每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時(shí)宣布，將銀川、徐州、金華、泉州、惠州納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。至此，該份監(jiān)測(cè)名單上的城市擴(kuò)充至8個(gè)，上半年進(jìn)入該監(jiān)測(cè)名單的城市是東莞、南通和南昌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，上述5個(gè)城市近半年來(lái)始終處于70個(gè)大中城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比漲幅前列。其中銀川新房?jī)r(jià)格同比漲幅1-5月均處于全國(guó)首位，環(huán)比漲幅1-6月份均位于全國(guó)前10名之列，二手房漲幅也從未跌出前8名；徐州上半年一二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅共上榜19次，并多次領(lǐng)漲全國(guó)。

5城房?jī)r(jià)漲幅突出

“銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市作為長(zhǎng)三角、珠三角、熱點(diǎn)二線的代表城市，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，新房?jī)r(jià)格或二手房?jī)r(jià)格普遍上漲較快，土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度亦較高，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯不穩(wěn)定預(yù)期。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，上半年徐州新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅已超5%，徐州、金華二手房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅亦在5%以上，市場(chǎng)熱度已持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間；銀川、泉州二手房?jī)r(jià)格漲幅亦較高。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

事實(shí)上，上半年三四線城市整體增長(zhǎng)動(dòng)力并不強(qiáng)勁。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上半年市場(chǎng)需求流向一二線城市趨勢(shì)明顯，三四線城市上半年新房成交套數(shù)累計(jì)同比增長(zhǎng)29.2%，成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)27.9%。

特別是進(jìn)入二季度，三四線城市新房成交面積同比已經(jīng)出現(xiàn)下跌，從政策調(diào)控的角度看，上半年的調(diào)控政策主要出現(xiàn)在一二線城市，但新房市場(chǎng)仍然保持增長(zhǎng)，可見市場(chǎng)關(guān)注度逐漸向高能級(jí)城市匯集。 

在此情況下，金華、銀川、徐州、泉州、惠州的房?jī)r(jià)漲幅顯得尤為突出。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，徐州、金華、惠州、銀川的新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅分別為5.43%、4.26%、2.64%、2.37%，均進(jìn)入全國(guó)前20名。

泉州房?jī)r(jià)上漲同樣引人注目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年泉州主城區(qū)成交均價(jià)10334元/平方米，同比上漲12.4%，創(chuàng)近十年來(lái)新高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月，泉州房?jī)r(jià)一處于上漲狀態(tài)，其中6月份新房?jī)r(jià)格同比上漲5.2%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲2.6%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出：“相對(duì)于一二線城市調(diào)控不斷加碼，三四線政策力度稍顯弱一些，資金有外溢效應(yīng)。加上本身這些城市處于都市圈范圍，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿τ邢胂罂臻g。此外，總價(jià)不高、限購(gòu)限貸門檻不高，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，會(huì)吸引買家介入。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

土地市場(chǎng)持續(xù)高熱

土地市場(chǎng)過(guò)熱一定程度上也助推了樓市的熱度。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市土地供應(yīng)量較去年略降，成交均價(jià)同比上漲23.7%；但三四線城市供應(yīng)量同比小幅縮水，成交方面量跌價(jià)漲，溢價(jià)率達(dá)到24%，超越一二線城市。

記者注意到，針對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況，部分城市已經(jīng)有所行動(dòng)。如金華市3月份以來(lái)已經(jīng)抓緊發(fā)布調(diào)控，“優(yōu)化土地供應(yīng)、完善土地出讓方式”等舉措出臺(tái)，“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式開始落地。6月份進(jìn)行的土地出讓中，從未實(shí)施過(guò)限房?jī)r(jià)的金華在8宗地中推出了2宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，第二批8宗地塊中有7宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。徐州也在4月份出臺(tái)了相關(guān)政策，但力度和效果并不明顯。

“徐州6月底集中成交的地塊中，多宗達(dá)到最高限價(jià)，競(jìng)拍熱度偏高；惠州今年以來(lái)成交的住宅用地中亦有多宗地塊樓面價(jià)刷新區(qū)域新高。”陳文靜告訴記者。

對(duì)于進(jìn)駐三四線城市的房企而言，三四線城市不斷被納入重點(diǎn)監(jiān)管有意味著什么？盧文曦分析認(rèn)為，“對(duì)于進(jìn)入這些城市的房企來(lái)說(shuō)，不要因?yàn)槭袌?chǎng)情緒波動(dòng)較大，拿地就失去理智，堅(jiān)決不能搶高價(jià)地。其次，目前市場(chǎng)供銷兩旺，那么就順勢(shì)加快推盤，價(jià)格上不要做過(guò)多堅(jiān)持，因?yàn)檎{(diào)控可能隨時(shí)到來(lái)，屆時(shí)想出貨都困難了。”

調(diào)控政策或加速落地

今年以來(lái)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市不斷擴(kuò)圍，上半年?yáng)|莞、南通和南昌被列入市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，此次銀川、徐州等5座城市再次被納入名單。陳文靜預(yù)計(jì)，將有更多城市積極響應(yīng)和落實(shí)中央精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高、土拍熱度高的城市均有政策加碼的可能。短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)控政策密集發(fā)布期。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“上述城市后續(xù)調(diào)控政策收緊的可能性將增大。尤其是對(duì)于地方政府調(diào)控的責(zé)任心有強(qiáng)化的導(dǎo)向，要求此類地方政府主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、主動(dòng)研究問(wèn)題，真正確保市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其是包括新房交易價(jià)格、二手房交易價(jià)格、土地價(jià)格和租賃住房?jī)r(jià)格等會(huì)納入積極的管控之中。據(jù)此也要求相關(guān)城市市場(chǎng)參與者重視政策的威懾性，積極主動(dòng)調(diào)整策略，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)、秩序和預(yù)期的穩(wěn)定。”

“管理有下沉的苗頭，關(guān)鍵在于樓市調(diào)控不能顧此失彼，一二線受到控制了，其他城市還處于高溫，從資金的角度來(lái)看，哪里有機(jī)會(huì)就要去哪里。從整個(gè)樓市大格局來(lái)看，調(diào)控不能存在‘死角’。資金一旦騰挪成功往往有不好的示范作用。而且相對(duì)一二線城市，三四線本身需求不足，形成炒作氛圍后即不利于資金脫虛向?qū)?，也不利于樓市穩(wěn)定發(fā)展。”盧文曦續(xù)稱。

值得注意的是，7月30日中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)