每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“大理的房價應該不會再往下跌了，目前已經(jīng)快跌破底價了，再跌的話開發(fā)商也不可能虧本賣，后面肯定是會漲的。”在大理有著多年房地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀人史燕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

自以去年以來，大理樓市受新冠疫情影響明顯，包括成交均價、成交面積等，均呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢。

進入2021年，大理房價依然未能止住下跌態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，大理新房價格除了在3月有短暫上漲外，其他月份均處于下跌狀態(tài)，甚至一度領跌全國70城。不僅如此，大理二手房價格也在今年下半年開始出現(xiàn)持續(xù)下跌，11月二手房價格下跌幅度達1.9%，創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅。

大理某在建樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

有片區(qū)新房價格每平米降了2000元

作為一座以旅游聞名的城市，大理一度因文旅地產(chǎn)的興起，房價也隨之水漲船高。

大理房價的上漲始于2016年前后，短短幾年時間迅速飆升到1萬元/平方米以上，成為西部地區(qū)房價唯一過萬元的非省會城市，其房價曾直逼省會昆明。

過去幾年大理房價漲了有多少？胡潤研究院發(fā)布的《胡潤2019年度全球房價指數(shù)》報告顯示，2018-2019年大理房價一年漲幅達20.2%，是中國房價漲幅最高、全球房價漲幅第二的城市。在這個榜單上，昆明房價漲幅排在全國第6位、全球第9位。

來源：胡潤2019年度全球房價指數(shù)

但自去年開始，大理新房價格由漲轉(zhuǎn)跌。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年大理有3個月房價與前一個月持平，有4個月房價環(huán)比下跌，并從去年11月開始連續(xù)下跌，且房價降幅不斷擴大。截至今年11月，大理房價同比下跌達4.2%。

“大理是一個旅游城市，以前大理大部分新房都是賣給外地人，但這兩年外地游客大大減少，本地人又消化不完這么多的房子，所以開發(fā)商只能降價銷售。”史燕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，降價銷售情況以滿江片區(qū)最具代表性。

“目前滿江片區(qū)房價已接近跌破底價，單價在7000-8000多元，精裝的話也就是8000多元。”史燕表示，這一價格相比于去年每平方米已下降1000-2000元。“不過，下關(guān)主城區(qū)一些核心區(qū)域的項目價格還是比較穩(wěn)定，均價都要10000多元。”

作為大理新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，滿江片區(qū)不僅是開發(fā)企業(yè)最集中的區(qū)域，也是外來房企爭相入駐的區(qū)域，從2018年雅居樂、美的置業(yè)、萬科的相繼拿地，到融創(chuàng)中國、大華集團參與大理滿江代征安置地的開發(fā)，再到2021年3月碧桂園龍山南片區(qū)拿地，如今的大理滿江幾乎集聚了本土和外來的知名房企，也是目前新盤最為集中的區(qū)域。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

“碧桂園龍山印象102平方米小三室，單價不到8000元，剛開盤前80名認購者還送7萬元車位抵用劵。”史燕舉例道，占地3000畝的慢谷世界健康小鎮(zhèn)，52平方米的一室一廳旅居項目總價30多萬元也能拿下，并且也送車位。

事實上，為緩解市場的低迷情況，今年以來大理各樓盤紛紛拿出各種優(yōu)惠政策吸引購房者，包括打折、贈送車位、贈送物業(yè)費等方式。

“基本每個項目都會推出自己的優(yōu)惠措施，特別是進入下半年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響以及房企資金壓力較大，各項目給出的優(yōu)惠力度都很大。”某頭部房企云南區(qū)域負責人張華向記者表示，一些高價拿地項目，如下關(guān)區(qū)一項目樓面價為6000元/平方米，各種優(yōu)惠下來銷售價格已不到10000元/平方米，“顯然是貼著成本價銷售，已經(jīng)沒什么利潤可言了” 。

盡管如此，今年大理房地產(chǎn)銷售量并未有顯著上漲。大理統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，大理房地產(chǎn)開發(fā)在庫項目239個，增長13.8%，完成投資額148.4億元，同比下降9.9%；商品房銷售面積130.3萬平方米，同比下降32.6%，其中住宅銷售面積117.4萬平方米，同比下降33.9%。

二手房價格創(chuàng)年內(nèi)最大跌幅

除了新房外，大理二手房市場也從今年6月開始一路下滑。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，大理二手房價格自今年下半年開始出現(xiàn)持續(xù)下跌，11月二手房價格下跌幅度達1.9%，創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅。

貝殼找房數(shù)據(jù)也顯示，目前大理二手房掛牌房源8047套， 滿5年房源僅159套；連續(xù)數(shù)月，大理每天的二手房成交量保持在個位數(shù)。

“相比于新房市場，二手房市場沒什么優(yōu)勢。”大理市區(qū)一門店中介人員趙成告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“很多二手房業(yè)主手里的房源是前期在大理房價較高點買的，現(xiàn)在就更不愿意降價了。也因此，更多人愿意買新房，而不是二手房。”

趙成表示，目前他所在門店二手房帶看量比較少，每天基本就1-2組，有時甚至一組都沒有，一個月成交量也不過1-2套，大家主要精力還是在推新房。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

“大理人口數(shù)量、購買力本就有限，嚴重依賴外地購房者。這兩年受疫情影響，外地購房者人數(shù)急劇下降，市場需求已釋放得差不多了。”張華表示。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年大理市全年生產(chǎn)總值1484億元，排在云南省第五位；全年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38435元。第七次人口普查結(jié)果顯示，大理市常住人口333.76萬，排在云南省第六位，人口總量相比10年前減少11.9萬。

不過另一方面，大理房地產(chǎn)市場仍然受到開發(fā)商的青睞。據(jù)《大理市2021年度國有建設用地供應計劃》，今年大理市合計供應用地239.78公頃（3596.7畝），其中商服用地50.31公頃（754.65畝），商品房用地117公頃（1755畝）。其中今年上半年大理州十二縣市城鎮(zhèn)住宅用地成交面積527423.38平方米，占總成交土地面積的39.46%。

來自大理統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前10月，大理房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積129.7萬平米，同比增長40.9%；土地購置面積55.6萬平米，同比增長99.2%。

不過該房企負責人表示，今年拿地的都是云南地區(qū)的中小型房企，“相比前幾年，今年全國性房企在大理拿地的熱情并不高，基本以消化此前的庫存項目為主”。

（應受訪者要求，文中史燕、張華、趙成為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝