘一刀切’并不可行，精準(zhǔn)匹配目標(biāo)才是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)安全與增值的關(guān)鍵。”

不動產(chǎn)信托逐漸“飛入尋常百姓家”

在業(yè)內(nèi)人士看來，不動產(chǎn)信托登記政策為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障，能夠讓設(shè)立不動產(chǎn)信托繞過設(shè)立SPV等復(fù)雜架構(gòu)的過程，降低了設(shè)立門檻，讓不動產(chǎn)信托不再是普通家庭難以觸及“奢侈品”。

在我國，房產(chǎn)已經(jīng)成為許多普通家庭最重要的資產(chǎn)，其傳承問題自然備受關(guān)注。如果不動產(chǎn)信托能夠“飛入尋常百姓家”，這無疑將是解決這一問題的良好途徑之一。

然而，在行業(yè)專家眼中，不動產(chǎn)信托要真正普及至普通家庭亦需搭配稅制創(chuàng)新。

也有觀點(diǎn)稱，不動產(chǎn)信托登記的具體細(xì)則，比如不動產(chǎn)直接進(jìn)入信托的具體流程、要求和標(biāo)準(zhǔn)等，仍有待進(jìn)一步完善和明確。

上海承以信律師事務(wù)所律師謝佩霖在署名文章中提到，城市住宅持有人資質(zhì)也是需要解決的問題之一。“目前，我國不少核心城市僅允許符合購房資質(zhì)的個(gè)人持有當(dāng)?shù)刈≌?，這導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈≌瑹o法由信托機(jī)構(gòu)持有，致使將當(dāng)?shù)刈≌b入不動產(chǎn)信托成為無法完成的事項(xiàng)。”

值得注意的是，上述提及的《通知》僅規(guī)定契稅完稅（或減免稅）憑證是信托財(cái)產(chǎn)登記的重要條件，并未提及相關(guān)征稅細(xì)節(jié)。北京市京都律師事務(wù)所高級稅法顧問、京都家族信托法律事務(wù)中心執(zhí)行主任高慧云在對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不動產(chǎn)信托的設(shè)立、持有和終止過程均涉及稅收爭議。例如，在信托的設(shè)立和終止階段，不動產(chǎn)的登記變更行為若參照“非交易過戶”制度，則不被視為交易行為，也不涉及較多稅收。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝