每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍

公寓產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動下應(yīng)運(yùn)而生。伴隨國家政策的明確支持、新一代消費(fèi)群體居住觀念的轉(zhuǎn)變、房屋租賃企業(yè)的管理和運(yùn)營日趨成熟，公寓產(chǎn)業(yè)快速崛起。

鏈家研究院的行業(yè)研究報告預(yù)測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。

這是一個十分可期的市場前景。伴隨長租公寓進(jìn)入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍(lán)海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點(diǎn)在哪里？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在日前采訪了長租公寓“一哥”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳。

成本高、資金緊、利潤低

“90后”是目前活躍在職場上最鮮活的群體。由于成長歷程不同，他們對租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。

“長租公寓的誕生正是抓住了這批消費(fèi)者的心理需求。”陳馳表示，全國有3億流動人口，從市場接受度來看，這一市場慢慢趨好。

這正是長租公寓的社會價值之一，陳馳告訴記者，長租公寓的出現(xiàn)，適應(yīng)了當(dāng)前人口城鎮(zhèn)化的趨勢。另外，長租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運(yùn)作本身就是對存量房的消耗，長租公寓在一定程度上能為前期不恰當(dāng)?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯，比如將過剩的商辦物業(yè)改造為能被市場接受的住宅類產(chǎn)品，涉及對存量物業(yè)的改造和盤活，幫助各地房地產(chǎn)市場去庫存。

目前，隨著房地產(chǎn)、酒店等相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)場搶食，長租公寓行業(yè)競爭加劇。業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前市場來看，整個長租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產(chǎn)品相較而言呈現(xiàn)藍(lán)海狀態(tài)，市場上中等規(guī)模的長租公寓則非常難熬。

“因?yàn)樗麄兊亩愂盏雀鞣矫嬷С霰鹊投水a(chǎn)品高，又無法拿到高端產(chǎn)品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。

實(shí)際上，這一行業(yè)尚沒有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報告，國內(nèi)長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國8%~10%的水平，部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平，這意味著長租公寓的利潤率偏低，資金回報周期卻偏長。

另外，長租公寓的運(yùn)作成本并不低。據(jù)悉，長租公寓一間房要裝修完善、設(shè)施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟的成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。

成本高、資金緊、利潤低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張時不堪重負(fù)。在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，企業(yè)要從紅海游入藍(lán)海，首先要基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)；第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營能力；第三是相對比較順暢的融資途徑。

而在陳馳看來，即使開發(fā)商進(jìn)入公寓市場，對專業(yè)的長租公寓企業(yè)不會構(gòu)成威脅。因?yàn)樗麄兣c長租公寓企業(yè)的主營方向是不一樣的。開發(fā)商是為了盤活自己的資產(chǎn)，長租公寓企業(yè)是做運(yùn)用，況且房企對客群不了解，對租賃市場、服務(wù)體系也是不了解的。

規(guī)模效應(yīng)降成本出效益

陳馳告訴記者，像魔方這樣的大型長租企業(yè)，鋪設(shè)的產(chǎn)品線比較豐富，因而可以均衡成本和盈利。同時，魔方公寓會通過集團(tuán)采購來降低成本、建造成本，另外利用系統(tǒng)化的優(yōu)勢，來提高運(yùn)營效率，降低門店運(yùn)營、人工管理等各類成本，憑借品牌影響力來提高溢價，最后通過增值服務(wù)，圍繞住客衣食住行搭建整個服務(wù)體系。這套管理系統(tǒng)，即后臺操作平臺，可視為魔方公寓的核心競爭優(yōu)勢。“這對于規(guī)模型運(yùn)營商來說尤為重要。通過這套系統(tǒng)，可以大范圍覆蓋十幾萬間客房量，這就可以節(jié)省人力成本。”

據(jù)了解，目前魔方公寓可以做到70間房配比一個管家，人房比為100：1.4。并且在這套系統(tǒng)指導(dǎo)下，公寓項(xiàng)目可以從財務(wù)模型、設(shè)計到后期人員引入，做到精準(zhǔn)計算。

對于增值服務(wù)，陳馳則介紹稱，目前除了賺取傳統(tǒng)意義上的剪刀差收益外，魔方公寓還有一項(xiàng)服務(wù)輸出業(yè)務(wù)，比如獲取運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)的“代理經(jīng)租”。在魔方提供SOP方案后，對項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)托管，并收取服務(wù)費(fèi)，但不享有租金收益。

在完備的系統(tǒng)之外，就是產(chǎn)品本身和客戶的研究，從戶型空間到家居產(chǎn)品設(shè)置。據(jù)介紹，在產(chǎn)品方面，魔方公寓走的是在功能、設(shè)計上做溢價的路線，“除了國內(nèi)自己研發(fā)，還會借鑒國外的產(chǎn)品，更注重城市白領(lǐng)的生活體驗(yàn)。”

一切研究和設(shè)計都是由結(jié)果導(dǎo)向的。陳馳強(qiáng)調(diào)，魔方公寓要求單店必須盈利。“畢竟品牌公寓不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，沒有壟斷定價權(quán)，而當(dāng)前的租賃市場，品牌公寓在市場上的占有率不足1%，不可能燒錢去搶奪市場，只能做高每一單的效益，穩(wěn)占市場。”

今年1月，魔方生活與中航信托共同成立“藍(lán)山資產(chǎn)管理”，這就意味著由資產(chǎn)管理者向資產(chǎn)持有者進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換。“合資公司的成立能夠增加商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的收益，同時利于未來實(shí)現(xiàn)合縱連橫的布局，即把金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投資本、產(chǎn)業(yè)鏈上下游、增值服務(wù)供應(yīng)商凝聚在一起。”陳馳表示。