每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“國內(nèi)REITs自從公開發(fā)行后，各方面反饋還是不錯(cuò)的。下一步可能需要克服的是，REITs之后是否包括商業(yè)地產(chǎn)，以及交易架構(gòu)、稅收、利率等相關(guān)問題。”日前，越秀房托董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示。

2005年12月，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱越秀房產(chǎn)基金）在香港聯(lián)交所上市，這是全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。

在此之前，房企要想將商用物業(yè)套現(xiàn)，只有通過整體轉(zhuǎn)讓或拆散出售的方式進(jìn)行，如果想利用商用物業(yè)進(jìn)行融資，也只能將其作為抵押物向銀行等渠道尋求資金支持。

越秀房托董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良 每經(jīng)記者 王昊毅 攝

打造第二增長曲線

疫情之后，商業(yè)是受影響最大的產(chǎn)業(yè)之一，包括商場、酒店等業(yè)態(tài)。

林德良坦言，這兩年商業(yè)地產(chǎn)的確不好做，疫情之后整體的消費(fèi)、內(nèi)需都受到一定影響，不過零售商業(yè)已在慢慢復(fù)蘇。

“后疫情時(shí)代，我們可能需要從非常態(tài)轉(zhuǎn)為常態(tài)化去面對。以后消費(fèi)的內(nèi)循環(huán)會(huì)更多，大消費(fèi)也許會(huì)成為一個(gè)新增長點(diǎn)，比如汽車、科技類產(chǎn)品等等。”

林德良表示，在各商業(yè)業(yè)態(tài)恢復(fù)的過程中，可以看到新經(jīng)濟(jì)給予的機(jī)會(huì)，比如一些示范引領(lǐng)消費(fèi)趨勢的變化、數(shù)字化的驅(qū)動(dòng)，以及平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)帶來消費(fèi)方式的變革。

零售商場以前的第一曲線就是日常運(yùn)營、價(jià)值挖掘、會(huì)員管理、經(jīng)營幫扶。林德良判斷，2021年寫字樓、零售商場會(huì)恢復(fù)到2019年的水平，但是酒店、公寓只能恢復(fù)到85%左右。

在這一背景下，就不能完全嚴(yán)守第一曲線的增長思路，還需要打造每個(gè)業(yè)態(tài)的第二曲線。“以前做寫字樓就是進(jìn)行物理空間的出租，比如做一些續(xù)租、微改造。但現(xiàn)在不再是簡簡單單出租一個(gè)物理空間，第二曲線更強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新的賦能、區(qū)域的變化、生態(tài)圈的打造。”

越秀房產(chǎn)基金目前針對旗下寫字樓的租戶，總提供有約35類服務(wù)，也就形成了35類收入來源。在零售商場方面，第二曲線更多的就是去賦能商場，打造專屬購物節(jié)，主動(dòng)管理租戶的客戶，通過對流量的數(shù)據(jù)管理為商戶導(dǎo)流，在原來的存量消費(fèi)上做增量。

截至2021年6月30日，越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)組合共有物業(yè)組合8項(xiàng)。其中成熟型物業(yè)整體出租率為94.0%，成長型物業(yè)整體出租率為91.5%，物業(yè)合計(jì)重估市值約為人民幣344.88億元。

“酒店公寓方面，以前的做法就是穩(wěn)客房、搶餐飲、促宴會(huì)，現(xiàn)在第二曲線做的是資源整合，做產(chǎn)品升級(jí)。”林德良解釋，在專業(yè)市場方面，第一曲線也已經(jīng)是過去時(shí)，現(xiàn)在批發(fā)市場更多是做產(chǎn)業(yè)鏈的整合、資源的整合。

實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值最大化

作為基金管理人，管理經(jīng)營商場、寫字樓等與一般物業(yè)方不同的是，必須具有資產(chǎn)管理思維。在林德良看來，資產(chǎn)管理思維歸根到底是回到開發(fā)運(yùn)營過程中怎么做到資產(chǎn)價(jià)值最大化，或者是投、融、管、退，整個(gè)環(huán)節(jié)怎么做到資產(chǎn)價(jià)值最大化。

在資產(chǎn)增值策略上，越秀房產(chǎn)基金的思路是，通過定期檢視基金旗下物業(yè)組合，以發(fā)掘資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)，從而維持項(xiàng)目市場競爭優(yōu)勢及提升回報(bào)。同時(shí)管理人針對客戶接觸點(diǎn)，為提升客戶滿意度和使用體驗(yàn)開展資產(chǎn)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)越秀房產(chǎn)基金物業(yè)租值的持續(xù)提升。

商業(yè)地產(chǎn)是否只有持有運(yùn)營這一條路？

林德良認(rèn)為，開發(fā)商會(huì)從以住宅內(nèi)房股為主的上市平臺(tái)，逐步分拆出足夠的業(yè)務(wù)板塊上市，比如物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老等等，甚至數(shù)字中心。把房地產(chǎn)公司里面的各個(gè)業(yè)態(tài)通過資本市場實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，將資金需求從不同渠道募集回來。

林德良說，資產(chǎn)管理首先是估值做到最大化，一個(gè)物業(yè)的估值分為合同期內(nèi)的、合同期外的。合同期內(nèi)的估值，是根據(jù)租金水平、遞增率再加上未來市場給到的。一般思維這樣的租約可能是簽長期的好，但在資產(chǎn)管理思維上，疫情期間很難有高租金，短租期在疫情期間可能是更好的選擇。

在商業(yè)物業(yè)投資上，估值是一個(gè)算法，融資成本也是一個(gè)重要的考慮。“我們盡量把綜合融資成本做低，做得越低，你的杠桿就越高。”

2021年上半年，越秀房產(chǎn)基金管理人主動(dòng)管理到期債務(wù)，把握美債收益率70年來低位，完成新一期4億美元債券發(fā)行，用于置換今年到期4億美元債券。

林德良指出，在這樣的低息環(huán)境下，去做收購是有利的，“因?yàn)檫@樣的正杠桿就會(huì)體現(xiàn)得更加充分，從這個(gè)角度看是收購的好時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在無論是越秀體系內(nèi)還是體系外的，我們都有去留意一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是一些成長性的資產(chǎn)。”

除此之外，在投資策略上，林德良依然關(guān)注的是區(qū)域成長性、租金成長性，以及產(chǎn)業(yè)動(dòng)能是否充足。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王昊毅 攝