弗朗西斯·格林伯格從不害怕工作的艱辛。他12歲就在紐約為父親的出版公司Sanford J.Greenburger Associates做一些記賬的工作。十幾歲的時(shí)候，懷揣創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的他從高中退學(xué)，毅然投身房地產(chǎn)行業(yè)。他白手起家，靠著收購破敗房產(chǎn)再翻修賣出，賺了數(shù)百萬美元，挺過一連串人生悲劇，終成人生贏家。今年格林伯格已經(jīng)67歲了，他名下的房地產(chǎn)開發(fā)投資公司的估值已達(dá)40億美元，2016年的營收也達(dá)到3.36億美元。他管理的出版公司也照樣生意紅火，并簽下了丹·布朗等不少暢銷作家。下面我們就來看看格林伯格的故事：

當(dāng)我很小的時(shí)候，我經(jīng)常到父親的辦公室去玩，當(dāng)時(shí)他開了一家出版代理公司，公司只有兩名員工，主要為一些作家和國際出版商提供代理服務(wù)。我12歲那年，父親為了給我找些事做，便讓我在他的公司做一些記賬之類的工作，我干得相當(dāng)不錯(cuò)，父親便希望我將來能繼承他的這家小公司。

我家并沒有多少錢。每周我能拿到五分錢的零花錢，只夠買一瓶可樂。我發(fā)現(xiàn)有錢真好，于是我開始通過送報(bào)紙、鏟雪賺些零花錢，也漸漸習(xí)慣了工作。

14歲的時(shí)候，我開始作為德國圖書俱樂部貝塔斯曼（Bertelsmann）的代理商，收購美國圖書在德國發(fā)行。當(dāng)時(shí)我父親正在代理另一家德國出版機(jī)構(gòu)，為了避免業(yè)務(wù)上的沖突，他跟貝塔斯曼說，我可以幫助他們。（但他并沒吐露我當(dāng)年才14歲。）當(dāng)時(shí)我的外表看起來已經(jīng)18歲了，別人也覺得我比實(shí)際年齡更成熟些。我在當(dāng)時(shí)以50美分的價(jià)格收購精裝的硬殼圖書——當(dāng)時(shí)人們已經(jīng)開始買簡(jiǎn)裝的紙質(zhì)封面圖書了，硬殼圖書基本上沒有銷路——然后我再把它們以1.25美元賣給德國人。14歲的時(shí)候，我一年已經(jīng)能賺6萬美元左右了。

后來我租了一間辦公室專門搞圖書業(yè)務(wù)，由于空出來不少空間，我就把一半的空間轉(zhuǎn)租了出去，光是當(dāng)二房東收來的租金，就夠支付整間辦公室的租金了。由此我對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一種直覺，于是我從我父親那里借了大約5000美元，創(chuàng)辦了Time Equities公司。我對(duì)做生意非常投入，16歲時(shí)干脆從高中退學(xué)了。我在夜校完成了高中的學(xué)業(yè)，后來又進(jìn)入了柏魯克學(xué)院學(xué)習(xí)。

我父親有個(gè)朋友在一家房地產(chǎn)公司工作，當(dāng)時(shí)他們有幾座辦公樓租不出去。我沒錢把這些樓買下來，于是我跟他們簽訂了一份租約，象征性地交了1美元的租金，然后我負(fù)責(zé)將這些樓盤租出去，收來的每一筆租金都要和他們分賬。

我父親在1970年去世了。后來我決心集中精力進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，畢竟賣書只能賺幾萬塊，而賣房能賺幾百萬。我還在這家出版代理公司繼續(xù)當(dāng)經(jīng)理，不過我也把一些客戶介紹到了其他代理商那里。

我開始以極低的價(jià)格購買一些年久失修的房子，資金主要來自愿意跟我一起投資的親友。后來我又申請(qǐng)到了銀行貸款。整個(gè)70年代，我大概買下了20棟公寓，把它們修繕后，以更高的租金租了出去。

當(dāng)時(shí)對(duì)我來說最大的挑戰(zhàn)就是錢，因?yàn)槲覜]有錢。1975年的時(shí)候，紐約的SoHo區(qū)里到處都是倉庫，而藝術(shù)家們已經(jīng)開始搬進(jìn)來了，我知道變革馬上就要發(fā)生了。當(dāng)時(shí)一家房產(chǎn)公司有兩棟房子要出手，我向律師提出要用75，000美元把它們買下來。當(dāng)時(shí)我也不知道怎么才能拿出這筆錢。我讓律師給我拉來了2萬美元的二次按揭貸款，又讓另一位銀行家給我貸了55，000美元。我就這樣“空手套白狼”地買下了兩棟房子。今天這兩棟房子依然在我手里，但是它們已經(jīng)升值到了7500萬美元。

70年代中期，格林伯格在他父親的出版代理公司里工作。

我生活得非常簡(jiǎn)樸。1975年我26歲，當(dāng)時(shí)我和女友居住在一間沒有窗子的閣樓里。夜里我起床上廁所的時(shí)候，總是有老鼠在我身邊跑來跑去。有天晚上我醒來時(shí)，發(fā)現(xiàn)我的肩膀上爬著一只老鼠。于是第二天我們就搬到我擁有的一套公寓房里去了。

70年代末，我開始進(jìn)軍合作銷售模式，它的賺錢速度是私人投資銷售的三四倍。接下來的7年里，我們通過這種模式幫別人賣掉了紐約的100多棟樓（大約10，000多間公寓）。

不久之后，我在市場(chǎng)就有了騰挪的空間了。我發(fā)現(xiàn)，我擁有的所有地產(chǎn)都在紐約市內(nèi)，于是我開始在其他人忽略的或是沒有注意到前景的市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。1985年前后，美國修改了房地產(chǎn)納稅法，“黑色星期一”出現(xiàn)了。一夜之間，我們陷入了巨大的衰退，崩潰似乎已經(jīng)難以避免。

那對(duì)我們來說是個(gè)異常艱難的時(shí)刻。我們欠了一大筆貸款沒法償還，因?yàn)槲覀兊馁I主也拿不到按揭貸款。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌，我欠的債比我手上這些房子的價(jià)值還多。我們只好賣掉一些樓盤償還貸款，最終我們還是挺過來了。

1990年，我的長子亞歷山大在一場(chǎng)意外中死去了。整整一年，我終日以淚洗面。當(dāng)時(shí)我有兩個(gè)選擇：一是立即隨他而去，二是繼續(xù)活著，因?yàn)槲抑溃K有一天我會(huì)和他再次團(tuán)聚。我選擇了后者。

苦難給予了你對(duì)其他人的遭遇感同身受的能力。我的次子摩根從3歲起就患有精神疾病。2012年，他因?yàn)閺囊幻鲎廛囁緳C(jī)那里偷了20美元而被逮捕了。當(dāng)他被訊問時(shí)，我才開始知道精神病患者在司法體系中會(huì)遭遇到什么。把他們送進(jìn)監(jiān)獄并不能解決問題，于是我創(chuàng)立了“格林伯格社會(huì)與刑事司法中心”，在該領(lǐng)域做一些倡議工作。

目前，樂觀是我的工作動(dòng)力之一。情況并不像市場(chǎng)顯示的那樣糟糕。在1990年東西德統(tǒng)一后，柏林彌漫著一種壓抑的氣氛，房地產(chǎn)價(jià)格也一路走低，于是我們?cè)谀抢锍鍪仲徺I了一些地產(chǎn)。如今柏林已經(jīng)是全歐洲最受青睞的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一?，F(xiàn)在我們正在荷蘭吃進(jìn)很多地產(chǎn)。

我完全沒有預(yù)見到2008年的金融危機(jī)。當(dāng)時(shí)我感到十分恐懼，但我的工作就是要竭盡所能做到最好。我們做出了一些犧牲，采取了降薪等策略以避免裁員。

每個(gè)成功的商人都應(yīng)該參與慈善活動(dòng)。成功果實(shí)最好的用處之一就是回饋社會(huì)。我父親以前總是為錢操心。我想，如果他知道了我日后的成就，他一定會(huì)感到十分震驚和驕傲。

以下是來自Time Equities公司CEO弗朗西斯·格林伯格的建議：

練習(xí)獨(dú)立思考

全世界有很多人都覺得紐約是一個(gè)投資圣地，它確實(shí)是。但如果投資的代價(jià)太高，你就要重新考慮了。目前，我不認(rèn)為在紐約進(jìn)行投資性購房的優(yōu)缺點(diǎn)是等價(jià)的。

去找能掌控問題的人

如果你付不起租金，你可能會(huì)想向家人借，或是向銀行申請(qǐng)貸款。但真正能掌控問題的人是房東。所以在房租到期前，你可以去和房東談?wù)劊瑢ふ乙粋€(gè)解決方案。

每天要早起，做事要有條理

我每天早上四點(diǎn)鐘就起床了，收發(fā)電子郵件或打電話，一直到早上9點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候一般就要開會(huì)了。我是一個(gè)非常有條理的人，我有兩名行政助理和一位辦公室主任，他們也為我提供了非常好的支持。我還有一個(gè)虛擬辦公室，并且保持著嚴(yán)格的工作紀(jì)律，這樣即便是我在出差時(shí)，我也能隨時(shí)掌握公司的最新動(dòng)態(tài)。