每經(jīng)編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

“前幾月廈門出了一幅樓板價26000元/平的高價地。但這塊地幾年前以7000多/平底價賣的時候，都流拍了，這次地不僅被央企搶走了，價格還翻了幾倍！”

在克而瑞舉辦的二季度房地產(chǎn)金融會議上，來自福建的一家房地產(chǎn)公司的老總在談及土地市場時，透露了這么一個略敏感的信息。

當時，邦爺并沒有覺得這事有多大。因為，這個高價地早就發(fā)過公告，也被公開報道過。只不過，大家不知道這個高價地原來還有過低價+流拍的“黑歷史”。

詭異的是，邦爺從主辦方那里拿到的會議記錄里，這個信息被一字不漏地全部刪光了！不僅僅是這句內(nèi)容，整個會議記錄里，稍微有點價值的信息，全部都“失蹤”了。

這場會怎么搞得像國家最高機密級別的內(nèi)部會議？！難道另有隱情...

形勢直轉(zhuǎn)，高價地成為“燙手山芋”？

很難理解，為什么地產(chǎn)行業(yè)突然對高價地諱莫如深？

前幾周，在上海剛剛拿下了一幅高價地的開發(fā)商再三和邦爺強調(diào)，“那地我們是和別人一塊拿的，操盤的不是我們。”似乎一心想和地塊撇清關系。

也就是6月中下旬，上海一家開發(fā)商的公告里說，他們在浦東拿的高價地項目，要和一家來自北方的國企合作。在發(fā)布這個公告前不久，剛有傳聞說，這家企業(yè)準備退地。

在上述會議中，幾家地產(chǎn)商的老總總結(jié)高價地生成原因時，說到這樣幾個：

一個是央企為了“保殼”。

新一輪國資改革開始，那些地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模較小的央企，有可能被國資委拿下，不讓它繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。之前，中信和中海合并，中航地產(chǎn)也已經(jīng)發(fā)布了和保利合并重組的公告。這些都給其他央企地產(chǎn)商信號：要是不迅速把規(guī)模做大，可能就面臨合并的壓力。

所以有民營房企在私下場合說，有些央企的經(jīng)理人不厚道，為了保住自己的飯碗，拿國家的錢去冒險。

另外一個原因，則是開發(fā)商覺得安全的地方就是北上廣深，以及幾個熱門的二線城市。于是，大家都搶到一塊了，地價也就高得嚇死人。

不論是什么原因制造了高價地，這已經(jīng)成為了讓開發(fā)商寢食難安的“心魔”。

易居中國執(zhí)行董事、克而瑞董事長丁祖昱說，從他們最近幾年的觀測看，三年來唯一一個敢于公開的高價地也就大寧金茂府，其他的高價地項目還沒有幾家敢露面。幾年前的高價地尚且如此，現(xiàn)在的更應警惕。

揭破謊言很難，但并非不可能

現(xiàn)在的上海，拿地更多考驗開發(fā)商的“想象力”。因為地價超過了新房價格的1.2倍。開發(fā)商需要預測幾年后的房價，才能知道現(xiàn)在拿的地究竟值不值。這就像酒吧里的那種“吹牛”游戲，只要沒人戳破謊言，牛會越吹越大。

所有玩過“吹牛”游戲的人都知道，揭破謊言如果失敗，會被罰酒；但如果自己吹的牛被人揭破，自己也要喝酒。

對國家來說，這也是目前干預土地市場最大的難題之一。鑒于1—5月房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然占據(jù)固定投資較高比例，所以國家并不希望地產(chǎn)商像去年那樣不斷縮小投資增幅，這會影響經(jīng)濟的增長。

但國家也不愿意地價泡沫持續(xù)放大。這也是為什么上周南京八幅宅地出讓七幅“熔斷”，主持人多次警告“不要逼政府出政策”的原因。

但是，隨著“牛”吹得越來越大，每一個參與者的吹牛風險會越來越大，這時早一點揭穿別人吹牛，自己風險就越小。

有數(shù)據(jù)就說明，國家目前有足夠的底氣來終結(jié)這場“吹牛”游戲。國土資源部的《中國國土資源2015》2015年報告隱藏的一組數(shù)據(jù)顯示，一旦土地價格暴跌，可能帶給房地產(chǎn)市場的沖擊。

截至2015年底，全國84個城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為49.08萬公頃，抵押貸款總額11.33萬億。以上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計，所有抵押土地獲得的貸款額是2308.48元/平。但是，當年全國105個主要監(jiān)測城市的綜合地價、商服地價、住宅地價分別為3633元/平米、6729元/平米、5484元/平米。

從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，目前我國的土地抵押風險不大，即使出現(xiàn)土地價格的調(diào)整，受影響的土地數(shù)量占已經(jīng)被抵押給銀行的土地總量，比例應該不會很多。  

在信貸確認安全同時，國家還需要確認一件事，干預過熱城市的土地市場，不會給經(jīng)濟增長帶來風險。

另外，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的土地購置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續(xù)下降的，這使得房地產(chǎn)土地購置面積，在去年大幅下滑30%左右基礎上繼續(xù)下滑。

聯(lián)系到京滬之前對于耕地的指標調(diào)整，國家對土地市場的干預，也許會比我們想象得更快。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。