每經(jīng)AI快訊，2023年12月24日，中信建投發(fā)布研報點評建發(fā)股份（600153）。

公司擬以27.5億元向控股股東建發(fā)集團收購其持有的建發(fā)房產(chǎn)8%股權，收購完成后，公司將持有建發(fā)房產(chǎn)62.7%的股權。此次收購推進了控股股東進行建發(fā)房產(chǎn)股權轉讓這一歷史遺留問題的解決，收購的PB估值倍數(shù)為1.27x，小于建發(fā)房產(chǎn)旗下三家上市公司的PB估值水平，定價較為公允；根據(jù)前三季度業(yè)績計算，此次收購預計對公司歸母凈利潤的增厚幅度將達到4.2%，公司盈利能力將得到有效提升。

事件

公司擬以27.5億元向控股股東建發(fā)集團收購其持有的建發(fā)房產(chǎn)8%股權，收購完成后，公司將持有建發(fā)房產(chǎn)62.7%的股權。

簡評

推進解決歷史遺留問題，收購定價較為公允。2009年時，公司與控股股東建發(fā)集團進行資產(chǎn)置換與股權轉讓，獲得建發(fā)房產(chǎn)54.7%的股權；當時受限于資金，建發(fā)房產(chǎn)股權并未全部置入公司，建發(fā)集團承諾將在合適時機將自身持有的45.3%的建發(fā)房產(chǎn)股份轉讓給公司，此次公司以27.5億元收購8%的建發(fā)房產(chǎn)股權，推動了歷史遺留問題的解決。此外，本次收購的PB倍數(shù)約為1.27x，而建發(fā)房產(chǎn)旗下三家上市公司建發(fā)國際集團、建發(fā)物業(yè)、建發(fā)合誠的PB倍數(shù)分別為1.45x、2.94x、3.05x，此次收購估值均小于三家上市公司的估值，定價較為公允。

預計收購完成后公司盈利能力將獲提升。根據(jù)前三季度業(yè)績數(shù)據(jù)計算，建發(fā)房產(chǎn)8%股權對應的歸母凈利潤為1.2億元，占公司業(yè)績的4.2%（基數(shù)中剔除并表紅星美凱龍的重組收益），預計收購完成后將增厚公司業(yè)績、提升盈利能力。

銷售拿地均表現(xiàn)較強。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年前11月公司銷售金額2161.5億元，同比增長16.3%，增速顯著優(yōu)于同期百強房企的-15.4%；前11月公司拿地金額920.2億元，拿地強度為42.6%，保持較高的拿地力度；拿地貨值1653.9億元，為后續(xù)銷售提供有力保障。

上調(diào)盈利預測，維持買入評級不變。預計此次收購的股權轉讓將于2024年完成，我們上調(diào)2024/2025年的盈利預測。我們預計2023-2025年公司EPS分別為4.80/2.51/2.87元（原預測為4.80/2.43/2.77元），維持買入評級和目標價19.75元不變。

風險提示：

1）此次收購尚未完成，存在股權轉讓不能順利推進的風險。

2）公司供應鏈運營業(yè)務商業(yè)模式為根據(jù)商品成交額并按照一定比例收取固定的費用，2022年以來大宗商品價格下滑，公司收入規(guī)模和盈利能力都有可能受到?jīng)_擊，公司積極拓展供應鏈業(yè)務品類和區(qū)域，但新品類和新區(qū)域都需要培育的過程，且過程中面臨風險。此外，海外業(yè)務是公司供應鏈業(yè)務的重要組成，當前海外主要經(jīng)濟體面臨衰退，俄烏戰(zhàn)爭也帶來地緣政治風險，都有可能對公司業(yè)務造成影響。

3）公司房地產(chǎn)業(yè)務板塊由建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團兩個主體運營，聯(lián)發(fā)集團在三四線城市有較多存貨，或對公司銷售造成拖累，此外，當前房地產(chǎn)銷售拐點未現(xiàn)，盡管建發(fā)房產(chǎn)布局于核心城市的核心區(qū)域，在過去取得了優(yōu)異的的銷售成績，但這并不能代表未來。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)