每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這兩個月，就我手上的二手房源出售情況來看，房東也不著急著賣，價格波動比較小。”重慶渝北區(qū)房產(chǎn)中介唐波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，年底新房優(yōu)惠比較大，更多人愿意選擇看新房。

雖然重慶多家房企在年底加大了優(yōu)惠力度，但購房者觀望情緒依舊濃郁。據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月單月受商品住宅占比下降及車庫等低價物業(yè)大量成交影響，重慶商品房銷售價格跌破萬元，下跌至8500元/平方米水平。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)則顯示，11月重慶新房價格環(huán)比下跌0.2%，這也是重慶新房價格年內(nèi)首次環(huán)比下跌。而今年4月和5月，重慶新房價格曾連續(xù)兩月領漲70城。

“整體來看，2021年重慶商品住宅成交量有起有伏，但中心城區(qū)價格保持穩(wěn)中有升。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，“受政策環(huán)境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，2021年重慶房價預計仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢。”

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新房價格先揚后抑

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重慶新房價格一路上漲，至5月達到頂峰，環(huán)比上漲達1.9%。

“當時不少新樓盤都取消了折扣、返贈電器等購房優(yōu)惠，價格一路跳漲，一些熱點板塊新樓盤甚至開始捂盤。”唐波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

盡管如此，依然未能阻擋購房者的熱情?？藸柸鹬貞c監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期后，包括華僑城、御湖壹號等重慶多個新項目出現(xiàn)了“開盤即售罄”現(xiàn)象，建面均價連續(xù)兩周上漲，庫存量持續(xù)下降，去化周期僅3個月。

“2021年重慶樓市波動較大，中心城區(qū)商品住宅市場年初經(jīng)歷調(diào)整后迎來小陽春，3月回暖顯現(xiàn)；4月受成都、西安等城市需求外溢及土拍市場熱度較高影響，成交量快速攀升至高位；5月成交量沖高，隨后受市場大環(huán)境影響，成交熱度逐漸下降。9月以來市場成交熱度持續(xù)較低，月度成交量不足百萬平方米。”戴小紅表示，“金九銀十”相繼失約后，重慶新房價格也在11月出現(xiàn)了今年首次環(huán)比下跌。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

為促進銷售，從今年第三季度開始，直播和優(yōu)惠在重慶樓市漸成趨勢。特別是進入11月，一眾房企在“雙11”期間更是不遺余力地投入熱情和精力，使出渾身解數(shù)玩轉(zhuǎn)促銷花樣。

如金科聯(lián)動全國460余盤，啟動“好房雙11金科正當紅”活動，推出多個爆款房源限時秒殺，不少項目總價折扣力度超過10%。

重慶龍湖則全面啟動“洋房節(jié)”，聯(lián)動天曜、云瑤玉陛、千山新嶼、兩江酈灣等十大洋房產(chǎn)品，推出最高9.7折優(yōu)惠。不僅如此，還有購洋房抽取價值1萬-50萬元的福利包等“三重禮包”。

萬科西南區(qū)域推出“萬千美好、金喜紛城”好房狂歡節(jié)，還跨界天貓好房送上“萬寵福利”，其中價值100元的滴滴看房券不限量發(fā)放，還為報名參與活動的購房者提供了“雙11購物金雙倍回血補貼”的返利福利。

保利重慶八盤聯(lián)動，同步保利發(fā)展控股“2021保利又又生活節(jié)”，推出1元神券享“到訪贈不停、成交折上折、安心無憂購”三重好禮——品牌小家電到訪領，百元禮包見面送，購房享額外9.7折，成交送5年車位使用權等。

“各房企今年格外重視年底促銷，實則是壓力之下的‘背水一戰(zhàn)’。”重慶某人房企營銷負責人江洋告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年下半年整體市場低迷的，加上“金九銀十”成色不足，大家距離年度任務指標還有不小的差距，抓住“雙11”沖刺年度任務也實屬無奈之舉。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，受此帶動，11月重慶商品房市場成交環(huán)比量漲價跌，成交面積204.18萬平方米，環(huán)比增加33%；成交均價8683元/平方米，環(huán)比下降16%。

“整體來看，2021年重慶商品住宅成交量有起有伏，但中心城區(qū)價格保持穩(wěn)中有升。一方面是由于重慶房價基數(shù)在同類型城市中相對較低，有一定的上漲空間；另一方面隨著成渝雙城經(jīng)濟圈建設的不斷推進，重慶作為西南兩大極核之一，城市經(jīng)濟實力、發(fā)展活力及影響力將不斷提升。”戴小紅分析指出，全年來看，2021年重慶商品住宅成交量同比預計小幅下調(diào)，但跌幅仍低于2020年同期水平。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

集中供地由熱轉(zhuǎn)冷

重慶二手房價格與新房保持同樣的趨勢，在今年10月首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下跌0.2%，11月與10月持平。

“這兩個月，就我手上的二手房源出售情況來看，房東也不著急著賣，價格波動比較小。”唐波表示，年底新房優(yōu)惠比較大，更多人愿意選擇看新房。

從貝殼找房的第三季度成交數(shù)據(jù)來看，重慶依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看，100萬元以內(nèi)成交的二手房占比遠超其他總價位段，達50%以上；150萬元以內(nèi)占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內(nèi)成交房源占比超過60%，120平方米以內(nèi)成交房源占比近九成。

事實上，今年以來，重慶住宅市場銷售的先揚后抑與集中供地有著緊密關系。

4月28-29日，重慶首批集中供地進入競拍階段。經(jīng)過兩天六場激烈爭奪，主城區(qū)46宗地塊全部出讓，總成交額達635億元，平均溢價率42.99%。其中，30宗地塊溢價率超過40%，占比超60%，數(shù)宗地塊的樓面價近1.5萬元/平方米。

綜合22城首批集中土拍來看，溢價超30%的城市僅深圳和重慶，32%的城市溢價率在10%以下，41%的城市溢價率在10%-20%。

數(shù)據(jù)來源： 中指數(shù)據(jù)CREIS

值得注意的是，自2016年上半年始，重慶中心城區(qū)商品房用地成交樓面均價便整體上行。2020年上半年受新冠疫情影響，成交樓面均價雖出現(xiàn)回調(diào)。但進入2021年，土地市場恢復常態(tài)化，第一批次集中供地引發(fā)的土地熱，致使上半年重慶土地成交樓面均價突破7000元/平方米關口，達到7645元/平方米，同比上漲28.3%。

不過到9月第二批次集中供地時，重慶采取“現(xiàn)場拍賣+競自持租賃住宅”或“現(xiàn)場拍賣+競自持租賃住宅+競高品質(zhì)住宅”的方式，每宗地塊均設置了最高限價，折算溢價率上限約6%-15%。42宗出讓地塊，其中9宗終止拍賣、5宗流拍、2宗進入拍賣環(huán)節(jié)、26宗底價成交，總成交金額約為162.6億元。

在剛剛落幕的重慶第三批集中土拍中，28宗地塊共計成交23宗，成交建筑面積404萬平方米，成交金額276億元，平均溢價率0.48%。拿地的17家房企中（含聯(lián)合拿地）僅3家民企，國企央企占比達到82%，包括金科、龍湖、華宇、東原等在內(nèi)的重慶本土大型房企集體缺席。

“重慶首批和二三批集中土拍市場熱度反差較大，首批時房企資金相對充裕，加之優(yōu)質(zhì)地塊較多，且部分房企土儲本就告急，甚至去化周期已不到一年，故土拍市場熱度較高；二批次時市場環(huán)境變化，加之拍賣規(guī)則調(diào)整，土拍市場遇冷；三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化，但房企拿地積極性仍不強，故成交多為掛牌成交。”

在戴小紅看來，二三批次集中土拍市場盡管熱度不高，但成交樓面價水平并未下降。2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交樓面均價為7775元/平方米，同比上漲。“明年受政策環(huán)境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，重慶房價預計仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢。”

（應受訪者要求，文中唐波、江洋為化名）

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