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每經(jīng)記者 杜冉樂

11月6日，當(dāng)代置業(yè)（01107，HK）對外公告稱，公司旗下北京綠色春天股權(quán)投資基金（有限合伙）（以下簡稱綠色基金）的優(yōu)先級有限合伙人民生加銀資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱民生加銀）悉數(shù)退出，使得該基金總規(guī)模由8億元降至4.3億元。

上述基金主要投向了北京當(dāng)代摩碼置業(yè)，其旗下唯一項目為當(dāng)代采育滿庭春MOMA自住房項目，但去年因部分樓盤質(zhì)量瑕疵而被曝光整改。此外，當(dāng)代置業(yè)還于近日從中航信托回購了南昌當(dāng)代項目35%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，前述基金資管、信托投資模式實為“名股實債”，即為高息過橋資本。從退出時點來看，隱現(xiàn)房企與機構(gòu)之間的利益博弈。

民生加銀“退伙”疑云

資料顯示，上述綠色基金成立于2014年4月15日，由當(dāng)代置業(yè)附屬公司北京當(dāng)代綠色投資基金作為普通合伙人（GP），另一附屬公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)作為有限合伙人（LP）構(gòu)成，總規(guī)模為8億元，其中當(dāng)代節(jié)能置業(yè)出資7.85億元，占比約98%。

僅隔了2個月，上述合伙制基金再度引入新投資人，雖然投資總規(guī)模未變，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了新變化，其中民生加銀出資3.7億元作為優(yōu)先級，占基金總規(guī)模的46.25%，而當(dāng)代節(jié)能置業(yè)成了次級，出資額占基金總規(guī)模降為51.87%。

前述綠色基金主要投資于北京當(dāng)代摩碼置業(yè)，從該房企的股東來看，該基金為獨自出資，資金最終流向了北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)的當(dāng)代采育滿庭春MOMA自住房項目。

按照公告表述，協(xié)議期限為5年，但基金到期前被解散或經(jīng)修訂的有限合伙協(xié)議另行延長期限除外。該期限前2年為投資期，后3年為回報期。如果經(jīng)大多數(shù)有限合伙人批準(zhǔn)，GP可以將投資或回報期限延長1年。

在北京一位房地產(chǎn)機構(gòu)人士看來，當(dāng)時資金環(huán)境較為緊張，當(dāng)代置業(yè)引入民生加銀，可能也希望后者能較長期投資。當(dāng)代采育滿庭春項目離北京主城太遠了，快到廊坊去了。

作為北京推出“自住房”試點的典型項目，彼時媒體曾曝出其首次開盤被中簽家庭“棄選”、“棄購”等負面消息。雖然操盤該項目的相關(guān)負責(zé)人出來澄清，但其也坦言區(qū)位較偏。

去年9月份，上述自住房項目部分樓棟被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門查出混凝土不達標(biāo)而要求整改。雖然上述自住房開發(fā)坎坷，但去年國慶節(jié)后降息潮及京津冀一體化政策紅利出爐，樓盤銷售借勢“復(fù)活”發(fā)力。

財報顯示，上述自住房項目總建面17萬平方米，2014年已售面積近14.4萬平方米，售價9500元/平方米，合約銷售13.65億元，今年上半年合約銷售1424.4萬元，銷售面積1499平方米。據(jù)第三方銷售平臺顯示，該項目目前已經(jīng)售罄。

作為重要的股權(quán)投資方，加上項目銷售回款正常，民生加銀自然有動力繼續(xù)參與投資及分享后續(xù)收益，此時退伙，外界猜測不斷。

11月9日，當(dāng)代置業(yè)投資者關(guān)系部相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者強調(diào)說，基金的目標(biāo)現(xiàn)金流比預(yù)期較早實現(xiàn)，公司認為基金不再需要大量資金運營。

“名股實債”資本游戲

基金現(xiàn)金回報方案顯示，除了可分配現(xiàn)金首先結(jié)付基金費用（LP投資額的1%）之外，其次用于結(jié)付優(yōu)先級LP本金及11.2%的預(yù)期回報率，接著依次為次級LP及GP，最后按8:2分配給LP及GP。

記者注意到，民生加銀11.2%的預(yù)期回報率，這與當(dāng)前信托融資成本幾乎相當(dāng)。按照當(dāng)代置業(yè)財報，今年上半年毛利率為41.5%，與去年同期的45.9%相比，下降4.4個百分點。

10月20日，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)以8050萬元從中航信托回購了南昌當(dāng)代項目35%股權(quán)，使之重新成為其全資子公司。當(dāng)代置業(yè)表示，此舉可讓公司最大程度自主管理該子公司營運及提升項目的利潤回報。

上海一位不愿具名的地產(chǎn)金融人士表示，當(dāng)代置業(yè)上述運作，實際上就是一種過橋借款，屬于假股實債，一旦賬面資金不緊張，就會立馬替換掉那些高成本資金，不然會加大成本，吞噬一部分利潤，因為港股投資者很看重利潤率指標(biāo)，這影響股價及融資。

對此，記者向當(dāng)代置業(yè)發(fā)去了采訪提綱，對方確認當(dāng)天答疑，但截至發(fā)稿仍未回復(fù)。

2013年7月，當(dāng)代置業(yè)逆市赴港IPO，自我標(biāo)榜為綠色地產(chǎn)，但遭港股投資人用腳投票，上市首日即破發(fā)，被指土儲不足為最大掣肘。當(dāng)年下半年，當(dāng)代置業(yè)耗資近20億元用于拿地。

去年，當(dāng)代置業(yè)繼續(xù)全國逆市拿地，總耗資約28億元，其中包括與旭輝控股、北辰實業(yè)合作奪地，而今年上半年，其儲備土地3塊，耗資21.85億元。

記者注意到，當(dāng)代置業(yè)認為自己既不是傳統(tǒng)的買地賣房型房企，也不是平臺型房企，而是生態(tài)型房企，其試圖建立生態(tài)鏈，內(nèi)部孵化，打造創(chuàng)新生態(tài)體，以反哺地產(chǎn)銷售溢價、用戶粘性和去化速度。

今年8月7日，當(dāng)代置業(yè)與喜神資產(chǎn)聯(lián)合廣聯(lián)達、弘高創(chuàng)意等共同成立了一個名為“綠民投產(chǎn)業(yè)鏈基金”，瞄準(zhǔn)綠色科技地產(chǎn)。另據(jù)媒體報道稱，該基金首期規(guī)模有望突破10億元，通過與金融機構(gòu)股債配資可實現(xiàn)管理資產(chǎn)50億元。