每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2017年，新城控股銷(xiāo)售超過(guò)千億元，正式進(jìn)入“千億房企俱樂(lè)部”行列。2018年前11月，新城控股銷(xiāo)售額已達(dá)到1985.65億元，成為今年唯一一家新晉行業(yè)TOP10的房企。

房地產(chǎn)量?jī)r(jià)飆升的大時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。新城控股近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，樓市正在進(jìn)入“橫盤(pán)時(shí)代”，橫盤(pán)意味著市場(chǎng)成交量基本恒定，不會(huì)再大起大落，房?jī)r(jià)也會(huì)基本橫盤(pán)，不會(huì)大漲大跌。

房企增速或降至30% 

“在不可預(yù)期的不穩(wěn)定市場(chǎng)中，相對(duì)保守的策略是更有效的。”新城控股表示，房企整體發(fā)展速度會(huì)減緩，預(yù)計(jì)明年TOP20房企整體平均增速將降至30%左右。

究其原因，首先在去杠桿、降債務(wù)的大背景下，流入房地產(chǎn)的資金不會(huì)變得更多。沒(méi)有更多的資金滾動(dòng)投入，增速下降是必然的。據(jù)了解，目前已有多家房企提出了降負(fù)債目標(biāo)，并且減少了土地獲取及其投資。

不過(guò)新城控股副總裁歐陽(yáng)捷指出，對(duì)負(fù)債也不應(yīng)過(guò)度排斥。在可預(yù)期的市場(chǎng)中，企業(yè)負(fù)債率略高并無(wú)大礙，只要現(xiàn)金流能夠覆蓋經(jīng)營(yíng)成本、還本付息，企業(yè)就沒(méi)有問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)預(yù)判，這將是一個(gè)沒(méi)有短炒投機(jī)住房、一個(gè)回歸自有住房和租賃住房的新時(shí)代。而進(jìn)入樓市平穩(wěn)發(fā)展期的房企，安全系數(shù)更高。

但新城控股同樣強(qiáng)調(diào)，未來(lái)須當(dāng)尊重市場(chǎng)需求的巨大變化，回歸“從自住型客戶(hù)→產(chǎn)品需求→土地屬性的核心價(jià)值邏輯”。

圖片來(lái)源：東方IC

行業(yè)進(jìn)入“橫盤(pán)時(shí)代”

值得注意的是，以高杠桿拓寬土儲(chǔ)提升規(guī)模，這個(gè)邏輯已經(jīng)改變。

從2018年1`11月與2017年1~11月前20強(qiáng)房企銷(xiāo)售額對(duì)比來(lái)看，有14家房企增速是下滑的，平均下滑幅度54%，可見(jiàn)增速整體放緩已現(xiàn)端倪。

作為今年唯一一家新晉行業(yè)TOP10的房企，新城控股(601155.SH)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，新城控股1~11月銷(xiāo)售金額及面積分別為1985.65億元、1591.25萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)88.58%、106.18%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果房企選擇繼續(xù)加速，就需要更多的現(xiàn)金流入，沒(méi)有更多的金融支持，就需要更多的銷(xiāo)售收入，才能有足夠的現(xiàn)金流支持繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張。

但要怎樣大幅提高銷(xiāo)售收入？這方面的邏輯也從高周轉(zhuǎn)變成更策略化地布局。例如在基本沒(méi)有增長(zhǎng)的市場(chǎng)中，搶奪有限的蛋糕份額。

不過(guò)與此同時(shí)，房企的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，以?xún)r(jià)換量、利潤(rùn)率損失可能都會(huì)是不可預(yù)防的劇情。同時(shí)限價(jià)令持續(xù)抑制利潤(rùn)水平，也將拉低房企價(jià)值。

不能忽略，隨著時(shí)間的推移，中國(guó)面臨的新挑戰(zhàn)會(huì)層出不窮，新壓力不斷加大。

新城控股方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，基于國(guó)家宏觀調(diào)控邏輯，預(yù)判未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“大穩(wěn)小亂”、零增長(zhǎng)區(qū)間的橫盤(pán)時(shí)代。

應(yīng)注重不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值

在橫盤(pán)時(shí)代，投機(jī)客退場(chǎng)、投資客謹(jǐn)慎、首置改善的自住客登堂已是大勢(shì)所趨。

客戶(hù)換場(chǎng)，需求也大不相同，這部分客群的關(guān)注點(diǎn)更多在于住房的長(zhǎng)期價(jià)值，其中包括物業(yè)升值與租賃回報(bào)。

因此，無(wú)論是項(xiàng)目地段、商業(yè)配套、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)水平、維護(hù)保養(yǎng)都是無(wú)可回避的，這都關(guān)乎物業(yè)的租金收益，而未來(lái)轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)、升值空間、接盤(pán)能力都需仔細(xì)考量，這關(guān)乎資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。

歐陽(yáng)捷指出，在“房住不炒”的定位之下，核心地段住房?jī)r(jià)值雖在，價(jià)格卻未必能夠兌現(xiàn)，既沒(méi)有合理的經(jīng)營(yíng)收益，也沒(méi)有合意的物業(yè)升值，投資收益明顯縮水。

如果是高端別墅產(chǎn)品，雖然極具價(jià)值，但曲高和寡，接盤(pán)者稀，轉(zhuǎn)手不易；如果是遠(yuǎn)郊普通住宅，雖然價(jià)格不高，卻時(shí)空錯(cuò)位，自住不便，時(shí)間成本高昂。

歐陽(yáng)捷表示，企業(yè)不應(yīng)以降低品質(zhì)、減少配置、取消功能來(lái)挽回一些利潤(rùn)，因?yàn)檫@樣做的結(jié)果是損失了企業(yè)好不容易建立起來(lái)的品質(zhì)形象與品牌價(jià)值。

如何增效，這就需要項(xiàng)目公司精準(zhǔn)抓住客戶(hù)需求，特別是在客戶(hù)價(jià)值敏感點(diǎn)上做足功課，在觀感質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān)，雖然成本增加不多，卻可以在市場(chǎng)蛋糕不會(huì)更大、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的環(huán)境中脫穎而出。

大幅提高效益并不一定意味著必須提高價(jià)格，快速回籠現(xiàn)金流，同樣可以提高資金使用效率、降低自有資金占用、提高項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益。

雖然調(diào)控加碼的可能性已經(jīng)基本消失，但一些政策調(diào)整可能導(dǎo)致不穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，不穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期又可能帶來(lái)不確定的市場(chǎng)動(dòng)蕩，從而可能進(jìn)一步施壓調(diào)控動(dòng)作，而最終的結(jié)果往往導(dǎo)致欲求穩(wěn)而不得。