每經(jīng)編輯 李凈翰 杜波    

炒房每天都在虧錢(qián)的時(shí)代來(lái)臨！中泰證券宏觀(guān)首席分析師梁中華（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中泰宏觀(guān)）在其最新研報(bào)中指出：

從投資的角度來(lái)看，如果房?jī)r(jià)不上漲、甚至說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅小的話(huà)，持有房產(chǎn)每天都在虧錢(qián)。比如上海市持有房產(chǎn)的總成本有將近9%，而收益只有1.2%都不到。當(dāng)前（國(guó)內(nèi)）至少有一半以上的城市，持有房產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始虧錢(qián)。

反觀(guān)A股的1.5億投資者，這幾天收獲利好不斷：

9月6日（周五）晚間，央行宣布降準(zhǔn)，并且是四年來(lái)首次“普降+定向”降準(zhǔn)！此次降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元。

今天（9月8日）凌晨，標(biāo)普道瓊斯指數(shù)納入A股名單正式公布，被納入的1099只A股中，含147只大盤(pán)股，251只中盤(pán)股，701只小盤(pán)股。這是繼MSCI、富時(shí)羅素之后，第三家國(guó)際指數(shù)公司把A股納入其中。根據(jù)招商證券測(cè)算，9月23日，標(biāo)普道瓊斯此舉將為A股帶來(lái)11億美元的被動(dòng)增量資金。

值得一提的是，進(jìn)入9月以來(lái)，A股在全球主要股指中牛冠全球，深證成指的5日漲幅達(dá)到了4.89%，上證指數(shù)的5日漲幅也達(dá)到了3.93%，美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)的5日漲幅僅為1.85%。

另?yè)?jù)券商中國(guó)報(bào)道，有知情人士表示，近期不斷有原來(lái)炒房的資金進(jìn)入股市。“一些券商營(yíng)業(yè)部最近的證券保證金余額在持續(xù)增加，已有營(yíng)業(yè)部出現(xiàn)連續(xù)每天增加幾千萬(wàn)的情況。這些錢(qián)中，有一些是原來(lái)的炒房資金。”

機(jī)構(gòu)：炒房的每天都在虧錢(qián) 

中泰宏觀(guān)在其最新研報(bào)表示，從大類(lèi)資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，過(guò)去十年買(mǎi)房早的、買(mǎi)房多的都賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。我們測(cè)算了過(guò)去十年我國(guó)各類(lèi)資產(chǎn)的投資回報(bào)，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產(chǎn)采用中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司發(fā)布的住宅投資收益指數(shù)，考慮了租金的回報(bào)。結(jié)果顯示，過(guò)去十年如果投資大宗商品并一直持有，累計(jì)只能得到30%的回報(bào)，投資債券有51%的回報(bào)，投資股票有57%的回報(bào)，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報(bào)。而事實(shí)上考慮到結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，很多核心城市的房?jī)r(jià)過(guò)去十年漲了3、4倍都不止。

圖片來(lái)源：中泰證券

如果考慮到杠桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加杠桿買(mǎi)股票的投資者是少數(shù)，而買(mǎi)房加杠桿則非常普遍。即使首付比例50%，買(mǎi)房也自帶了一倍的杠桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話(huà)，自帶的杠桿更高。所以過(guò)去十年早買(mǎi)房、多買(mǎi)房是最正確的大類(lèi)資產(chǎn)配置決策。

但如果房?jī)r(jià)不漲，那么炒房者其實(shí)每天都在虧錢(qián)。以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途每年帶來(lái)的租金收益只有1.6%，而過(guò)去一年上海的房?jī)r(jià)非但沒(méi)漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實(shí)上，炒房虧錢(qián)的又何止是上海，百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，有一半以上的城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來(lái)算，在這些城市拿著房子都是虧錢(qián)的。而且絕大部分小城市租房市場(chǎng)很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計(jì)。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革后，貨幣政策基本形成了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域收水、對(duì)非房地產(chǎn)領(lǐng)域放水的結(jié)構(gòu)性寬松格局。在這種背景下，房地產(chǎn)的大周期和政策決定的小周期都會(huì)向下，房?jī)r(jià)也會(huì)有回調(diào)壓力。據(jù)中泰宏觀(guān)測(cè)算，我國(guó)居民有近6成資產(chǎn)直接或者間接配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中小城市房產(chǎn)的流動(dòng)性（變現(xiàn)能力）其實(shí)很差，二手房很多要折價(jià)才賣(mài)得出去，所以看似房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產(chǎn)，但當(dāng)需要用現(xiàn)金的時(shí)候，其實(shí)很難變現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)：股票成大類(lèi)資產(chǎn)中較好選擇

平安證券首席投顧李信軍表示，看上去9月份并沒(méi)有什么值得擔(dān)心的利空。反而各種利好在累積，按道理市場(chǎng)會(huì)火起來(lái)。而且從中期來(lái)看，在房地產(chǎn)受壓制的情況下，還有什么大類(lèi)資產(chǎn)值得配置呢？股市無(wú)疑是一種比較好的選擇。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，A股在6日收盤(pán)后再迎重磅利好。據(jù)央行網(wǎng)站消息，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，中國(guó)人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司）。

為促進(jìn)加大對(duì)小微、民營(yíng)企業(yè)的支持力度，再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于10月15日和11月15日分兩次實(shí)施到位，每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

中國(guó)證券報(bào)援引機(jī)構(gòu)分析稱(chēng)，此次降準(zhǔn)利好金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)股票、債券等大類(lèi)資產(chǎn)也具有普惠效應(yīng)。具體來(lái)看：

股市：估值、盈利預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)偏好形成合力，新一輪行情將形成。

債市：債市收益率有望進(jìn)一步下行，可能回到2016年低位時(shí)水平，債券牛市進(jìn)入尾聲。

匯市：降準(zhǔn)對(duì)人民幣匯率的影響可能是短空長(zhǎng)多，外匯市場(chǎng)逆周期舉措料將加力。

樓市：“補(bǔ)丁”已提前打好，降準(zhǔn)資金難以進(jìn)入樓市。

中信建投策略研究的分析師張玉龍、羅永峰在其最新研報(bào)中表示，按照國(guó)常會(huì)目標(biāo)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本全年需下降1%。以當(dāng)前上證指數(shù)11倍到12倍左右的估值水平來(lái)看，對(duì)應(yīng)的股權(quán)資產(chǎn)的隱含收益率就是7%到9%之間，如果利率下降1%，股權(quán)資產(chǎn)隱含收益率應(yīng)該是6%到8%之間，估值將能夠提升10%左右。從增厚利潤(rùn)角度，利率下降帶來(lái)的利潤(rùn)提升幅度在15%-20%。逆周期調(diào)整再發(fā)力，利率仍在下行通道，利潤(rùn)估值雙雙受益。在利率并軌之后，本次央行實(shí)施年內(nèi)第三輪降準(zhǔn)，信用寬松和利率下降將逐步實(shí)現(xiàn)，盈利觸底可期。

機(jī)構(gòu)：A股有望吸引千億外資買(mǎi)入

近期，外資也在用真金白銀表達(dá)對(duì)A股市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好。Wind數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的5個(gè)交易日，就有280億的外資通過(guò)滬（深）股通的渠道買(mǎi)入A股，今年以來(lái)這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了近1500億元！

今年第三季度也恰好是幾大全球指數(shù)再次提升A股占比的時(shí)間窗口：

富時(shí)羅素不斷提升A股納入比重。8月24日，富時(shí)羅素宣布其全球股票指數(shù)的A股納入因子如期從5%提升至15%，在9月23日開(kāi)盤(pán)前生效。

MSCI亦繼續(xù)提升A股納入比例。8月8日凌晨，MSCI公布8月季度指數(shù)審議結(jié)果，如期將中國(guó)大盤(pán)A股納入因子從 10%提升至15%，該調(diào)整于8月27日收盤(pán)后生效。

標(biāo)普道瓊斯指數(shù)也于9月6日發(fā)布納入旗下6個(gè)指數(shù)的A股名單，一次性將A股的納入因子提升至25%，該調(diào)整同樣在9月23日開(kāi)盤(pán)前生效。需要指出的是，此次納入的1099只股票中不含創(chuàng)業(yè)板股票。標(biāo)普道瓊斯指數(shù)官網(wǎng)表示，暫不納入創(chuàng)業(yè)板，納入創(chuàng)業(yè)板之前會(huì)就此向市場(chǎng)參與者征求意見(jiàn)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司指數(shù)投資策略全球主管、董事總經(jīng)理克雷格·拉扎拉（Craig Lazzara）表示，此次上市公司入選標(biāo)準(zhǔn)主要有兩條：

一是公司自由流通市值須達(dá)一億美元；

二是股票具備充分流動(dòng)性。

克雷格說(shuō)：“我們?cè)诳剂恳恢还善钡臅r(shí)候，不光會(huì)看總市值，還要考慮投資者實(shí)際可有多少交易量。公司創(chuàng)始人是否控股了大部分股權(quán)，對(duì)外資持股比例有多少限制，上述因素決定了上市公司實(shí)際可供交易的流通股數(shù)量。”而流動(dòng)性方面，他認(rèn)為，在新興市場(chǎng)當(dāng)中，個(gè)股的流動(dòng)性須達(dá)市值的10%，成熟市場(chǎng)當(dāng)中該比例為20%。

國(guó)盛證券首席策略分析師張啟堯表示，8月至9月國(guó)內(nèi)市場(chǎng)將迎來(lái)三大指數(shù)的同步增持，保守估算將合計(jì)吸引超過(guò)2000億元的增量。

招商證券認(rèn)為，在各大指數(shù)相繼納入A股或擴(kuò)容的提振作用下，年內(nèi)外資流入空間仍大，8-11月被動(dòng)增量資金達(dá)千億，屬于相對(duì)確定的增量資金，對(duì)A股流動(dòng)性具有積極作用。

據(jù)西南證券，MSCI、富時(shí)羅素、標(biāo)普道瓊斯三大巨頭納A思路不同，但是三家納入A股覆蓋的行業(yè)卻較為類(lèi)似。三家納入的A股都主要分布于銀行、非銀金融、食品飲料、醫(yī)藥、電子等行業(yè)，上述行業(yè)的部分個(gè)股股價(jià)有望得到提振。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)