每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著廈門、長(zhǎng)春和無(wú)錫率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽(yáng)等8個(gè)城市也紛紛發(fā)布了第二批集中供地信息。

不過(guò)，近日卻有多個(gè)城市陸續(xù)宣布中止或延期第二批集中供地出讓。截至目前，已有深圳和青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津等城市已推遲了第二批集中供地出讓時(shí)間。

“從各地中止或延期第二批集中供地來(lái)看，更大程度上或是對(duì)土拍政策進(jìn)行調(diào)整和完善，強(qiáng)調(diào)更細(xì)致深化房地聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制，即地價(jià)本身和房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤(rùn)空間，保障項(xiàng)目品質(zhì)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，通過(guò)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化購(gòu)地企業(yè)資格審查，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

競(jìng)拍模式或?qū)⒏淖?/h2>

8月6日晚間，深圳交易集團(tuán)突發(fā)補(bǔ)充公告稱，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時(shí)間另行公告；8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開(kāi)出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

7月29日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，第二批住宅（含商?。┯玫丶谐鲎層?月推遲至8月；8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，明確將61宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日，并將之前的最高溢價(jià)率不超過(guò)50%，統(tǒng)一調(diào)整為不超過(guò)15%。

此外，北京原計(jì)劃于7月份、廣州原計(jì)劃于6-7月份、重慶原計(jì)劃于7月底、沈陽(yáng)原計(jì)劃于8月份推出第二批集中供地均已推遲。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，此前政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向，其中穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期都有明確的政策出臺(tái)，穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)在兩集中供地以來(lái)才有較為明確的推進(jìn)和完善，從最初的高溢價(jià)、大量的競(jìng)配建等拿地特征向控溢價(jià)、競(jìng)品質(zhì)、一次性報(bào)價(jià)和搖號(hào)等方向轉(zhuǎn)變。

中信證券最新研報(bào)稱，天津延長(zhǎng)部分土地的出讓時(shí)間，深圳中止了部分集中出讓土地的掛牌，第二次集中供地具體規(guī)則面臨調(diào)整。

此外，近日有消息稱，自然資源部召開(kāi)閉門會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。包括限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)。到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。

“首批集中供地以來(lái)，多數(shù)核心城市土地成交溢價(jià)率高企，造成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，如果設(shè)定溢價(jià)率上限，或能直觀地 控制城市土地市場(chǎng)過(guò)熱的表象。”

億翰智庫(kù)總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，控制溢價(jià)率只是一種表面的手段，真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)還是要從土地推出價(jià)格來(lái)判定，因此這也是多個(gè)城市延期供地的原因之一。為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)，未來(lái)也不排除從管控土地推出價(jià)格的角度出臺(tái)相應(yīng)措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)的目的。

在張波看來(lái)，著力推動(dòng)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，一方面在土地出讓環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制起拍價(jià)和溢價(jià)率上限，房企在拿地階段就可明確知未來(lái)的房?jī)r(jià)上限，提前考慮利潤(rùn)空間，以便在拿地時(shí)更加理性。另一方面，也吸取過(guò)往只控房?jī)r(jià)忽視品質(zhì)的方式，強(qiáng)化對(duì)于住宅品質(zhì)的監(jiān)管，對(duì)于建筑品質(zhì)在出讓時(shí)給予明確要求，在保證房企合理利潤(rùn)的同時(shí)，保障了住宅品質(zhì)。

中小房企迎來(lái)機(jī)會(huì)？

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不管如何限制溢價(jià)率，只要仍然是通過(guò)完全自由競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行土地出讓，那么輔以‘競(jìng)配建’‘競(jìng)自持’‘競(jìng)品質(zhì)’等其他約束條件，都無(wú)法對(duì)房企的拿地利潤(rùn)率產(chǎn)生較為明顯的改善。”

某頭部房企IR劉偉以天津?yàn)槔颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則的核心是嚴(yán)格控制溢價(jià)，并且減弱土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤(rùn)率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤(rùn)率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯將被重大改善。

億翰智庫(kù)指出，建立有效的購(gòu)地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國(guó)企或者具備大股東背景的中小房企，資金來(lái)源或?qū)⑹艿较拗?，同?guī)模民營(yíng)房企的拿地機(jī)會(huì)將增加，資源不平衡的局面或許會(huì)有改善。在此基礎(chǔ)上，中小房企獲得喘息空間，生存空間加大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)

值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股兩市地產(chǎn)股迎來(lái)罕見(jiàn)集體大漲。截至收盤，中交地產(chǎn)、*ST基礎(chǔ)等4股漲停，金地集團(tuán)、金科股份、華僑城及萬(wàn)科等均漲超6%。港股方面，中國(guó)恒大漲幅8.01%。碧桂園上漲2.42%，融創(chuàng)中國(guó)上漲5.45%。

實(shí)際上，地產(chǎn)股的反彈已于本月初開(kāi)始。銀河證券認(rèn)為，在行業(yè)供給側(cè)改革的大環(huán)境下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)房企是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際。整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊，目前有40只股票市盈率低于10倍，市凈率低于1.2倍的公司則有70來(lái)家。

“在上半年的首批集中土拍中，多個(gè)熱點(diǎn)城市的房企拿地利潤(rùn)率頻創(chuàng)新低。疊加同期的信用風(fēng)險(xiǎn)事件，行業(yè)估值持續(xù)壓縮。”

劉偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年以來(lái)壓低地產(chǎn)股估值的核心原因有兩個(gè)，首先是“三道紅線”之下資本市場(chǎng)看不到行業(yè)盈利能力的拐點(diǎn)，因此整個(gè)行業(yè)盈利能力依然處在下跌趨勢(shì)；其次，部分房企，如藍(lán)光、華夏幸福等今年以來(lái)出現(xiàn)明顯的經(jīng)營(yíng)困難。“不過(guò)，隨著調(diào)控逐漸深入，預(yù)期信用風(fēng)險(xiǎn)暴露已經(jīng)逐步接近尾聲，這也意味著壓低估值的因素已經(jīng)接近尾聲”。

截至上周末，今年A股房地產(chǎn)板塊累計(jì)跌幅達(dá)17.9%，跑輸滬深300指數(shù)12.3個(gè)百分點(diǎn)，在28個(gè)行業(yè)中排名第24位。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)