每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

1月20日晚間，在征求意見結(jié)束近9個(gè)月后，國土部發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，細(xì)則從2016年1月1日正式實(shí)行。

這不僅意味著不動(dòng)產(chǎn)登記條例在地市層面全面實(shí)施，更重要的是細(xì)則對不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢進(jìn)行了規(guī)范，將查詢主體規(guī)定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)。家庭成員能通過不動(dòng)產(chǎn)登記查詢，了解所有成員名下登記的房產(chǎn)情況，很大程度上保護(hù)著配偶的合法權(quán)益 。

大體是這樣，已婚人士購房，如果在房產(chǎn)證上只寫自己的名字，則必須太太簽字同意，否則辦不下產(chǎn)證。

邦爺覺得，交易中心這樣做，給那些有“包二奶”、“養(yǎng)小三”想法的人澆冷水，就是在保護(hù)合法婚姻啊。

貸款必須要綁定

太太簽字的要求，主要體現(xiàn)在貸款環(huán)節(jié)。有銀行貸款部人士就告訴邦爺，由于是抵押貸款，即便本人有還款能力，也要配偶簽字同意才行，否則銀行不予貸款。

既然是本人獨(dú)自貸款還款，為何還要老婆同意呢？

原來，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚姻存續(xù)期間購買的財(cái)產(chǎn)原則上屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即使房產(chǎn)證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財(cái)產(chǎn)。

正因?yàn)榉不橐鰞?nèi)購買的房子，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以銀行為了防止一方無力償還，需要另一方負(fù)責(zé)接盤的風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人必須先經(jīng)配偶同意。

需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫一個(gè)人名字，因?yàn)榘唇屹彿恐荒馨凑?ldquo;誰貸款誰簽字”的原則進(jìn)行處理，保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一?？梢哉f，這是銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。

因此，銀行在受理貸款時(shí)，會同時(shí)查詢夫妻雙方的信用記錄，來最終決定是否批貸，即便日后實(shí)際還款人只有一方來完成，也需要夫妻雙方均須到場簽署相應(yīng)房屋抵押條款。

說到這兒可能有人會問，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場呢？答案是不需要的。但前提是對方必須知情。

“老婆”成為關(guān)鍵角色

中介人士告訴邦爺，由于北京、上海、廣州、深圳等城市長期實(shí)行限購政策，對以家庭為單位的購房群體有著嚴(yán)格的限制。

由于購房資格是以家庭為單位進(jìn)行審核，所以購房辦理過戶手續(xù)時(shí)，就需要錄入夫妻雙方的信息，并需要提供雙方有效證件。這就是關(guān)鍵所在。

咱們先來看看買房的整個(gè)流程：看房--簽訂居間合同--核驗(yàn)購房資格和房源--在不動(dòng)產(chǎn)交易中心網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)簽。買家申請的貸款批下來之后，去房產(chǎn)所在地的稅務(wù)局納稅，再去交易中心辦理過戶手續(xù)，然后獲得房產(chǎn)證。拿到產(chǎn)證之后，購房人需要攜帶產(chǎn)證去銀行作抵押，銀行再將尾款放給開發(fā)商。

其實(shí)在上海，并不要求夫妻雙方同時(shí)到場，只需一方攜帶配偶的有效證件的原件交由登記中心進(jìn)行驗(yàn)核，但在房屋所在的交易中心辦理交易過戶手續(xù)時(shí)，需要當(dāng)事人本人以及配偶方的身份證、戶口本、結(jié)婚證。北京也是如此。但其他城市的過戶流程和相關(guān)政策或略有不同。

所以問題就出現(xiàn)了，夫妻中的只要有一方具備購房資格，就可以通過審核。如果有資格的一方不是你，而是你老婆，但是你又不想讓老婆知道買房這事，而去找“托”，怎么辦？

因而為了杜絕此類事情的發(fā)生，在實(shí)際操作過程中，交易中心會要求購房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過戶手續(xù)。而且據(jù)說即使買到了房還沒完，能否最終獲得產(chǎn)證，也取決于你提供的信息是否真實(shí)有效。

這么一看，大家就知道老婆的角色有多關(guān)鍵了吧。

當(dāng)然，在這個(gè)講究“平等”的時(shí)代，邦爺也提醒那些想在外私設(shè)小金庫，或者瞞著老婆買房的諸位，風(fēng)險(xiǎn)很大，三思而行。

【附】夫妻辦理房產(chǎn)證需要提供的資料包括：

1、  能夠證明購房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復(fù)印件；

2、  婚姻證明原件和復(fù)印件；

3、  如果雙方一方不能到場辦理，還需要提供私章。 

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波