今年以來，樓市洪荒之火越燒越旺，調(diào)控之劍越刺越猛，花劍、重劍、佩劍接連不斷，直刺、沖刺、交叉刺，層層遞進，唯一的目的就是按住各地房價、抑制資產(chǎn)泡沫。

兩會上，總理和部長們說了， “儲備了若干個調(diào)控政策，這些政策足夠我們調(diào)控市場所用”。 

究竟還有多少未出的儲備調(diào)控政策呢？ 

其實，想要猜測儲備調(diào)控政策不難，首先要理解中央政府和地方政府的不同視角和核心訴求，其次要看調(diào)控政策與效果之間的邏輯關(guān)系，然后梳理可能的政策工具并與調(diào)控邏輯相對應(yīng)，問題就變得簡單了。

中央政府的核心訴求是什么呢？去年之前是穩(wěn)經(jīng)濟，今年當然還是，政府工作報告中“穩(wěn)”就有49個字，其中下半年就有38個字，“穩(wěn)中求進”的主基調(diào)顯示在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上才能有“進”，可見中央政府的核心訴求之所在。 

目前國內(nèi)經(jīng)濟已經(jīng)在探底之中，雖未見底，但離底部已經(jīng)不遠。房地產(chǎn)只要基本穩(wěn)住，沒有大跌，不出大亂（必須契合去年中央經(jīng)濟工作會議“既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落”的精神），就是對中國經(jīng)濟的最大支撐。 

引發(fā)國內(nèi)市場不“穩(wěn)”的最大不確定性在海外，地緣政治、貿(mào)易之爭、金融大戰(zhàn)無一不威脅中國經(jīng)濟，中美貿(mào)易之間發(fā)生傷筋動骨、兩敗俱傷的大戰(zhàn)可能性大為降低，雖然我們現(xiàn)在還看不出中美金融戰(zhàn)的端倪，但央行收緊外匯政策不是沒有道理的，外匯儲備子彈多了，才能既起到阻嚇作用，又不懼真刀實槍干一場。 

“穩(wěn)”還特別包括金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定和風險可控，在房價可能出現(xiàn)下跌的情況下，依然需要保持金融系統(tǒng)的正常運行，不至形成多米諾骨牌效應(yīng)，如今我們還沒有看到金融系統(tǒng)開始像2008年一樣做壓力測試，這至少印證了目前房價下跌的風險幾乎沒有，但“未雨綢繆、預防在先”才是調(diào)控的最高境界。 

調(diào)控之邏輯就是精準診療癥結(jié)、逐步升級調(diào)控、先吃藥后點滴再手術(shù)，最終抑制資產(chǎn)泡沫的膨脹。既不能操之過急、用藥過猛，造成市場大跌，也不能一藥久用、形成耐藥，造成市場認知反差和行為誤導。 

我們都知道物理學上有一個“共振”現(xiàn)象，曾經(jīng)有一隊歐洲軍人，以正步走的方式通過一座橋，因為整齊的步伐帶來橋梁的共振，最終橋被震斷。 

據(jù)媒體報道，有的城市已經(jīng)出現(xiàn)全民購房熱潮，連清潔工、廣場舞大媽都想著進入樓市，其情其景與曾經(jīng)“千股跌停”之前的股市何其相似，樓市已經(jīng)出現(xiàn)蔓延的“瘋狂”跡象。 

如何抑制樓市可能的再次瘋狂？ 

控制房價最基本的邏輯應(yīng)該就是： 

1、均衡供求關(guān)系；

2、抑制廉價投資。 

換句話說，最好的辦法就是：多供地、少給錢。 

多供地，才能降低供不應(yīng)求的市場預期，滿足“房子是用來住的”需求，進而抑制房價上漲預期，減緩因擔心房價上漲而提前入市搶購形成的“共振”。供地是地方政府的責任，因此，中央政府把調(diào)控房價的責任落實在地方政府身上。有人說，地方政府沒有指標，或許你想不到的是，有的地方政府居然還主動申請減少供地指標。 

少給誰錢？當然是少給購房者加杠桿，讓套利者的錢變得更貴，減少追漲時的羊群效應(yīng)。同時還應(yīng)該多給生產(chǎn)者錢，讓市場供給更加充分。這是央行的責任，差異化的信貸政策和貨幣流向還是央媽說了才算。 

說起來簡單，其實不那么簡單。 

因為，主觀上地方政府并不愿意放棄饑餓營銷帶來的土地單產(chǎn)更大價值，客觀上核心城區(qū)可供土地稀缺，而控制城市邊界的國策又限制了城市建設(shè)攤大餅的老路，所以我們看到，一二線城市的住宅用地供應(yīng)幾乎是逐年下降的。

而金融機構(gòu)其實也不愿真正放棄房貸這塊優(yōu)質(zhì)蛋糕，央行窗口指導縮減房貸規(guī)模，也逼得銀行通過提高房貸利率來穩(wěn)住自己的收益，所以我們看到房貸增速將快速下降，而房貸利率將明顯提升。

金融機構(gòu)也更愿意多給生產(chǎn)者錢，但是，開發(fā)商錢多了，就會有人抑制不住地創(chuàng)造“地王”、推高房價、破壞調(diào)控，監(jiān)管者只好收緊不規(guī)范的信貸，收緊房企IPO和發(fā)債，收緊熱點城市資金投放，未來一二線城市的信貸額度和條件或?qū)⒗^續(xù)收緊，三四線城市的信貸條件或有可能優(yōu)于一二線城市，以助力去庫存。

 

我們可以進一步梳理一下住房市場調(diào)控政策的脈絡(luò)和邏輯，包括已經(jīng)使用和未曾使用的，大致可以分為兩類： 

第一類是抑制需求端的，包括本地人和外地人。 

首先是能買不能買？其次是買多少？再次是怎么買？ 

限購的本質(zhì)就是抑制需求，在供應(yīng)不足的情況下，延后需求使之與供應(yīng)相匹配，達成低水平的供求基本平衡，從而實現(xiàn)房價的相對平穩(wěn)。

從購房區(qū)域來看，從核心區(qū)、熱點區(qū)，到全市區(qū)、郊區(qū)縣，局部到全域限購，逐漸升級，比如未來河北張家口市幾乎肯定會全市區(qū)限購（雖然不是現(xiàn)在），因為2022年冬奧會將在那里舉辦。 

從限購力度上看，從限購兩套到限購一套，到單身限購、離婚一年內(nèi)限購，是從松到緊的不斷加力。

對外地人口，購房資格條件從社保公積金2年延長到3年、5年甚至更長時間，從納稅1年到3年、5年，從社保公積金或納稅“二選一”到社保公積金和納稅并聯(lián)執(zhí)行。

限貸既有抑制需求的作用，也有規(guī)避杠桿風險的作用。剛剛說了， 按揭貸款（也包括公積金）的收緊和貸款利率的上升顯然已成為政策的延伸，因此，貸款首付比例從25% 到30% 、到50% 、70%，逐步提檔。

目前來看，三四線城市普遍提高首付比例的概率不大，但都市圈區(qū)域內(nèi)的中小城市還會繼續(xù)定向提高首付比。

而一二線城市什么時候會出現(xiàn)二套房90%-100%首付？什么時候會出現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)限貸？如果某個城市市場的熱度真的不減，這樣的辣招也許真的近在眼前。

貸款利率全面取消9折以下的優(yōu)惠是顯而易見的，不過從去庫存角度講，中央政府肯定希望對一二線和三四線城市實行差別化的更優(yōu)惠利率政策，因此，對特定城市、特定人群實行基準利率1.1倍、 1.2倍、1.3倍甚至更高的“定向加息”懲罰不是不可能的，而非熱點城市和三四線城市或剛需首套房或?qū)⒈Ａ?span lang="EN-US">9折、95折優(yōu)惠，不過期望值不能太高，恢復基準利率是極有可能的，因為央行加息或許就是轉(zhuǎn)眼的事兒。

每一次錢荒都只是央媽的測試，但是如果真的不會發(fā)生錢荒，央行又何必嚇唬市場呢？

央行加息不僅僅是因為美國加息，資金荒是因素之一，雖然M2增速依然不低，但流通中的錢卻似乎在減少，既然不搞大水漫灌，自然就要勒緊一點。3月20日，中國銀行業(yè)上演了驚心動魄的的48小時！傳言各大銀行到處跪求資金，中小機構(gòu)更是出現(xiàn)了實質(zhì)性違約，更有機構(gòu)甚至以10%的價格融入當天的隔夜資金，市場上一時風聲鶴唳。雖然有人說，每一次錢荒都只是央媽的測試，但是如果真的不會發(fā)生錢荒，央行又何必嚇唬市場呢？

通脹預期越來越近是另一個因素，PPI大幅上升，CPI也延續(xù)了去年的溫和上漲態(tài)勢，預防通脹想必也已經(jīng)提上央行的決策議程。而通脹預期也強化了公眾資產(chǎn)保值的市場共識。

未來央行加息不一定采取美聯(lián)儲一刀切式的統(tǒng)一步伐，調(diào)控方式可以更加細膩、精準，局部靶向、定向加息、循序微調(diào)，就如微創(chuàng)手術(shù)一般，因地制宜、因城施策，因此，日本式崩盤的擔憂其實大可不必。

在抑制購房需求中需要特別關(guān)注需求過度問題，一些供房供應(yīng)并不短缺、需求也并不旺盛的城市，也出現(xiàn)了全民炒房，其背后的根本原因還在于擔心通脹預期和城市輪動效應(yīng)而錯過了財富增長機會，當供求關(guān)系出現(xiàn)短暫失衡、房價明顯上漲就引發(fā)了居民集體購房的“共振”效應(yīng)，進而促動房價快速上漲，帶動新一波居民的集體購房。

不同于以往，這樣的城市并不一定是由外來投資者引發(fā)了共振，本地居民同樣也成為了投資者甚至投機者，這些購房需求大多不是用來住的，因此，在這些戶均住房可能超過1.05套的城市，這種浪潮只會曇花一現(xiàn)，只不過在大浪涌起之時，政府的正確引導和調(diào)控管制還是有必要的。

從2015年國務(wù)院發(fā)文鼓勵企業(yè)、個人買房用于租賃到限制購買住宅的政策轉(zhuǎn)向，用意就是消除新進入住房市場的投資者，哪怕是全款買房（也會消耗越來越少的住房供應(yīng)），但是，我們看到企業(yè)購房之門依然開著，在供求嚴重失衡的超大特大城市，也許這扇門遲早會有城市先行關(guān)上，隨后出現(xiàn)效仿者。

二手房市場會不會出臺調(diào)控政策？我想，一線城市政府肯定是特別想的，但是，礙于二手房市場是買賣雙方自己的事，政府難以直接介入，在房地產(chǎn)稅法出臺之前，對評估價格、契稅稅率或許也會“動動手指”的。

當然，政策是可以疊加的，疊加的政策組合就更多了，但依然逃不出抑制需求的邏輯框架。

在交易端，既然“房子是用來住的，不是用來炒的”，限制交易時間也是有可能，比如購房后3年、甚至5年才能交易，并分別征收高于正常水平的契稅標準，這樣雖然會減少市場供應(yīng)，但將套牢投機者的資金，加大其現(xiàn)金流危機和投資風險，使之望而生畏。

第二類類針對供給端的。

我們?nèi)ツ昃投啻握f過：熱點一二線城市房價上漲過快的根源是“人地錢”三者之間的資源錯配，新華社說了：住房既要“管住炒”，也要“保障住”，因此，加大人口和資金流入的熱點一二線城市的土地供應(yīng)，才是解決這些城市供求嚴重失衡的根本之道。

政策方向或?qū)墓┑貙ο?、供地?shù)量、土地價格、住房上市時間及其價格等五個方面著手：

一是增加土地供應(yīng)數(shù)量，按照“房子是用來住的”定位和政府工作報告“房價上漲過快城市要合理增加土地供應(yīng)”的要求，以滿足剛性需求為底線適當增加土地供應(yīng)數(shù)量，比如按照每年戶籍新婚人口為底數(shù)，加上城鎮(zhèn)化率帶來的非戶籍人口增加數(shù)量，按照“人地掛鉤”的原則，確定土地供應(yīng)計劃，雖然這個土地供應(yīng)計劃沒有考慮改善性需求的數(shù)量，但是考慮到城鎮(zhèn)化率非戶籍人口增加數(shù)量中有相當一部分還不能滿足購房資格，供求關(guān)系大致可以平衡。至于是不是真的能夠增加供應(yīng)，恐怕不能對這些超大特大城市報以太多幻想。

二是控制土地價格，與政府房價年度控制目標為基準，扣除稅費、建安成本、三項費用和基準利潤之后，倒算土地價格，實行熔斷和抽簽。有人可能會說，這是倒退回計劃經(jīng)濟，其實這并不重要，我們并不是完全的市場經(jīng)濟，政府的目標在于抑制樓市資產(chǎn)泡沫，防止系統(tǒng)性的金融風險，這才是最重要的。企業(yè)利潤當然是要服從政治正確的。 

三是管理住房上市時間，要打破房價上漲過快城市供不應(yīng)求的市場預期，加快住房上市時間，彌補供不應(yīng)求的市場空間，也是一個政策選項。如果真的在土地出讓合同中規(guī)定開工時間、開盤時間、銷售進度、竣工交付時間，那些跑得慢的企業(yè)或者想靠時間來換取漲價空間的項目，將不會再有機會。而對土地溢價率高于50%的項目要求現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上是在延緩住房上市時間，加劇短期供求失衡矛盾，實不可取。

四是合理控制房價，限價本是為了防止樓市泡沫和系統(tǒng)性金融風險，但是，卻造成了房價的扭曲，難以持久。消彌泡沫的根本路徑是控制房價的上漲速度，使其低于人均收入的增長速度，最終使得收入房價比處于合理區(qū)間。 

長期來看，唯有用增加供應(yīng)來均衡市場供需。短期來看，限價是解決包括全民炒房在內(nèi)的不合理需求擴張的無奈之舉。合理控制房價意味著房價可以上漲，但既不能放任上漲速度過快，也不能助推上漲預期，更不能持久限價，以免造成遠郊盤房價高于近郊盤房價、毛坯房房價高于裝修房房價、二手房房價高于一手房房價的扭曲現(xiàn)象。 

五是供地向大房企傾斜，通過提高購地企業(yè)資格條件，減少競拍企業(yè)數(shù)量，提高企業(yè)的規(guī)范度和誠信度，有利于降低土地競拍的激烈程度和土地價格上漲預期，控制地價的過快上漲，進而減輕房價上漲壓力。 

在供給端，其實政府還有一項最重要的工作，就是管理市場預期，通過提高政策方向透明度，不斷改善市場對政策的預期，如同美聯(lián)儲在加息進程所做的一樣，這次兩會上，部長集體亮相發(fā)聲就是最好的預期管理，這是預防市場形成房價上漲共識，避免出現(xiàn)集體購房的市場共振的最優(yōu)策略之一。 

黨的十七大報告首次確定“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”，十八大報告進一步提出“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”，住房恰恰是居民看得見、摸得著的可租可售可自住的財產(chǎn)并可以穩(wěn)定增加收入。沒有需求，就沒有投資，即便是投資用來租賃的住房，也是符合“房子是用來住的”定位，合理合法、合乎政策，政策應(yīng)該打擊投機而不應(yīng)消滅投資。 

調(diào)控政策不僅要在短期穩(wěn)定樓市上做文章，更需要在長效機制上下功夫，下個月我們也會來聊聊長效機制的。