每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月二手房過戶成交1979套，創(chuàng)近10年同期新低，9月第一周成交量持續(xù)下探。

在深圳二手房成交量連續(xù)多月走低的環(huán)境下，原本業(yè)主和購房者膠著較量中處在上風的業(yè)主，開始妥協(xié)讓步，不少區(qū)域房價有了實質(zhì)性下跌，有小區(qū)業(yè)主掛牌價已與2020年初相當。

然而業(yè)內(nèi)人士分析，這并非市場底部，也不是行業(yè)最差的時候?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在采訪中獲悉，不少中介店東持續(xù)實施收縮戰(zhàn)略，或關店裁員，或?qū)⑵瑓^(qū)內(nèi)多家店鋪整合，以節(jié)省開支熬過“寒冬”。

房價降至2020年初水平

8月二手住宅的備案數(shù)據(jù)連續(xù)第5個月出現(xiàn)下滑。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，8月全市共備案1979套二手住宅，環(huán)比下跌22.6%，同比下跌82.5%；總成交面積約18.87萬平方米。

二手房上月出現(xiàn)超2成下跌，且連續(xù)多月維持低成交量，疊加深圳近期公布的第二輪集中土拍規(guī)則下調(diào)土地溢價率，也調(diào)低了未來新房的最高限價。在這場博弈中，購房者觀望情緒再次加重，使得二手房市場價格也出現(xiàn)了實質(zhì)性的大幅下調(diào)。

陳陽是深圳市南山區(qū)中介人員，已經(jīng)習慣了近幾個月購房者的觀望情緒，其工作重點是深圳和臨深新房，不過近期在有業(yè)主主動大幅降價后，陳陽也將編輯好的房源信息統(tǒng)一發(fā)給了早期積累的意向客戶。

“總裁主推盤，松坪村東區(qū)60平方米南向兩房，總價576萬元，比上一套成交價少了50萬元，西區(qū)的價格買東區(qū)。”

為增加客戶信服度，陳陽還會將外網(wǎng)已看不到的成交記錄一并發(fā)給客戶。在其展示的成交記錄中，該小區(qū)成交停留在了5個月前。彼時西區(qū)約50平方米的兩房成交價格為541萬元。據(jù)記者了解，該小區(qū)房源在高點時業(yè)主掛牌價高達680萬元左右，相比高點，這套房源價格降價約100萬元左右。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢過往交易記錄發(fā)現(xiàn)，2020年4月，該小區(qū)同戶型成交價格為550萬元。考慮到樓層、裝修等微觀因素影響，目前該報價確已與去年初價格較為接近。

不止南山片區(qū)，寶安和龍華區(qū)業(yè)主也開始以價格換成交，甚至有急賣客戶，價格已降至與2020年初水平。

羅鑫近期正在看房，其告訴記者，此前關注的紅山片區(qū)房源，原本掛盤總價在600萬元左右，上套成交價是555萬元。最近關注到的新出優(yōu)質(zhì)房源，業(yè)主一口價509萬元。業(yè)主對購房者要求只有一條，首付款到賬快。

寶安區(qū)也出現(xiàn)了幾乎按照參考價賣房的案例。比如近期寶安區(qū)中介主推的桃源居小區(qū)某70平方米電梯兩房，據(jù)中介介紹，參考價400萬元，這套房源428萬元，而去年小戶型的成交在500萬元左右。

深房中協(xié)在日常的市場監(jiān)測中也關注到了這一降價現(xiàn)象，其分析此前熱點板塊如南山區(qū)、寶安區(qū)內(nèi)的部分高報價、改善型房源，在經(jīng)歷半年多相持后，部分業(yè)主“堅挺”的心態(tài)有所松動，也的確出現(xiàn)部分“降價給力”的盤源。

深圳中原研究中心認為，大學區(qū)推進的不確定性以及全國密集調(diào)控背景下，二手市場實時成交量下滑至低谷，短期內(nèi)成交量或進一步下探。

中介離職撤店潮繼續(xù)

深圳中介撤店離職潮也在繼續(xù)。

今年以來，以租賃單為主的業(yè)務，不僅較難維持經(jīng)紀人生計，也難養(yǎng)活店鋪。記者近日實地采訪了寶安區(qū)一家正在撤店搬離的中介門店，談及撤店原因，工作人員告訴記者，近期內(nèi)成交未有好轉(zhuǎn)跡象，每月還需要支付高達3萬元的店鋪租金以及人力等成本，經(jīng)營負擔重，區(qū)域負責人選擇撤店合并，先熬過淡季。

而上月開了5單租賃單的資深中介劉歡，在接受記者采訪時說，其自認為是行業(yè)內(nèi)相對勤快的，但對租賃單的低轉(zhuǎn)化和回報不甚滿意，特別是近期公司財務通知他們公司不再給員工繳納社保后，劉歡近期也在考慮轉(zhuǎn)行。

不過雖目前二手房市場冰封，但新房成交相對活躍，且出現(xiàn)了較高增幅。8月，深圳新房住宅成交5885套，環(huán)比上升94.4%；成交面積為63.6萬平方米，環(huán)比上升121.3%。新房住宅成交量創(chuàng)近7個月新高。

而9月第一周，全市共有4個項目入市銷售，分別為龍崗保利勤誠達譽都和和昌拾里花都，南山的南城小筑、寶安的聯(lián)投東方世家花園，共計1680套住宅產(chǎn)品。其中僅南山的南城小筑全部售罄，其他去化一般轉(zhuǎn)入順銷。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，從新房二手房成交差異來看，市場并不缺購房者，因為二手房參考價大幅提高購房首付后，導致部分剛需和換房需求被抑制。

值得注意的是，預計9月將有超24個樓盤入市，南山區(qū)有5個住宅項目開盤，龍崗區(qū)、寶安區(qū)有4個項目開盤，這三個區(qū)域也將成為9月的供應大戶。

深圳中原研究中心分析指出，8月底開始新房多項目拿證，預計金九銀十，市場推盤量將迎來今年的高峰期，且南山、福田、寶安等區(qū)域多個網(wǎng)紅盤有望入市，將帶動新房市場氛圍。

深房中協(xié)認為，從2·8新政，再到近期出臺的一系列涉及學區(qū)房改革，以及土拍規(guī)則的改變，本質(zhì)而言是在踐行“房住不炒”精神，并不是為了打擊房地產(chǎn)業(yè)本身。從目前行業(yè)環(huán)境看，樓市已不具備加杠桿投機炒作的畸形特征，反而為樓市轉(zhuǎn)向持久平穩(wěn)發(fā)展鋪平道路。

（文中受訪者均為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝