據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）最近發(fā)布的《2017年美國(guó)住宅房產(chǎn)外國(guó)買(mǎi)家報(bào)告》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），在2016年4月~2017年3月的統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，中國(guó)成交金額超過(guò)加拿大、英國(guó)、墨西哥和印度，繼續(xù)保持美國(guó)海外購(gòu)房群體中的“第一大買(mǎi)家”地位。 據(jù)全球中文海外房產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)的最新報(bào)告，去年中國(guó)人海外各國(guó)購(gòu)房花費(fèi)首次突破1000億美元，美國(guó)作為中國(guó)人首選的海外購(gòu)房目的地，約占其花費(fèi)的三分之一。 現(xiàn)今在中國(guó)社會(huì)有這么一種人群，他們大約屬于這個(gè)社會(huì)的“上中產(chǎn)”，有相關(guān)出國(guó)經(jīng)驗(yàn)或者未來(lái)出國(guó)意向，具備一定的投資意識(shí)；他們大多是外企高管、私營(yíng)業(yè)主，或者從事金融、高科技等行業(yè)，年薪百萬(wàn)以上；他們也許希望后代可以接受海外教育，甚至移民海外；他們開(kāi)始拋售位于北上廣市中心的那些陳舊、狹小、昏暗的公寓房，夢(mèng)想著入手位于廣闊美國(guó)腹地的那些嶄新、寬敞、明亮的別墅房。 幾個(gè)名牌皮包、幾件名牌大衣、出國(guó)幾日游等似乎已經(jīng)不能滿足這些國(guó)人提升生活品質(zhì)的欲望了，海外購(gòu)房正在成為中國(guó)“上中產(chǎn)”階層心目中的新奢侈品。這意味著，海外購(gòu)房不再只是富豪們的專(zhuān)利，越來(lái)越多的上中產(chǎn)階層也具備了海外教育、移民和投資的能力。 資金出口 從洛杉磯市中心南行80公里，丁零在駕駛汽車(chē)40分鐘后駛進(jìn)了他位于爾灣市（Irvine，California）的家。他的EB5簽證已于2016年6月份獲批，預(yù)計(jì)在2018年拿到綠卡，得知獲批消息四個(gè)月之后，他用43萬(wàn)美元（約290萬(wàn)人民幣）全款購(gòu)置了這套130平米的連體小別墅。 生于80年的丁零，從事通信工程技術(shù)類(lèi)相關(guān)職業(yè)，被朋友稱為“上海小克勒”。他對(duì)資產(chǎn)管理很有一套，這套房子是他這些年自己賺出來(lái)的。對(duì)丁零來(lái)說(shuō)，海外購(gòu)房并不是一時(shí)興起，而是金融危機(jī)之后就有的想法。他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)回憶道，當(dāng)時(shí)的外匯管制還沒(méi)有現(xiàn)在這么嚴(yán)格，他有意識(shí)地每年換匯，并積累多次的旅游消費(fèi)，以時(shí)間換空間。 怎樣找到資金的出口？買(mǎi)房客吳帆對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，通過(guò)每年5萬(wàn)美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國(guó)申請(qǐng)一個(gè)銀行的境外賬號(hào)，比如匯豐銀行，然后通過(guò)自己在國(guó)內(nèi)的匯豐銀行賬號(hào)，逐漸將資金分批匯出境外即可。 2007年2月，中國(guó)國(guó)家外匯管理局發(fā)布的《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，對(duì)個(gè)人結(jié)匯和境內(nèi)個(gè)人購(gòu)匯實(shí)行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬(wàn)美元。同時(shí)，無(wú)論通過(guò)銀行柜面還是通過(guò)網(wǎng)銀、手機(jī)銀行等電子渠道辦理購(gòu)匯業(yè)務(wù)，均需要填寫(xiě)《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)書(shū)》，該申請(qǐng)書(shū)對(duì)個(gè)人購(gòu)匯用途作出了詳細(xì)分類(lèi)。 在《個(gè)人購(gòu)匯申請(qǐng)書(shū)》規(guī)定的境內(nèi)個(gè)人辦理購(gòu)匯業(yè)務(wù)時(shí)的6項(xiàng)“禁令”中，其中第5項(xiàng)規(guī)定，不得用于境外買(mǎi)房、證券投資、購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類(lèi)保險(xiǎn)等尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目。除規(guī)定的渠道外，居民個(gè)人購(gòu)匯只限用于經(jīng)常項(xiàng)目下的對(duì)外支付，包括因私旅游、境外留學(xué)、公務(wù)及商務(wù)出國(guó)、探親、境外就醫(yī)、貨物貿(mào)易、購(gòu)買(mǎi)非投資類(lèi)保險(xiǎn)以及咨詢服務(wù)等。 條例的趨嚴(yán)，無(wú)疑增加了房屋買(mǎi)家換匯轉(zhuǎn)移過(guò)程中的復(fù)雜性，同時(shí)也增加了中國(guó)買(mǎi)家籌集資金的時(shí)間成本。此后，又一定程度上波及了當(dāng)?shù)氐馁u(mài)家。他們正在從不接受貸款這種形式到傾向于接受貸款。來(lái)自加州的賣(mài)家西蒙斯對(duì)記者表示，這一兩年的變化，使他對(duì)于現(xiàn)金交易感到并不踏實(shí)。去年，他曾與一位中國(guó)買(mǎi)家談好了一棟價(jià)值40萬(wàn)美元的房屋交易，中途因?yàn)橘Y金無(wú)法到位，最后竟不了了之。西蒙斯對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，當(dāng)時(shí)對(duì)方已經(jīng)交了定金，但是由于資金管制，剩余的錢(qián)匯不出來(lái)，這樁雙方都滿意的交易只好宣告流產(chǎn)?！百I(mǎi)家向銀行貸款的話，在信用上可以做個(gè)保障?！蔽髅伤拐f(shuō)。 一種新的趨勢(shì)正在形成，外資銀行也從中嗅到了某種商機(jī)——一些美國(guó)銀行開(kāi)始接受外國(guó)人貸款。美國(guó)咨詢管理公司SinoAmericanInsight首席顧問(wèn)趙桐對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道，目前，華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國(guó)中國(guó)信托銀行及部分美國(guó)本地銀行可以接受中國(guó)人的房貸申請(qǐng)，就效率而言，小銀行或者當(dāng)?shù)劂y行的效率會(huì)更高一點(diǎn)。 海外購(gòu)房的主要群體有哪些，他們的需求又是什么？趙桐介紹道，來(lái)辦理貸款業(yè)務(wù)買(mǎi)房的人大多是外企高管出身，或者擁有海外項(xiàng)目、留學(xué)經(jīng)歷、移民意向等，已經(jīng)擁有海外賬戶，并對(duì)于該業(yè)務(wù)有一定了解。他們的目標(biāo)是在100平方米左右的房屋，價(jià)格按地段分約30-50萬(wàn)美元不等。 同中國(guó)一樣，用租金償還貸款是一部分投資國(guó)外房產(chǎn)買(mǎi)家的選擇。居外網(wǎng)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)、美國(guó)持牌經(jīng)紀(jì)人吳光慧介紹道，一般來(lái)說(shuō)，能申請(qǐng)到銀行貸款的海外買(mǎi)房者只需要準(zhǔn)備首付，在房屋成交后，需要每月償還的房貸部分可以通過(guò)獲得租金來(lái)抵扣。據(jù)她估算，美國(guó)目前住房投資回報(bào)率約在4%~8%之間，部分二手獨(dú)立屋帶租約的回報(bào)可達(dá)10%以上?！霸绞呛玫膮^(qū)域，房?jī)r(jià)越高，回報(bào)率就相對(duì)低”。 即便如此，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，“杠桿”門(mén)檻也比較高。趙桐對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道，絕大部分的銀行要求外國(guó)購(gòu)房者的首付比例在40%以上，利率也會(huì)比綠卡持有者的要高1到1.5個(gè)百分點(diǎn)。提出貸款申請(qǐng)的外國(guó)買(mǎi)房者，需要提供至少未來(lái)18個(gè)月的月供存款證明，在貸款銀行開(kāi)戶并將該銀行的賬號(hào)設(shè)置為自動(dòng)還款賬戶。除此之外，貸款人還需提供過(guò)去三年的就職收入證明，首付款來(lái)源可追溯，貸款額度月供不超過(guò)家庭收入的33%。 對(duì)于那些有充足資金的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一種規(guī)避外匯管制的方式是，以美國(guó)公司的名義購(gòu)房。這種方式下，資金轉(zhuǎn)移方便，根本不用受外匯限額數(shù)量的限制。比如此前有相關(guān)媒體報(bào)道，樂(lè)視控股控制人賈躍亭在美國(guó)洛杉磯南部小鎮(zhèn)擁有的5套豪宅（每套豪宅估值目前均在800萬(wàn)美元以上），就是以樂(lè)視汽車(chē)生態(tài)美國(guó)洛杉磯駐美辦兼接待辦的名義陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)的。 用全款購(gòu)房后，可以做抵押貸款和套現(xiàn)。吳光慧介紹道，這對(duì)那些買(mǎi)房時(shí)因?yàn)闀r(shí)間倉(cāng)促、用現(xiàn)金搶房的客人，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 一些地下渠道的灰色換匯方式依然存在。如果實(shí)在走投無(wú)路，地下錢(qián)莊是換匯者心照不宣的途徑之一。換匯者們往往對(duì)有關(guān)地下錢(qián)莊的具體操作諱莫如深，但聽(tīng)聞，有一些人成功通過(guò)這種方式換到了美元。 買(mǎi)房資金的出口多種多樣，一位不愿透露姓名的購(gòu)房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在買(mǎi)房過(guò)程中還有通過(guò)出售比特幣和鉆石來(lái)“倒騰”美元的傳聞。 但無(wú)論以什么形式購(gòu)房，都足以看到中國(guó)人的購(gòu)買(mǎi)力。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)《報(bào)告》，作為美國(guó)外國(guó)人購(gòu)房主力的中國(guó)人，2016年4月~2017年3月的購(gòu)房總成交額達(dá)317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過(guò)前年的286億美元，創(chuàng)下歷史新高；購(gòu)房數(shù)量也超過(guò)4萬(wàn)套，在2016年回落后再次沖擊歷史最高點(diǎn)。 熱度再創(chuàng)新高 “前兩年猶豫不決的中國(guó)購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始出手了。”這是趙桐最為直觀的感受。一套200平的二手房，在2014年定價(jià)為40萬(wàn)美元，如今已經(jīng)漲到了80萬(wàn)美元。去年、前年、甚至更早以前，還在持觀望態(tài)度的客戶就已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)換匯轉(zhuǎn)移到美國(guó)。而現(xiàn)在，對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)入了旺季，這也意味著，中國(guó)在美國(guó)購(gòu)房的熱度正隨著夏季的到來(lái)而逐漸回升。 丁零已經(jīng)下定決心購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)了，這個(gè)愿景將在他拿到綠卡后開(kāi)始兌現(xiàn)。為了籌錢(qián)，他決定將位于上海市中心的一處小房子賣(mài)掉，賣(mài)掉房產(chǎn)的錢(qián)將被作為用來(lái)購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)的首付款支付。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，綠卡持有者只需要30%的首付，剩余的部分用貸款解決，他的打算是房子不住的時(shí)候可以租出去，用以償還房貸。 丁零的直觀感受是，對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)的關(guān)注，近期正在升溫。為此，他在喜馬拉雅電臺(tái)做主播，并將在美國(guó)的生活經(jīng)歷、簽證申請(qǐng)、投資等信息進(jìn)行分享，這位“上海小克勒”目前已擁有12.6萬(wàn)次的播放量。在電臺(tái)上，很多在美國(guó)已經(jīng)購(gòu)置房產(chǎn)或者即將購(gòu)置房產(chǎn)的朋友因此與之結(jié)緣，甚至成為了鄰居。他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，關(guān)于美國(guó)房產(chǎn)類(lèi)的話題，播放量往往會(huì)比較高。 丁零有幾個(gè)朋友，近期也在相繼買(mǎi)房，大多采用了全款購(gòu)買(mǎi)的方式。這些人的年齡段主要以70到80年代為主，有年收入30、40萬(wàn)人民幣的外資銀行高管，拿到綠卡后在洛杉磯的明星小區(qū)購(gòu)置了60萬(wàn)美元的山景房；有做不銹鋼貿(mào)易的南通私營(yíng)業(yè)主，年薪百萬(wàn)以上；有背景神秘的國(guó)企合伙方生意人，一次性付款，以99萬(wàn)美元的價(jià)格入手了270平的6室別墅，全家人都住進(jìn)去了。 吳光慧也對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹道，目前面向中國(guó)買(mǎi)家的客服群大約有40人，而這個(gè)群還在不停擴(kuò)大。在該網(wǎng)站上，每月有來(lái)自中國(guó)和世界各地的2百多萬(wàn)人查詢250萬(wàn)條分布在89個(gè)國(guó)家的掛牌房源。其中來(lái)自美國(guó)幾大房地產(chǎn)公司提供的掛牌房源就有180條之多。 在中國(guó)的假期——尤其是暑期，是鄒子捷（BeccoZou）最為忙碌的時(shí)候。這位就職于巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司房地產(chǎn)服務(wù)公司（BershireHathawayHomeServices）、業(yè)務(wù)能力處于該公司全國(guó)系統(tǒng)頂尖1%的經(jīng)紀(jì)人，也感受到了中國(guó)人購(gòu)房的熱度。這位保持了多次月銷(xiāo)售量排名第一的經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在她接待的上百個(gè)客戶中，八成以上都是中國(guó)人。西雅圖地區(qū)高科技行業(yè)的白領(lǐng)和中國(guó)新移民一直是她的主要客戶。新的趨勢(shì)是，中國(guó)投資者也成了她的常客。 “前年的時(shí)候，10個(gè)購(gòu)房者中有7、8個(gè)用于自??；而今年，10個(gè)中只有一半用于自住了?！编u子捷告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，另外一半則多為投資，一些還未移民過(guò)來(lái)的購(gòu)房者會(huì)采用出租的方式，以賺取租金。 關(guān)于在美國(guó)買(mǎi)房的目的和用途，前述《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，39%的中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)的首套房，是為了自?。涣碛?9%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學(xué)。 吳帆的女兒目前正在西雅圖的華盛頓大學(xué)讀本科，他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，買(mǎi)房更多的是為了讓孩子住得方便，將來(lái)在美國(guó)工作也有個(gè)家，為此，他把一套北京的房產(chǎn)賣(mài)掉了。此外，相較于美國(guó)其他州，西雅圖離中國(guó)比較近，10個(gè)多小時(shí)的飛機(jī)即可到達(dá)，氣候非常宜居，這些成為他選擇西雅圖的原因。 洛杉磯、舊金山、西雅圖等一直是較受中國(guó)買(mǎi)家歡迎的城市。據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年中國(guó)買(mǎi)家的咨詢與訪問(wèn)量稍有向前5大華人購(gòu)房目標(biāo)城市集中的趨勢(shì)，說(shuō)明華人買(mǎi)家在把目光放到其他中小城市時(shí)，沒(méi)有放棄傳統(tǒng)的目標(biāo)地。 吳光慧介紹道，隨著中產(chǎn)階級(jí)出海買(mǎi)房增多，新增的人氣聚集在腹地廣闊的佛羅里達(dá)州、德州等，有些房屋的價(jià)格在20萬(wàn)美元左右；此外，加州的房子約30幾萬(wàn)美元；洛杉磯近郊則可以用50萬(wàn)美元拿下。吳光慧說(shuō)，中國(guó)買(mǎi)家親睞的房?jī)r(jià)也呈下調(diào)趨勢(shì)，比較居外網(wǎng)上對(duì)美國(guó)房源詢盤(pán)價(jià)格的中位數(shù)，2017年較去年下降15%。50萬(wàn)美元以下的房源咨詢量上升，高于此價(jià)的房接受的咨詢量下降了1-2%。 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位購(gòu)房者表示，地理位置是最需要考慮的因素。購(gòu)房者們關(guān)注交通便利、安全性高的街區(qū)、教育優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。 買(mǎi)家隱憂 “買(mǎi)房的人通常有一種夢(mèng)想，希望有嶄新、寬敞、明亮的別墅洋房?！眳枪饣壅f(shuō)，但同時(shí)，無(wú)論在何處購(gòu)置房產(chǎn)都需要理性。 2016年，美國(guó)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將前總統(tǒng)里根的加州故居在居外網(wǎng)上掛牌。這個(gè)總價(jià)20，096萬(wàn)人民幣，室內(nèi)外總面積3717平方米的7臥10衛(wèi)“湖畔白宮”至今還掛在網(wǎng)站上等待有緣人。 “在貸款方面，銀行不太喜歡超豪宅?！壁w桐介紹道，600、700萬(wàn)美元的大戶型難以拿到貸款。相比而言，50萬(wàn)美元左右（約337萬(wàn)人民幣）的投資自住兩用房，則是購(gòu)房者和銀行都青睞的類(lèi)型。 趙桐告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，美國(guó)買(mǎi)房的流程和中國(guó)不同，一般是先選房，實(shí)地看房找到心儀的房屋后，先向銀行申請(qǐng)貸款預(yù)批，拿到銀行的貸款預(yù)批信后，才會(huì)進(jìn)入簽署合同和交房環(huán)節(jié)。之后再進(jìn)入正式的貸款審批階段，買(mǎi)房者須在購(gòu)房合約貸款保護(hù)期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款。而一些人連銀行的貸款預(yù)批信都拿不到。 對(duì)吳帆來(lái)說(shuō)，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無(wú)奈申請(qǐng)不到。由于工作在國(guó)內(nèi)，沒(méi)有美國(guó)的收入和消費(fèi)記錄，社會(huì)信用為0，根本無(wú)法向銀行申請(qǐng)正常利息的貸款。吳光慧介紹道，海外投資者在美國(guó)買(mǎi)房貸款很困難，不但要求有良好的個(gè)人信用，還能有充足的資產(chǎn)證明，審核手續(xù)也特別復(fù)雜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如全款購(gòu)房方便快捷。所以，在買(mǎi)房前“做好準(zhǔn)備”是非常重要的。 即使有部分銀行可以提供貸款，但難度依然存在。當(dāng)?shù)刭u(mài)家西蒙斯從自身經(jīng)歷來(lái)看，認(rèn)為可選擇的銀行依然比較少。美國(guó)一些大銀行都關(guān)閉了這個(gè)口子（向外國(guó)購(gòu)房者放貸），也是變相控制外國(guó)人買(mǎi)房，以避免他們炒高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。 吳光慧認(rèn)為，如果美國(guó)進(jìn)一步加息，選擇貸款買(mǎi)房的人數(shù)比例會(huì)下降，中國(guó)購(gòu)房者也會(huì)考慮怎樣更合算。但對(duì)絕大部分美國(guó)賣(mài)家來(lái)說(shuō)，全額現(xiàn)金支付依然是最受歡迎的方式。 一位購(gòu)房者通過(guò)搜房網(wǎng)在美國(guó)花27766美元買(mǎi)的土地，交付時(shí)卻被“掉包”成評(píng)估價(jià)不到2300美元的土地。吳光慧對(duì)此表示，海外購(gòu)房復(fù)雜程度比較高，國(guó)人海外購(gòu)房需要轉(zhuǎn)換國(guó)內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣，將交易留給專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人和律師處理，同時(shí)也要購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，一旦產(chǎn)生糾紛，可以向相關(guān)政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)做出投訴或在法院立案。 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士呼吁中國(guó)購(gòu)房客，要相信專(zhuān)業(yè)人士，走正規(guī)渠道，避免海外投資成本過(guò)高。 （應(yīng)被采訪者要求丁零、吳帆均為化名）