每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

招股書(shū)二次失效的半個(gè)月后，禹洲選擇將旗下部分物業(yè)出售給華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資附屬公司潤(rùn)楹（作為擬買(mǎi)方）與天津禹佳生活服務(wù)（作為擬賣(mài)方）就擬買(mǎi)賣(mài)目標(biāo)的股權(quán)訂立框架協(xié)議，潤(rùn)楹擬購(gòu)買(mǎi)及天津禹佳生活服務(wù)（下稱(chēng)禹佳生活服務(wù)）擬出售禹洲物業(yè)的全部注冊(cè)資本。

代價(jià)不高于10.6億元

啟信寶查詢(xún)獲悉，禹佳生活服務(wù)為禹洲附屬公司，成立時(shí)間為2020年11月，是禹洲旗下擬拆分的物業(yè)板塊在2020年12月注冊(cè)成立的。一個(gè)月后，禹佳生活服務(wù)向港交所提交招股書(shū)。

禹佳生活服務(wù)主要從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，對(duì)外投資共兩家公司，分別為廈門(mén)禹洲商業(yè)投資管理有限公司和禹洲物業(yè)，持股比例均為100%。

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而此次賣(mài)給華潤(rùn)的是禹洲物業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣5000萬(wàn)元，截至本公告日期已繳足，代價(jià)待由訂約雙方最終協(xié)定，但不得高于人民幣10.6億元。

于收購(gòu)事項(xiàng)完成日期后3年內(nèi)，禹佳生活服務(wù)須確保其及其關(guān)聯(lián)方不會(huì)對(duì)外提供物業(yè)管理服務(wù)，并確保禹洲及其附屬公司不會(huì)設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)或組織提供類(lèi)似服務(wù)，以避免與目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)克爾瑞發(fā)布的2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積排名第20位，禹佳生活服務(wù)排名第89位。

對(duì)于此次收購(gòu)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活稱(chēng)，目標(biāo)集團(tuán)于中國(guó)福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目。本集團(tuán)實(shí)施積極拓寬物業(yè)管理服務(wù)范圍及規(guī)模的策略。收購(gòu)事項(xiàng)將擴(kuò)大本集團(tuán)的服務(wù)范圍，加強(qiáng)本集團(tuán)于上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，并透過(guò)提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來(lái)源。

近幾年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在第三方拓展上也十分積極。2021年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活定下“2021年實(shí)現(xiàn)第三方拓展4500萬(wàn)平方米”的規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)。其中，在去年上半年第三方外拓面積1765萬(wàn)平方米中，非居業(yè)態(tài)占比近80%。

禹洲方面則表示，集團(tuán)本次與華潤(rùn)萬(wàn)象的合作是一次資源互補(bǔ)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)的戰(zhàn)略合作開(kāi)端。

禹佳生活服務(wù)未終止上市計(jì)劃

將物業(yè)部分出售或許是禹佳生活服務(wù)二次IPO闖關(guān)失利后，在當(dāng)下最好的選擇。

禹佳生活服務(wù)最早在2020年12月提交招股書(shū)，經(jīng)歷6個(gè)月的聆訊期后失效；2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。

招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務(wù)為127個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積1760萬(wàn)平方米，訂約管理服務(wù)項(xiàng)目177個(gè)，訂約管理面積2660萬(wàn)平方米。營(yíng)收方面，2018年、2019年和2020年分別為3.94億元、5.44億元和6.34億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.9%；凈利潤(rùn)分別為3424萬(wàn)元、6533.8萬(wàn)元和8321.2萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率55.9%

據(jù)招股書(shū)顯示，2018年-2020年報(bào)告期內(nèi)，禹佳生活服務(wù)在管面積中分別有100%、100%及83.5%來(lái)自母公司禹洲地產(chǎn)；物業(yè)管理收入中，來(lái)自禹洲地產(chǎn)的收入占比分別為100%、100%及94.9%。

2022年1月1日港交所上市新規(guī)實(shí)施后，對(duì)于禹洲等高度依賴(lài)母公司的物業(yè)公司，選擇出售物業(yè)快速回正現(xiàn)金流，或許是最好的選擇，

據(jù)港交所新規(guī)，從今年1月1日起，將提高主板上市申請(qǐng)人的盈利測(cè)試要求。主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，要求申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬(wàn)港元；前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港元元，即三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元。

禹洲方面表示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擬以10.6億元人民幣收購(gòu)禹洲物業(yè)100%股份，一方面該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿，優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu)；其次，禹洲將發(fā)揮專(zhuān)長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，集中精力聚焦商業(yè)板塊，提升市場(chǎng)影響力及品牌美譽(yù)度。出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù)，用于公司未來(lái)發(fā)展。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)表示，并未終止分拆禹佳生活服務(wù)的上市計(jì)劃，鑒于今年下半年已有多家房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)的公司招股書(shū)失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價(jià)值，禹洲也在積極調(diào)整上市方案及策略，將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及管理。

實(shí)際上，在今年的行業(yè)背景下，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的收并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)比往年更為激烈?？硕鹞锕芨鶕?jù)公開(kāi)信息監(jiān)測(cè)（含非上市企業(yè)），2021年行業(yè)內(nèi)并購(gòu)案僅披露金額已超400億元，是2020年的4倍。年內(nèi)，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、世茂服務(wù)、金科服務(wù)等多家企業(yè)不斷出手優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，高交易額、高頻次，并刷新業(yè)內(nèi)最貴收購(gòu)單價(jià)記錄。

克爾瑞物管分析認(rèn)為，房企承壓加速物企格局變化，房企面臨資金壓力旗下優(yōu)質(zhì)標(biāo)的釋放，為大筆收并購(gòu)額發(fā)生提供了契機(jī)，大型企業(yè)之間的并購(gòu)整合，加速了行業(yè)的格局變動(dòng)。2022年行業(yè)企業(yè)將更關(guān)注增長(zhǎng)質(zhì)量和有益競(jìng)爭(zhēng)，避免唯規(guī)模論；大量收并購(gòu)帶來(lái)的投后管理問(wèn)題，也將被明確提上企業(yè)日程。

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