每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月19日晚間，保利物業(yè)（HK06049，股價25.25港元，市值139.72億港元）正式披露2024年中報。

保利物業(yè)中報顯示，上半年，公司實現(xiàn)收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利為16.10億元，同比增長6.5%；毛利率為20.46%，較去年同期下降0.71個百分點；期內(nèi)溢利為8.55億元，同比增長10.0%。

分業(yè)務板塊來看，物業(yè)管理服務收入約為55.93億元，同比增長16.1%；非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務收入分別約為10.28億元和12.50億元，同比分別減少2.1%和1.8%。

在8月20日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，保利物業(yè)管理層表示，上半年除拓展外皆達成年初設定的增長10％預期目標；下半年，公司預期目標為實現(xiàn)收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％。

上半年，保利物業(yè)除拓展外皆達成年初設定的增長10％預期目標。圖為第二屆國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會上的保利物業(yè)展臺。 視覺中國圖

社區(qū)增值服務收入連降

上半年，保利物業(yè)總收入同比增長10.2%至78.71億元，而物業(yè)管理服務收入仍是貢獻主力，同比增長16.1%至55.93億元。

其中，來自第三方的物業(yè)管理服務收入約23.18億元，較2023年同期增長約17.7%，占物業(yè)管理服務總收入約41.4%，同比提高約0.5個百分點；非業(yè)主增值服務收入同比下降2.1%至10.28億元；社區(qū)增值服務收入同比降1.8%至約12.50億元。這已是非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務兩項業(yè)務收入連續(xù)兩年下降。

對此，保利物業(yè)方面解釋稱，非業(yè)主增值服務收入下降，是由于提供案場協(xié)銷服務的項目數(shù)量下降，以及寫字樓租賃業(yè)務收入由于市場波動出現(xiàn)小幅下降。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該業(yè)務板塊中，其他非業(yè)主增值服務收入不降反升，同比提升約17.4%，主要與年內(nèi)推進前介咨詢、承接查驗、交付服務等業(yè)務的承接率提升，以及加速工程維修業(yè)務布局有關。

保利物業(yè)管理層也表示，整體來看，上半年除拓展外皆達成年初設定的增長10％預期目標。下半年，公司預期目標為實現(xiàn)收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10％，全年目標圍繞拓展增值品質(zhì)和降本增效工作重點展開。

需要指出的是，雖然整體營收在增長，但從利潤指標來看，上半年保利物業(yè)出現(xiàn)較大幅度下滑，毛利增速6.5%，相比2023年同期的15.8%大幅下滑9.3個百分點；毛利率也同比下降0.71個百分點至20.46%。

具體來看，今年上半年，保利物業(yè)社區(qū)增值服務毛利率最高，從去年同期的38.12%增至38.85%；非業(yè)主增值服務毛利率從去年同期的19.58%下降至18.05%，而毛利占比達到58.3%的物業(yè)管理服務業(yè)態(tài)毛利率僅為16.79%。

在業(yè)績發(fā)布會上，保利物業(yè)管理層表示，上半年公司利潤率為10.86％，基本保持穩(wěn)定持平。其中，基礎物業(yè)服務毛利率與去年同期持平，非增業(yè)務毛利率受市場競爭及地產(chǎn)環(huán)境影響有所降低。“隨著各類組織、經(jīng)濟主體的預算壓縮，利潤空間可能會受到擠壓。在物業(yè)行業(yè)的大環(huán)境下，盈利空間也可能會受到一定影響。”

第三方面積占比微漲

事實上，目前，保利物業(yè)的物業(yè)管理服務增長，主要來自管理規(guī)模的增加。

截至今年上半年，保利物業(yè)已進入全國30個省份205個城市，服務業(yè)主數(shù)量超過200萬戶；合同管理面積增至9.5億平方米，在管面積約7.57億平方米，分別同比增加13.1%、15.4%。

其中，來自保利發(fā)展的面積占比僅35.1%，第三方面積占比同比提升1.6個百分點至64.9%。僅從規(guī)模上來看，第三方業(yè)務在保利物業(yè)的存在感愈來愈明了，上半年新拓展第三方項目單年合同金額達到約12億元，新簽約第三方項目單年合同金額達到約10.67億元。

此外，上半年保利物業(yè)新拓展第三方單年合同金額超千萬元的項目達35個，在新拓展第三方項目單年合同額中的占比達約64.3%，同比提升約5.7個百分點；京津冀、長三角、珠三角及中部城市群的新簽約第三方項目單年合同金額占比達到約66%，同比提升約10.5個百分點。

在業(yè)績發(fā)布會上，保利物業(yè)管理層表示，下半年，公司將圍繞“502戰(zhàn)略”進行系統(tǒng)性布局，聚焦50個核心城市，每一個城市實現(xiàn)兩億項目集群的物管規(guī)模。此外，保利物業(yè)將圍繞核心業(yè)態(tài)，加大長三角、珠三角等地區(qū)的資源投放和拓展力度；聚焦優(yōu)質(zhì)用戶，特別是聚焦民生基礎領域和先進產(chǎn)業(yè)的客戶，深化大客戶資源的生根疊加。

值得一提的是，在保利物業(yè)上半年的收入構(gòu)成中，保利發(fā)展與第三方貢獻的收入占比差距較2023年同期縮小了1個百分點。其中，由保利發(fā)展帶來的收入達32.76億元，占比58.6%；第三方的收入為23.18億元，占比41.4%。

究其原因，在于兩者之間的平均物業(yè)費單價差。中報顯示，上半年，來自保利發(fā)展的住宅物業(yè)費單價為2.44元/平方米/月，來自第三方的則為1.82元/平方米/月。上半年，保利物業(yè)住宅社區(qū)平均物業(yè)費單價同比增加0.04元~2.29元/平方米/月，這在當前物業(yè)費漲價難的行業(yè)難題下實屬不易。

貿(mào)易應收賬款增超五成

行業(yè)正面臨多項挑戰(zhàn)，包括收并購帶來的計提商譽減值、應收賬款周期較長、增值服務業(yè)務增長失速等問題，就算是具有央企背景的保利物業(yè)也難以獨善其身。

中報顯示，截至今年6月底，保利物業(yè)貿(mào)易應收款項及應收票據(jù)約為35.8億元，較去年底的約23.41億元增加約12.4億元。保利物業(yè)方面表示，一方面是由于公司在管面積的擴大及項目數(shù)量的增加；另一方面，則是由于公共服務項目的物業(yè)管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響，導致貿(mào)易應收款項余額增加。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上半年保利物業(yè)的貿(mào)易應收賬款總計約37.3億元，同比增長52.6%。其中來自關聯(lián)方的應收賬款為8.38億元，同比增長61.08%；來自第三方的應收賬款28.9億元，同比增長50.37%。而去年同期，保利物業(yè)的關聯(lián)方應收賬款增速是38.4%，第三方是9.9%。以此來看，無論是第三方還是關聯(lián)方的應收賬款，增速均遠超營收增速。

保利物業(yè)管理層表示，上半年公司應收賬款余額較年初增長超50％，同比增長21％，綜合回款率同比下降3個百分點左右?；乜顗毫χ饕性谧≌凸椖可?，回款率降幅為3個百分點左右；商辦業(yè)態(tài)回款率則相對穩(wěn)定，同比上升了0.4個百分點。“目前回款風險可控，預計下半年有所改善。”

此外，保利物業(yè)方面表示，在現(xiàn)金流管控方面將重點放在應收賬款的回款上。全年現(xiàn)金流管理目標為始終堅持現(xiàn)金流穩(wěn)健增長，爭取資金流動性與盈利能力的平衡，現(xiàn)金流凈流量覆蓋凈利倍數(shù)不低于1，應收賬款周轉(zhuǎn)率不低于6.5。

截至今年6月底，保利物業(yè)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物106.05億元，相較去年同期減少了約4.06億元，保利物業(yè)方面表示，“將資金投入使用效率更高的資產(chǎn)運營業(yè)務及增值服務”。

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