每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)記者 黃博文 攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 羅偉

近來(lái)閩系房企中庚地產(chǎn)正在加速布局資本市場(chǎng)，但面臨越來(lái)越嚴(yán)的房地產(chǎn)政策調(diào)控，其大本營(yíng)福州項(xiàng)目被打亂銷售節(jié)奏，多個(gè)項(xiàng)目在等預(yù)售證。

中庚地產(chǎn)2016年公司債說(shuō)明書(shū)透露，在福州在建及擬建項(xiàng)目一共7個(gè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，第一季度福州市場(chǎng)取得預(yù)售證的項(xiàng)目?jī)H有26個(gè)，新增住宅供應(yīng)7313套，中庚地產(chǎn)只有城開(kāi)中庚香海世界一個(gè)樓盤(pán)獲批預(yù)售證。

記者實(shí)地走訪中庚福州項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，香江萬(wàn)里、香山天地進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段，位于中心區(qū)的中高端樓盤(pán)如香開(kāi)長(zhǎng)龍、首開(kāi)中庚香開(kāi)連天等處于建設(shè)階段，其相關(guān)案場(chǎng)銷售人員表示：“沒(méi)有拿到預(yù)售證，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定”。

●預(yù)售不確定性加大

福州是閩系房企的大本營(yíng)，匯集了陽(yáng)光城、融信、融僑、泰禾等房地產(chǎn)企業(yè)。中庚地產(chǎn)也是從福州出發(fā)，逐漸布局了上海、大連、重慶、徐州等區(qū)域。

2016年12月份，中庚集團(tuán)擬公開(kāi)發(fā)行30億元公司債，其募集說(shuō)明書(shū)中顯示，中庚集團(tuán)在大本營(yíng)福州有香江萬(wàn)里、香江天地等在建項(xiàng)目3個(gè)，香開(kāi)長(zhǎng)龍、香海世界等擬建項(xiàng)目4個(gè)，可售資源并不充裕。

5月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪中庚地產(chǎn)福州項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)位于臺(tái)江區(qū)的中庚香江萬(wàn)里已交房，只有車位在售。在該項(xiàng)目附近，家家順?lè)慨a(chǎn)一位中介人員表示，從口碑及物業(yè)服務(wù)上，香江萬(wàn)里比不上一路之隔的陽(yáng)光凡爾賽宮。

記者從房天下查詢得知，香江萬(wàn)里4月份的二手房均價(jià)約27500元／平方米，低于隔壁的陽(yáng)光凡爾賽宮30000元／平方米的價(jià)格。

距香江萬(wàn)里不遠(yuǎn)，同樣位處臺(tái)江區(qū)的中庚香開(kāi)長(zhǎng)龍因臨近臺(tái)江萬(wàn)達(dá)，被中庚定位為瞄準(zhǔn)改善型客群的高端樓盤(pán)。記者在項(xiàng)目外圍觀察到，幾棟住宅樓正在同時(shí)施工，大約已冒出地面10層以上。

當(dāng)天上午11時(shí)左右，記者來(lái)到香開(kāi)長(zhǎng)龍售樓處，但顯得很空曠，沒(méi)有購(gòu)房者看房。

一位現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，因?yàn)闆](méi)有拿到預(yù)售證，無(wú)法認(rèn)籌。“我們的建筑已經(jīng)出地面三分之一了，但最近調(diào)控對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的預(yù)售證卡得很嚴(yán)，一時(shí)辦不下來(lái)，具體開(kāi)賣的時(shí)間要等通知。”上述員工表示。

4月9日房，福州再次加碼樓市調(diào)控，要求開(kāi)發(fā)商自開(kāi)工后一年內(nèi)具備預(yù)售條件并取得預(yù)售許可證，一次性全部公開(kāi)對(duì)外銷售。若違反上述約定，每延期一日，受讓人應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額0.3‰的違約金。

受福州調(diào)控影響的不止這一個(gè)樓盤(pán)。位于福州晉安區(qū)的首開(kāi)中庚香開(kāi)連天是中庚地產(chǎn)和首開(kāi)地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目案場(chǎng)工作人員亦表示預(yù)計(jì)4月份開(kāi)盤(pán)，但預(yù)售證沒(méi)有獲批，開(kāi)盤(pán)時(shí)間只能延后。

記者從福州房產(chǎn)信息網(wǎng)獲悉，第一季度福州市場(chǎng)取得預(yù)售證項(xiàng)目?jī)H有26個(gè)，新增住宅供應(yīng)7313套，中庚地產(chǎn)只有城開(kāi)中庚香海世界一個(gè)樓盤(pán)獲批預(yù)售證。

●主動(dòng)拉長(zhǎng)銷售周期

擬公開(kāi)發(fā)行30億元公司債、高溢價(jià)買殼東方銀星，在資本運(yùn)作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中庚地產(chǎn)被不斷加碼的調(diào)控“撞了一下腰”。

在地產(chǎn)類公司債收緊的關(guān)頭，中庚地產(chǎn)2016年20億元公司債發(fā)行遭到上交所三次問(wèn)詢后，依然沒(méi)有下文。問(wèn)詢函要求中庚集團(tuán)結(jié)合所在地房地產(chǎn)庫(kù)存去化情況及項(xiàng)目本身近年去化情況，重新合理、審慎量化分析本次債券償債資金來(lái)源、償債安排的可行性，并細(xì)化償債安排。

中庚地產(chǎn)在回復(fù)函中，對(duì)全國(guó)8個(gè)在建項(xiàng)目去化重新預(yù)測(cè)，拉長(zhǎng)去化周期；對(duì)5個(gè)擬建項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃向后延長(zhǎng)，預(yù)測(cè)的銷售均價(jià)低于可比項(xiàng)目的現(xiàn)行成交均價(jià)，在此基礎(chǔ)上重新核算現(xiàn)金回流，預(yù)測(cè)未來(lái)五年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)166.83億元，能夠有效覆蓋本次公開(kāi)發(fā)行20億元和非公開(kāi)發(fā)行30億元公司債券的本息。

不過(guò)，中庚地產(chǎn)亦認(rèn)為存在存貨跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，其最近三年及一期末存貨規(guī)模及其占總資產(chǎn)的比例均相對(duì)較高。

截至2016年9月末，中庚地產(chǎn)并未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。若未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)下滑或項(xiàng)目無(wú)法順利完成開(kāi)發(fā)，公司將面臨存貨跌價(jià)損失風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)盈利能力產(chǎn)生不利影響。

宏觀調(diào)控政策的逐步強(qiáng)化，地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，留給中小房企的蛋糕更加稀少。中庚地產(chǎn)目前在建、擬建項(xiàng)目主要分布在上海、福州、大連、重慶、徐州等。

一位不具名的房地產(chǎn)資深人士表示，如果區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)不利變化，導(dǎo)致在建項(xiàng)目去化周期變長(zhǎng)，將可能導(dǎo)致銷售資金回籠速度變慢，進(jìn)一步影響公司的財(cái)務(wù)狀況。

在高溢價(jià)拿下東方銀星并改組董事會(huì)后，中庚地產(chǎn)下一步的資本運(yùn)作備受關(guān)注，其土地儲(chǔ)備不足的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。中庚地產(chǎn)公開(kāi)資料顯示，截至2016年9月30日，其持有的可供開(kāi)發(fā)土地面積為僅70.95萬(wàn)平方米，同為閩系房企的陽(yáng)光城，這一數(shù)值是3800萬(wàn)平方米。

中庚地產(chǎn)在去年公司債募集說(shuō)明中表示，公司持有的土地儲(chǔ)備規(guī)模較小，如未來(lái)不能及時(shí)取得新的土地儲(chǔ)備，將影響公司正常的建設(shè)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。