每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從年初樓市的火爆表現(xiàn)，到此后連推“滬十條”“滬七條”等調(diào)控政策，三批次集中上市新房源，并疊加“雙集中”供地新規(guī)落地，上半年的上海樓市可謂跌宕起伏。

來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海共148個樓盤認購，累計開盤109次，供應(yīng)房源4.7萬套。其中92個樓盤進行了公證搖號，參與搖號的認購人數(shù)近4.6萬組。值得注意的是，參與市中區(qū)網(wǎng)紅盤的搖號人群，出現(xiàn)了明顯的“老齡化”趨勢。

進入下半年，上海樓市將呈現(xiàn)怎樣的走勢？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了上海多個熱門樓盤，采訪了多位購房者、經(jīng)紀人和開發(fā)商，試圖為讀者客觀呈現(xiàn)上海樓市的真實狀況。

瑞虹海景壹號項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

4.6萬人“打新”，市區(qū)和郊外盤認購人群分化

值得注意的是，上半年上海共有92個搖號樓盤，參與搖號人數(shù)近4.6萬組，其中有4個樓盤出現(xiàn)“千人搖”盛況。如招商虹橋公館二期一批次樓盤推出335套房源，認購人數(shù)接近3000人；金地虹悅灣推出的320套房源，引來1179人認購。

記者在調(diào)查中了解到，上半年上海多個性價比較高的網(wǎng)紅新盤，積分門檻也特別高。如黃浦區(qū)的高端明星樓盤復(fù)興瓏御，認購客戶的入圍積分達到112.8分，是上海首個最接近滿分的樓盤項目。把這個積分拆解開來，還原社保月數(shù)，對應(yīng)的是累計繳納社保220個月（上海社保繳納上限221個月）。

閔行區(qū)某網(wǎng)紅盤的置業(yè)顧問李華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，新政刺激買房人通過各種方式“籌積分”，“有的離婚再結(jié)婚，有的將自己名下房產(chǎn)全部過戶給父母，有的讓父母把房產(chǎn)過戶給自己，有的讓父母來認籌……”

李華有一位客戶，在積分制政策出來之前，就把家里的房子全部轉(zhuǎn)移到自己名下，準備讓父親通過搖號買房。但不曾想，積分制出來后，父親因為退休已久，積分只有40多，達不到搖門檻。

雖然市場對熱門樓盤的關(guān)注度一直很高，但這些熱盤的搖號人群卻呈現(xiàn)“老齡化”趨勢。

以李華所在項目為例，認購客戶中“高分客”占比三成，平均年齡45歲以上，清一色是中老年群體。“只要基礎(chǔ)分達到60分，加上原先的社保分，年齡基數(shù)高的人，基本就能躍身成為認購大軍里的高分選手。”

融創(chuàng)唐鎮(zhèn)項目認籌現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

不過，同樣的情況在郊區(qū)卻看不到。

置業(yè)顧問張磊所在的融創(chuàng)金融未來城項目位于上海外環(huán)的唐鎮(zhèn)，主要以張江和陸家嘴的客群為主（占比70%左右），普遍以首套為主，總價段在500萬~1000萬元。

張磊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，項目客群普遍較為年輕（25~35歲），特點是高學(xué)歷+高收入，但積分普遍不高。對于他們來說，已經(jīng)不對市區(qū)的房子抱希望了。

“市區(qū)尤其核心地段的新盤，樓盤太少門檻又高，都是跟四五十歲的人在爭。跟老土著比，就社保年限這一項，年輕人都可以被甩出幾條街了。”張磊表示，這些年輕的高收入階層只能把目光聚焦到外環(huán)地區(qū)，在這里，“滬漂”們才相對有競爭力。

一二手房價倒掛，買套新房可賺1200萬差價

新房市場的火爆，根源是“一二手房倒掛”。二手房價格高企，使得買房人扎堆“打新”。

李華所在的閔行區(qū)雖然算不上上海特別核心的地方，但從去年四季度開始，周邊的二手房總價已普漲了25%。2005年以后的房子，價格漲到了11萬元/平方米左右。就連上世紀90年代的老房子，有些報價已經(jīng)趕上了同地段的新房價格。

李華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他所在樓盤上半年吸引了很多買房人，每天都有很多人通過各種渠道去項目問積分、價格。“大家似乎已經(jīng)不再關(guān)注房子本身的戶型、區(qū)位、學(xué)區(qū)、配套等其他硬件，只關(guān)心價差的多少。”

在位于黃浦區(qū)的高端明星盤“復(fù)興瓏御”，記者了解到，項目一期的二手房掛牌價格已經(jīng)超過20萬元/平方米，而該項目在售的新房均價則為13.58萬元/平方米。以該項目一套194平方米主力戶型計算，在不計稅費的情況下，購房者可賺到1200多萬元。

由于復(fù)興瓏御所在的黃浦區(qū)，2021年至今只有一個項目上新，區(qū)域近4年每年的新房供應(yīng)從未超出1200套，潛在買家的焦慮可見一斑。

記者也從虹口區(qū)的瑞虹新城項目周邊了解到，該區(qū)域的二手房價格在半年間漲到了15萬-16萬元/平方米。即便是這個價格，業(yè)主也不急著賣，明顯一副愿者上鉤的樣子。

瑞虹新城附近的房屋中介告訴記者，瑞虹高區(qū)的的二手江景房單價目前達到了17萬元/平方米。和其相隔不遠的融創(chuàng)青云壹號新盤單價則在10.5萬元/平方米。

虹口區(qū)瑞虹新城項目售樓中心 圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

嘉裕華庭高區(qū)景觀房在年前的報價1800萬元/套，現(xiàn)在2樓的房源都掛2800萬元/套了。

“新政之后，二手房其實也在漲，從4月份到現(xiàn)在，我們板塊的二手房漲了20%~30%，有些豪宅甚至漲了50%。”

上海中原的置業(yè)顧問張經(jīng)理告訴記者，上海一些熱門區(qū)域，二手房基本每個月上漲5%左右。“如果自住可以買一手，現(xiàn)在是個不錯的下手時機，但選擇二手房則可以再等等。”

“差價”紅利誘惑，投資客盯上網(wǎng)紅盤

上半年“滬七條”“滬十條”出臺，以及三批次批量上市新房源，的確給上海樓市降了溫。

“經(jīng)過幾個月的試探和摸索，大家已經(jīng)適應(yīng)了新政。”李華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他所在樓盤的客戶數(shù)量并沒有變，其中投資性客戶占比約20%，這部分人也沒有減弱入市決心。

“這類炒房客基本以家庭為單位，名下可能少則三四套房、多則四五套。這類人群不可能守著市中心的樓盤不住，跑到外環(huán)邊來買一個剛需盤。”李華告訴記者，他們買新房的真實訴求，就是吃這波一二手房價倒掛的紅利。所以上海積分制新政出來后，他們的關(guān)注點主要還是在價格上。高積分的投資客，關(guān)注度則更多集中在價差上。

位于虹口區(qū)新港路的瑞虹海景壹號，已經(jīng)開到了第九期，此次總共推出210套房子，開盤認籌人數(shù)達到了767人，最終入圍人數(shù)273人，觸發(fā)了積分制。

瑞虹海景壹號的銷售負責(zé)人王娜告訴記者，現(xiàn)在客戶的購房情緒比較強烈的，特別是性價比較高的新盤關(guān)注度比較高。上半年上海共有3批次集中供應(yīng)房源開盤，但市中心的樓盤占比非常低，每次推出的房源數(shù)量很少。

有高積分的人，如果有實力，肯定首選絕對價差的地方。這也是為何市中心盤更加受追捧的原因。

“上海的政策密度高，和其他地方相比政策力度也更大，市場穩(wěn)定性是有所增加的。”58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不過上海積分政策里有一個漏洞，如果把手下的房子轉(zhuǎn)讓出去后，可以高積分在市場上拿盤，又有錢、又有高積分。反倒是那些買500萬~700萬元房子的人群，沒有更多的操作空間。只有將堵上這個漏洞，才可能讓市場熱度進一步降低。

融信世紀古美銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

房貸審批趨嚴，有銀行受理或延至10月

另外值得一提的是，6月底以來，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，上海部分銀行放緩審批房貸和審核流程。

“實際上我們受理的（房貸）量都2億~3億元了，這些單子只能延后，可能要延后到10月份，等于是間接停貸了。”工商銀行上海分行某支行的信貸員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其所在銀行雖然不至于停貸，但現(xiàn)在每一筆受理都受到控制，每個月受理量只有7500萬元。

據(jù)記者了解，目前在上海，包括建設(shè)銀行、工商銀行和上海銀行在內(nèi)的多家銀行，房貸資格審核已明顯加嚴。

“有些銀行3月份的一手房款項都還沒有放，目前只能延后。等放款量大于受理量時，壓單情況才會逐步緩解。”上海某銀行一位不愿具名的人士向記者表示，銀行負債業(yè)務(wù)每逢季末、年中、年末等時間節(jié)點，都要面臨上級的考核，資金面和流動性緊張已成慣例。

“房貸收緊的現(xiàn)象在6月的下半月開始明顯增多，主要體現(xiàn)在一手房貸款，一定程度上受到銀行年中考核影響。”上述銀行人士表示，預(yù)計7月開始各地房貸會陸續(xù)回歸正常。但現(xiàn)在房貸單子擠壓量大，一些受理會延幾個月。

張波則告訴記者，去年底央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“兩條紅線”政策，將金融機構(gòu)分為5檔，針對每一檔銀行，都設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。“通過總量層面對于房地產(chǎn)行業(yè)進行全面的融資精準化監(jiān)管，在有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，更好保障房貸資金合規(guī)性和高效性。”

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年6月份，72個重點城市主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；平均放款周期延長至50天。

“今年申請房貸的總量明顯超過去年同期，因為需求在增長。今年部分城市樓市熱度較高，雖然房價一定程度上得到控制，但成交還是不斷放量。”張波表示，這意味著，即使房貸放緩和滯后，但無法動搖樓市需求本身，便無法削減交易量。在瓶頸期后，房貸規(guī)?；蚝芸旎謴?fù)。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新房共計成交80286套，二手房成交294329套，超過新房的3倍。和2017-2019年的二手房月均成交量1.5萬套相比，成交水平依然偏高。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，截至6月28日，今年上海二手房也已成交167881套，已達到去年全年成交量的57%。

公開數(shù)據(jù)顯示，整個上半年，上海累計集中供應(yīng)了125個新盤，預(yù)計下半年，上海至少有120個新盤等待入市。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，上海市場仍有下降的空間，除了金融政策，還要看后續(xù)市場政策力度和新房供給的情況。

調(diào)控政策頻出，上海樓市步入平穩(wěn)期

事實上，從2020年下半年開始，尤其是年底，上海就不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主跳價”等消息，樓市熱度居高不下。為此，上海連續(xù)出臺樓市調(diào)控新政。

1月21日晚，上海印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬十條），對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。同時完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。此后的2月6日，有關(guān)新房搖號積分制的新規(guī)正式落地實施。

3月3日，上海房管局頒布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》（滬七條），實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。 

與此同時，上海還針對新建商品住房推出一項措施——集中批量供應(yīng)。從3月至5月，上海分三批次共推出新建商品住房項目125個，總面積402.4萬平方米，共計36696套，分布在上海各個區(qū)域。

此外，隨著22城“雙集中”供地政策的落地實施，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共攬金852億元。其中，31宗涉及普通商品住宅的經(jīng)營性地塊平均溢價率僅為5.46%?？傮w來看，上海今年首批集中土拍整體較為平穩(wěn)，從區(qū)域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。

“上海樓市到二季度進入相對平穩(wěn)期，目前政策還在持續(xù)發(fā)揮作用，相信后市會更加平穩(wěn)，今年一季度的高點很難再看見。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，隨著上海住宅市場進入“下半場”，調(diào)控政策會保持高壓、精準調(diào)控，下半年入市的新盤項目，價格不會出現(xiàn)明顯上漲。二手房的交易量會首先發(fā)生變化，部分熱點區(qū)域的成交量下滑，降溫會明顯高于新房。

（應(yīng)受訪人要求，文中李華、張磊、王娜均為化名）

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝