每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

小區(qū)人車分流、層高不低于3米、樓板厚度增加、打造全齡友好型活動(dòng)場(chǎng)地……

杭州的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)終于正式亮相。繼去年末杭州優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則后，今年2月19日，杭州市政府常務(wù)會(huì)議研究了《杭州市進(jìn)一步開展住宅品質(zhì)提升工作的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》）等事項(xiàng)。3月11日，《實(shí)施意見》正式出臺(tái)，并配套制定《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》），將于4月1日起施行。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，在品質(zhì)升級(jí)的“政策紅利”背后，市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)品分化的擔(dān)憂逐漸浮現(xiàn)。一方面，房企紛紛布局“層高3.5米”“智慧社區(qū)”等高端設(shè)計(jì)，“好房子”是否會(huì)借此機(jī)會(huì)提高價(jià)格？另一方面，存量新房面臨“產(chǎn)品力堰塞湖”困境，剛需盤在與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比中，是否會(huì)陷入去化僵局？

大戶型層高最低3.15米

記者注意到，《導(dǎo)則》從基本規(guī)定、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、暖通設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、室外環(huán)境設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)十個(gè)方面，對(duì)杭州市新建商品住宅項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)給出了更為詳盡的指導(dǎo)。此外，還對(duì)套內(nèi)空間等提出了更細(xì)致的要求，諸如“高層住宅底層必須架空，且架空層高度不小于4米”“在住宅層高不小于3米的基礎(chǔ)上，大戶型要求層高不小于3.15米”“鼓勵(lì)結(jié)合景觀設(shè)置風(fēng)雨連廊”等。

“杭州此前已發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》，其中規(guī)定在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺(tái)的，陽臺(tái)按1/2計(jì)算容積率；風(fēng)雨連廊不納入容積率計(jì)算等。此次則從建筑規(guī)范層面進(jìn)行了更細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)提升，比如層高方面等。”

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生向記者介紹稱，“實(shí)際上，杭州在‘好房子’的探索上頗為積極。2024年12月，杭州市政協(xié)召開了‘品質(zhì)住宅房產(chǎn)研討會(huì)’，中指研究院受邀參會(huì)，會(huì)議探討了各地開展‘四代宅’的情況以及杭州的相關(guān)工作。而杭州后續(xù)動(dòng)作仍是圍繞‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)，從‘好房子’的各個(gè)維度，即建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升?，F(xiàn)行的建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)是多年前制定的，有必要進(jìn)行提高。”

值得一提的是，3月16日，浙江省發(fā)布《大力提振和擴(kuò)大消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施方案》），其中明確，浙江將深入實(shí)施“好房子”試點(diǎn)，鼓勵(lì)地方優(yōu)化容積率計(jì)算等規(guī)定，因地制宜增加改善性住房供給，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“浙江發(fā)布的《實(shí)施方案》將‘好房子’建設(shè)和現(xiàn)房等模式推進(jìn)置于首位，充分彰顯了其在住房消費(fèi)中的重要地位。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，“這一表述延續(xù)了去年以來‘好房子’建設(shè)的總體精神以及今年的總體工作部署。其創(chuàng)新之處在于，與中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》中‘以高質(zhì)量供給創(chuàng)造有效需求’的政策導(dǎo)向高度契合。通過建設(shè)‘好房子’和提供現(xiàn)房等舉措，較好地落實(shí)了高質(zhì)量供給的導(dǎo)向，對(duì)創(chuàng)造有效住房需求具有良好的指引作用。”

未來在“好房子”新規(guī)下誕生的產(chǎn)品無疑具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這對(duì)杭州市場(chǎng)現(xiàn)有的項(xiàng)目銷售是否會(huì)產(chǎn)生沖擊？“舊標(biāo)準(zhǔn)”下的新房，是否會(huì)加快出清速度？對(duì)于普通購(gòu)房者而言，是否會(huì)因期待“好房子”而放慢置業(yè)腳步？

3月18日，杭州濱運(yùn)映翠灣項(xiàng)目剛剛結(jié)束加推認(rèn)購(gòu)登記，置業(yè)顧問小張一邊忙著回應(yīng)客戶提問，一邊告訴記者：“共有1000多組客戶報(bào)名，沒報(bào)名的肯定沒機(jī)會(huì)撿漏了，只能等下一批。”

談及杭州剛出臺(tái)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，小張表示：“‘好房子’固然好，但實(shí)際上買房人對(duì)現(xiàn)在的新房熱情依舊高漲，畢竟‘好房子’價(jià)格可能更高，而當(dāng)前推向市場(chǎng)的仍是限價(jià)項(xiàng)目。”

杭州市民陳先生則向記者表示：“過去兩年，杭州房?jī)r(jià)處于盤整階段，到底有多少改善型需求需要‘好房子’，這是個(gè)問題。另一個(gè)問題是，剛需群體能否買得起價(jià)格更高的‘好房子’？如果是改善需求，可能會(huì)選擇換購(gòu)‘好房子’；如果是剛需，目前新房或者二手房整體價(jià)格仍處于較為適中的水平。”

市場(chǎng)如何看待“好房子”

“存量新房銷售肯定會(huì)受到影響。如今很多城市都已出現(xiàn)這種現(xiàn)象，比如南京、合肥。但杭州的優(yōu)勢(shì)在于‘紅盤’去化速度很快。”高院生分析指出，“這導(dǎo)致杭州的庫存存在一定結(jié)構(gòu)性失衡，城區(qū)內(nèi)真正在售的項(xiàng)目數(shù)量不多，存量相對(duì)不大，所以未來‘好房子’對(duì)城區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目的沖擊不會(huì)太大。但對(duì)郊區(qū)的一些項(xiàng)目肯定會(huì)造成一定壓力，而且是價(jià)格之外的多種因素共同作用的結(jié)果”。

不過，在“好房子”預(yù)期下，開發(fā)商對(duì)高周轉(zhuǎn)模式的執(zhí)念可能會(huì)有所改變。高院生表示：“2024年10月之后推出的地塊取消了限價(jià)，企業(yè)為保證品質(zhì)和利潤(rùn)，更加注重產(chǎn)品前期的打磨，改變了以往的快周轉(zhuǎn)模式，所以項(xiàng)目入市節(jié)奏也有所放緩。”

一家頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者坦言：“杭州‘好房子’的剛性標(biāo)準(zhǔn)尚未完全推出，從營(yíng)銷端直觀感受來看，客戶對(duì)‘好房子’的感知還不夠強(qiáng)烈。目前公司在售項(xiàng)目所剩房源不多，也不想進(jìn)行促銷。另一方面，當(dāng)下杭州市場(chǎng)表現(xiàn)良好，能夠?qū)崿F(xiàn)高溢價(jià)銷售，所以并未針對(duì)‘好房子’專門開展促銷活動(dòng)。”

值得注意的是，盡管2月是樓市傳統(tǒng)淡季，且受春節(jié)假期影響，但這并未過多干擾杭州市場(chǎng)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月，杭州十區(qū)商品住宅供需規(guī)模較2024年同期分別增長(zhǎng)40.2%和31.8%，今年前兩個(gè)月累計(jì)成交面積67.8萬平方米，同比增長(zhǎng)3.8%。同時(shí)，2月單月和前兩月累計(jì)可售住宅面積均減少8.8%。

記者注意到，杭州不同區(qū)域、不同板塊的項(xiàng)目銷售表現(xiàn)分化明顯。在未來“好房子”的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，項(xiàng)目該如何精準(zhǔn)定位并快速去庫存？

“除房?jī)r(jià)因素外，部分郊區(qū)項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房階段，這其實(shí)是一大優(yōu)勢(shì)。對(duì)很多購(gòu)房者來說，實(shí)地看房，買了就能交房，節(jié)省了2至3年的時(shí)間成本。至于對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的影響程度，取決于項(xiàng)目自身的進(jìn)度和推盤規(guī)模。如果是循序漸進(jìn)地推盤，可能不利因素會(huì)相互抵消，不會(huì)表現(xiàn)得過于明顯。”高院生表示。

另一方面，杭州的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)也十分亮眼，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)預(yù)期。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2月杭州共出讓14宗宅地，成交總金額達(dá)179.5億元，超過了上海。值得注意的是，這14宗土地平均溢價(jià)率達(dá)38.1%，在全國(guó)宅地出讓金TOP10城市（市本級(jí)）中位居榜首。

就在3月18日，杭州土拍又成功出讓2宗宅地，溢價(jià)率分別為24.07%和9.09%，成交總金額約23.75億元。其中，錢塘區(qū)下沙單元地塊的溢價(jià)率達(dá)24.07%，成交樓面價(jià)為20472元/平方米。高院生分析指出：“該地塊未來可打造小高層、洋房或疊墅，突破常規(guī)高層產(chǎn)品溢價(jià)瓶頸，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格在4萬元/平方米左右。”