每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

昨天，天津、合肥、成都多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策。其中，合肥的新政，主旨是“限貸”，規(guī)定有過貸款紀(jì)錄，無論是否首次購買，首付比例就要提高到四成。

這些針對(duì)近期房價(jià)地價(jià)迅速上漲的政策，雖然看上去殺傷力很強(qiáng)，但依然有人覺得“不夠狠”，因?yàn)樽钣行У恼{(diào)控，還是像上海、深圳、北京那樣“持續(xù)限購”。

但很多人不知道的是，也是因?yàn)?ldquo;限購”，讓開發(fā)商有了可趁之機(jī)：“多虧了限購，幫我們蓄客，開放后房價(jià)就快速飆升了。”

過去十年的房地產(chǎn)經(jīng)歷，似乎總是如此：調(diào)控讓房價(jià)停滯，一個(gè)階段之后又迅速暴漲。

不要諷刺這些開發(fā)商高興得太早，因?yàn)檫@一階段，房價(jià)已經(jīng)即將見頂！

M1走勢(shì)將拖累房價(jià)

這種判斷，已經(jīng)得到M1走勢(shì)的支撐：

“ M1（狹義貨幣供應(yīng)量）與房價(jià)有一定的相關(guān)性，但是由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性比較差，大約會(huì)出現(xiàn)3個(gè)月左右的滯后性。”長江商學(xué)院原副院長陳龍表示。

比如，2009年1月，M1增速為6.7%，住宅銷售價(jià)格到3月達(dá)到最低點(diǎn)98.1%，當(dāng)2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲到2010年4月的115.4%。

民生證券數(shù)據(jù)也顯示，商品房價(jià)格和M1走勢(shì)基本一致。

華泰證券首席分析師羅毅就判斷，從2016年3月開始，M1增速重回20%以上，并且從3月-5月在高位連續(xù)攀升達(dá)到23.7%，判斷M1高點(diǎn)已見，未來流動(dòng)性趨于穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)整壓力增大。

可見，2015年3月，M1增速開啟本輪上升周期，并于今年3月份突破20%，連續(xù)三個(gè)月上漲。此輪M1周期已經(jīng)進(jìn)入頂部區(qū)域，通脹預(yù)期正在形成，央行近期大概率將進(jìn)行流動(dòng)性調(diào)控以緩解通脹壓力。這也就是為什么端午節(jié)前后，各國央行實(shí)施新一輪的量化寬松政策，但我們國家的央行沒有立即跟風(fēng)的原因。

如果M1在三季度見頂，房價(jià)就非?？赡軙?huì)在四季度出現(xiàn)回落。事實(shí)上，從克而瑞統(tǒng)計(jì)的五月份一二三四五線城市的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)可以看出，這一輪房價(jià)有明顯的二八分化，大幅上漲的只是少數(shù)核心城市，說明M1的快速增長，并不能像2009年那樣，支持全國性的房價(jià)上漲。

決策層調(diào)控的難點(diǎn)：怎么讓企業(yè)愿花錢？

但如果M1短期見頂，房地產(chǎn)去庫存壓力顯然就會(huì)變大。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月末，住宅待售面積比4月末減少721萬平方米；辦公樓增加7萬平方米；商業(yè)營業(yè)房增加105萬平方米。和去年同期相比，辦公樓待售面積大幅增長16.8%，商業(yè)營業(yè)用房面積增長23.7%。

5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3.46萬億元，同比增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。增速回落的主要原因，就是非住宅的商用物業(yè)投資增速下降。數(shù)據(jù)顯示，非住宅開發(fā)投資增長7.5%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，針對(duì)商用房的刺激政策，很需要快速出臺(tái)。這其中還有一個(gè)理由，就是M1的增速過快，顯示出企業(yè)目前擁有大量的資金，卻遲遲沒有用于投資。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來元曾解釋“地王”現(xiàn)象時(shí)就表示，房地產(chǎn)商的投資是比較謹(jǐn)慎的。有三個(gè)數(shù)據(jù)可以證明：

第一個(gè)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)投資增速，1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7%，比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

第二個(gè)數(shù)據(jù)是土地購置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個(gè)月有些收窄，但還是在繼續(xù)下降的。

第三個(gè)數(shù)據(jù)是土地成交價(jià)款，1-5月份土地成交價(jià)款同比增長4.7%，這個(gè)速度低于房地產(chǎn)的投資。

換句話說，開發(fā)商手里有大量的資金沒有地方投資（可能不僅僅只是開發(fā)企業(yè)，其他很多企業(yè)也有大量的資金沒有投資）。而長期讓企業(yè)留有大量的資金，顯然不利于經(jīng)濟(jì)的增長，而且會(huì)成為引發(fā)通脹的“導(dǎo)火索”，這顯然會(huì)讓決策層很頭疼。

刺激政策：將鼓勵(lì)企業(yè)持有、購買商用樓

邦爺覺得，鼓勵(lì)企業(yè)更多購買商鋪、寫字樓投資兼自用，很可能是今年下半年房地產(chǎn)政策的主要方向。 

事實(shí)上，之前國務(wù)院的很多政策都已經(jīng)隱含“利用商用房刺激消費(fèi)”的意圖。比如，之前增值稅營改增時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)購買經(jīng)營用房，抵扣增值稅；再比如，鼓勵(lì)開發(fā)商將所持有的部分商用樓宇，改為可供出租的公寓。這些作為住宅使用的商業(yè)物業(yè)，可以享受民用水、電、煤的優(yōu)惠。

而各地的地方政府，在這方面更為積極。比如，上海要求購買商用土地的開發(fā)商，在開發(fā)完畢后，必須持有商用住房多少年，否則不能轉(zhuǎn)讓。允許銷售的面積不到20%。

不過，這些政策短期還很難刺激商用房市場升溫。邦爺覺得，國家下一步可能會(huì)在稅收、貸款等方面，給商用房更多的優(yōu)惠政策以促進(jìn)企業(yè)投資、購買。此外，還會(huì)有更多扶持政策，鼓勵(lì)大眾通過租賃、購買等方式運(yùn)營存量商用物業(yè)創(chuàng)業(yè)。

要知道，目前商用房的稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，不僅增值稅沒有像住宅那樣可以免征，還要征收30%—60%的土地增值稅。很多投資過商用房的人說，商用房的稅費(fèi)往往占了他們利潤的30%—40%，所以不愿意投資。個(gè)人投資者如此，企業(yè)投資者也是這樣。

所以，國家有可能在商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)上會(huì)給予一定的稅收優(yōu)惠，甚至?xí)o予免稅。同樣，在商用物業(yè)的貸款政策上，也會(huì)有一定的調(diào)整，以鼓勵(lì)企業(yè)貸款購買。另外，國家還可能商用物業(yè)的資產(chǎn)證券化來刺激購買。

開發(fā)商已經(jīng)看到了這樣的趨勢(shì)。

比如，上海龍湖在規(guī)劃未來十年的戰(zhàn)略時(shí)，就提出不能只做住宅，而要有更多的Shopping  Mall，在未來五年他們計(jì)劃做到5個(gè)。

在易居沃頓中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修課題發(fā)布會(huì)上，商業(yè)、金融課題組，倍受推崇。尤其是萬科萬丈資本CEO丁長峰說“中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代就是現(xiàn)在”，讓臺(tái)下的地產(chǎn)經(jīng)理人激情澎湃。

在丁長峰眼里，那些已經(jīng)竣工待銷售商用物業(yè)有機(jī)會(huì)通過存量資產(chǎn)的改造和運(yùn)營，帶來更多的收益，并為很多創(chuàng)業(yè)者帶來機(jī)會(huì)。

同時(shí)，萬科上海公司已經(jīng)通過上生所城市更新項(xiàng)目成功簽約，實(shí)質(zhì)性改造和運(yùn)營存量資產(chǎn)。

位于市中心的上海生物制品研究所有限責(zé)任公司，擁有大量地烏達(dá)克建筑、孫科別墅，萬科希望將他們改造為消費(fèi)目的地、更多元化的城市客廳，有效提升資產(chǎn)收益和資產(chǎn)價(jià)值。

如果類似萬科、龍湖的戰(zhàn)略得到國家更多鼓勵(lì)。不僅僅商用房的庫存能夠有效去化，房地產(chǎn)也將真正有效地幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)，而這幾乎是全社會(huì)的愿望。

邦爺非?？春孟掳肽甑姆康禺a(chǎn)政策，它一定會(huì)比今年年初，更為精彩。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場無涉。

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