每經(jīng)記者｜陳夢妤 王佳飛    每經(jīng)編輯｜林菁晶    

“紅頂商人”盧志強的名字在資本市場如雷貫耳，卻鮮有人能夠一窺“泛海系”全貌。然一旦出手，必是風暴中心。比如，此次與孫宏斌的百億交易。

擁有金融全牌照的“泛海系”，盧志強正是掌舵人。30多年間，盧志強已經(jīng)構建起一個包含地產(chǎn)、能源、上市公司、金融機構、境外投資的龐大資本帝國。

加上此番入局“泛海系”，56歲的孫宏斌已將75的柳傳志（聯(lián)想旗下融科智地）、65歲的王健林（萬達文旅）、68歲的盧志強（京滬核心資產(chǎn)）這個土豪朋友圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源打包拿下。

對于年富力強的孫宏斌來說，大家把地產(chǎn)業(yè)務交給他集中經(jīng)營，或許是一個理想的選擇，“并購之王”永遠是進行時。

孫宏斌125億重返京滬

2019年開年第一宗，豪擲125億元，孫宏斌重返京滬。

1月21日早間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，與武漢中央商務區(qū)訂立協(xié)議書，以125.53億元收購上海泛海建設公司100%股權，后者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益。

值得注意的是，收購事項的總代價約為人民幣148.87億元，其中股權代價約為人民幣111.75億元，債權代價約為人民幣37.12億元。

此外，武漢中央商務區(qū)及其關聯(lián)方欠付目標公司及北京東風約人民幣23.34億元的債務，總代價與前述債務沖抵后的現(xiàn)金應付代價約為人民幣125.53億元。

北京泛海國際項目1號地塊位于北京市朝陽區(qū)在東四環(huán)東側，在泛海國際一期北側，緊鄰朝陽公園。項目總占地面積約為7.52萬平方米，總建筑面積約為66.85萬平方米，截至目前項目剛啟動建設，尚未開售。

2004年，泛海控股在協(xié)議（8·31招拍掛大限之前）獲得朝陽區(qū)這4宗地塊時的總價僅為2.25億元。泛?？毓僧斈昴陥箫@示，與上述4宗地塊對應的開發(fā)投資總額為189億元。

2017年，據(jù)媒體報道，泛海控股對項目1號、2號、3號地塊計劃總投資已經(jīng)大幅增至436.44億元，為初期3宗地塊計劃投資額的近6倍。目前，泛海國際周邊二手房價格在10萬元/平方米左右。

上海董家渡項目位于上海市黃浦區(qū)，所處南外灘板塊，緊鄰黃浦江、豫園。項目總占地面積約為12.02萬平方米，總建筑面積約為62.80萬平方米。主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，大部分尚未建設。該地塊是泛海于2002年獲得，曾被列入全國典型閑置土地行列。2002年5月，泛海借舊區(qū)改造以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區(qū)域，共計約12萬平方米，當時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，泛海要承擔所屬地塊的拆遷工作。

按照此前泛海與上海市黃浦區(qū)管委會雙方就董家渡項目12號、14號部分地塊的房屋征收事宜達成的約定，兩地塊征收費用暫定為95.77億元。

但由于該項目地處黃浦江邊，周邊在售一手房均價以普遍超過每平方米10萬元，堪稱上海絕版豪宅地塊。其中，10號地塊拆遷任務已經(jīng)于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海國際住區(qū)項目一期，其余的12、14號兩幅地塊的拆遷工作17年來仍未完結，融創(chuàng)推進難度可想而知。

融創(chuàng)方面表示：“該收購事項有助于進一步增加融創(chuàng)中國在北京和上海的優(yōu)質(zhì)土地儲備和市場份額，并進一步鞏固其在北京、上海等一線城市的領先地位和品牌影響力。”

值得注意的是，2018年融創(chuàng)在一線城市拿地熱情并不高漲。據(jù)wind，《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，融創(chuàng)2018年在全國通過公開招拍掛的方式共投入拿地金額約361.66億元，477.24萬平方米。

但這些土地大多集中于二三線城市，融創(chuàng)僅在上海拿下寶山區(qū)和靜安區(qū)兩宗地塊，共投入約32.4億元，僅占年度拿地金額的8.9%，北、廣、深、更是不見融創(chuàng)身影，反而是在山東拍地26宗、河南20宗、山西12宗。

“泛海系”挪騰優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后

于融創(chuàng)，布局京滬的2019年第一槍，似乎頗具宣示意義。

于泛海，這可能又是一宗資本挪騰的典型案例。

“盧志強為人謙和，不善言辭，但在地產(chǎn)圈，合作方基本沒有質(zhì)疑過泛海的能力和資金實力。”

武漢中央商務區(qū)對泛海來說，是極具標志性意義的存在。在這個項目上，盧志強和“泛海系”的能力得到了淋漓盡致的發(fā)揮。

時間回到2002年，湖北省計劃以100公里為半徑，打造武漢經(jīng)濟圈，位于漢口中心區(qū)王家墩的武漢中央商務區(qū)項目，被列為武漢市未來10個重點項目之一。

此役艱難，新世界及金地集團都嘗試過談判，但均知難而退。究其原因，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》，時任“泛海系”旗下武漢中央商務建設投資股份有限公司（下稱武漢中央商務）副總裁的徐建兵曾透露，當時該地塊一空軍基地的使用權武漢市都沒有得到，“空軍飛機還在飛”。

但就是在如此復雜的狀況下，盧志強依舊順利入局并成功開發(fā)，獲利頗豐的同時，武漢中央商務還成為其重要投資平臺。據(jù)天眼查，目前武漢中央商務全資持有泛海建設青島公司、北京星火房地產(chǎn)公司、武漢泛海商業(yè)經(jīng)營管理公司等，以及民生信托、亞太財保等金融公司大部分股權。從2012年到2016年，武漢中央商務的營收從12.23億元躍升至178.67億元。

但是，從泛?？毓?017年年報看，由于當時未能取得本次所售標的北京泛海國際居住和上海董家渡10號地塊項目的預售許可證獲取工作，公司房地產(chǎn)銷售業(yè)績釋放受到較大影響。為平抑不利影響，公司加大了武漢中央商務區(qū)部分整售項目的回款力度。

到了2018年12月27日，泛海控股發(fā)布公告，對武漢中央商務區(qū)的8.1億元債務提供擔保，擔保期限3年。據(jù)公告，武漢中央商務最近一期資產(chǎn)負債率為70.05%，2017年度利潤為29.1億元，凈資產(chǎn)為427.9億元。截至2018年12月27日，泛?？毓杉翱毓勺庸緦ν鈸嶋H余額為844.7億元，占其2017年12月31日經(jīng)審計凈資產(chǎn)的420.90%。

經(jīng)濟基礎決定上層建筑，只不過，除了后臺資本，還有上層關系。比如，盧志強和孫宏斌，同為神秘組織泰山會早期成員，其他成員還包括柳傳志、馬云、王中軍、郭廣昌等，都是資本圈數(shù)一數(shù)二的大佬。

孫宏斌在投資樂視的發(fā)布會上曾公開對媒體表示，在決定投資樂視前拜訪了兩個人，柳傳志和盧志強。柳傳志是孫宏斌的老領導，盧志強則是孫宏斌的資本戰(zhàn)友。從目前的情況看，孫宏斌已經(jīng)拿下萬達文旅100%股權，聯(lián)想旗下融科智地42個物業(yè)項目權益，以及此次泛海的京滬核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

盧志強（左）與柳傳志（右）。圖片來源：視覺中國

而此次，融創(chuàng)與泛海的這筆交易還是讓外界生出不少疑問，地產(chǎn)行業(yè)是泛海的支柱業(yè)務，北京朝陽區(qū)、上海董家渡地塊更是一線城市不可多得的稀缺資源，泛?？毓墒欠竦搅?ldquo;斷臂求生”的危急關頭？

有業(yè)內(nèi)人士猜測，對于堅定“去地產(chǎn)化”、“輕資產(chǎn)”運營的泛海來說，今年僅償還各項到期債務就有100多億元。即使守著北京、上海的優(yōu)質(zhì)地塊，也有“難變現(xiàn)”的苦惱。所以如果可以將地產(chǎn)資源快速變現(xiàn)，只要價格合適，現(xiàn)金流到手，讓渡一些利潤是可以接受的。