“2022年公司戰(zhàn)略性地控制了對新交付住宅項目獲取或者拓展的節(jié)奏，全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初預(yù)期。” 在3月31日舉行的金科服務(wù)（HK09666，股價12港元，市值78.34億港元）2022年度業(yè)績會上，金科服務(wù)董事長夏紹飛表示，在對增量項目有問題的情況下，去年三四季度開始金科服務(wù)正式推出內(nèi)部住宅發(fā)展計劃，未來將升級到街區(qū)式物業(yè)服務(wù)范疇，把戰(zhàn)略重心逐步轉(zhuǎn)移到存量項目上，“目前效果是比較好的”。 年報顯示，2022年金科服務(wù)總收入約50.05億元（人民幣，下同），同比減少16.1%；毛利9.43億元，同比下降約48.9%。報告期內(nèi)在管建筑面積同比增加約7.0%至約2.55億平方米；合約建筑面積約3.6億平方米。 “隨著公司股權(quán)的結(jié)構(gòu)變化，公司獨立性價值凸顯，未來將在收并購上持續(xù)挖掘、評估優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的，聚焦與現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)區(qū)域高度重合的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，并且注重公司現(xiàn)金流、項目入住率，以合理估值進(jìn)行整合。”夏紹飛表示。 金科服務(wù)2022年度業(yè)績會現(xiàn)場圖片來源：企業(yè)提供 營收和毛利均同比下滑 在業(yè)績會上，夏紹飛坦言，“由于種種外部原因疊加，導(dǎo)致公司在2022年度未能交出一份滿意的答卷?！? 年報顯示，2022年金科服務(wù)營收和毛利等出現(xiàn)不同程度下滑。營收50.01億元，同比減少16.1%，其中來自空間物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、本地生活服務(wù)及數(shù)智科技服務(wù)的收入分別占總收入約81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。毛利9.43億元，同比下降約48.9%。 夏紹飛表示，2022年整個地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項目的接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應(yīng)的保障。金科服務(wù)在2022年期間，戰(zhàn)略性地控制了對新交付住宅項目的獲取或拓展的節(jié)奏，全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初的預(yù)期。 收購兼并方面，金科服務(wù)一直堅持以優(yōu)質(zhì)住宅為主，2022年金科服務(wù)總共進(jìn)場了11個潛在標(biāo)的，對應(yīng)的占管面積超過2.5億平方米。 “受制于行業(yè)估值下降及關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的影響，盡調(diào)后發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)較多問題，有一些放棄?！毕慕B飛指出，當(dāng)前金科服務(wù)整個并購重心開始聚焦在優(yōu)質(zhì)的第三方的住宅物業(yè)公司上。“控股股東博裕將在物業(yè)收并購上持續(xù)挖掘，評估優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的，聚焦與現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)區(qū)域高度重合的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，并且注重公司現(xiàn)金流、項目入住率，以合理估值進(jìn)行整合?！? 博裕投資代表吳曉力也表示，博裕投資會進(jìn)一步協(xié)助公司推進(jìn)小步快跑同業(yè)并購，并且在公司第二增長曲線打造上，持續(xù)幫助掃描和推動優(yōu)質(zhì)區(qū)域團(tuán)餐公司潛在的并購收購機(jī)會，“進(jìn)一步把團(tuán)餐和物業(yè)強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮到極致”。 而在區(qū)域的戰(zhàn)略上，金科服務(wù)將繼續(xù)深耕西南區(qū)域，做實長江沿線，加速核心區(qū)域的布局。截至2022年底，金科服務(wù)在西南核心區(qū)域的在管面積達(dá)到1.26億平方米，占總在管面積的49.5%。整個長江經(jīng)濟(jì)帶的在管面積達(dá)到2.24億平方米，占整個在管面積的88.1%?！罢麄€區(qū)域的密度優(yōu)勢持續(xù)明顯，也帶來了管理成本上的優(yōu)勢和人均效率上的優(yōu)勢。” 未來或?qū)⒁?a href="http://imagmundi.com/articles/2023-04-10/2751458.html" title="%E6%96%B0%E8%82%A1">新股東 需要指出的是，2022年金科服務(wù)控股股東易主，博裕資本正式接棒金科股份（SZ000656，股價1.59元，市值84.90億元）成為金科服務(wù)第一大股東。 作為一家專注于中國的私募股權(quán)投資基金，博裕資本管理規(guī)模超過345億元，致力于投資高速增長行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，通過少數(shù)股權(quán)或相對控股等投資方式，為企業(yè)增長轉(zhuǎn)型以及國有企業(yè)改制提供資本和管理支持。 “作為一家不被房企控股的物業(yè)公司，金科服務(wù)其實可以更好地獨立發(fā)展?！眳菚粤υ跇I(yè)績會上表示，一方面，博裕作為長期投資人，現(xiàn)在是控股股東，會在公司治理和財務(wù)管控的獨立性上嚴(yán)格把關(guān)；另一方面，管理層的個人利益、公司的長期利益以及公司長期的股票市值都是牢牢綁定的，管理層有極強(qiáng)的主動主觀能動性，有凝聚力和執(zhí)行力，可以帶領(lǐng)公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。 吳曉力透露，未來金科服務(wù)將引入新的股東，包括資源性的股東，對各種股東結(jié)構(gòu)都持開放態(tài)度，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)也將更加多元化，成為一家真正意義上公眾的物業(yè)上市公司。 “隨著公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變化，公司治理結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步變化。目前博裕是公司第一大股東，管理層員工持股平臺是公司第三大股東，公司獨立性價值凸顯?！毕慕B飛表示，2023年公司還將全面優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步擴(kuò)大管理團(tuán)隊的持股比例，實現(xiàn)團(tuán)隊利益與公司和股東利益長期綁定。 對于2023年的發(fā)展目標(biāo)，金科服務(wù)CFO閆凌陽表示，“我們希望2023年營收有超過15%以上的增長；新簽第三方賽道物業(yè)飽和收入確保不低于7億元；循環(huán)業(yè)務(wù)歸屬于母公司凈利潤高于4.5億；運營現(xiàn)金流除循環(huán)業(yè)務(wù)這個系數(shù)必須大于1。” 據(jù)閆凌陽透露，截至2022年底，金科服務(wù)存量資金32.7億元，且無任何有息負(fù)債?！肮驹诓┰Ｈ腭v后，會非常謹(jǐn)慎高效地使用32多億現(xiàn)金，增持內(nèi)生增長，包括戰(zhàn)略性收并購，讓這些資金能夠帶來一個可持續(xù)、高質(zhì)量的業(yè)績增長?！? 針對外界關(guān)注的金科股份15億元借款問題，金科服務(wù)總裁韓強(qiáng)表示，截至目前，公司尚未收到金科股份任何還款，一方面公司已向金科股份發(fā)出催款函，并要求所有貸款加速到期；另一方面，這15億元貸款是有資產(chǎn)擔(dān)保的，根據(jù)協(xié)議，我們有權(quán)變現(xiàn)抵押的資產(chǎn)以償還金科股份相應(yīng)的應(yīng)付款項。“基于貸款協(xié)議安排，目前逾期付款并不會對公司業(yè)務(wù)造成更大的負(fù)面影響?！? 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】