每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 岳琦 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 岳琦 發(fā)自成都

主業(yè)不振的云煤能源（600792，SH）多路出擊力推轉(zhuǎn)型，但曲線投資房地產(chǎn)項目卻讓一些投資者看不懂。

12月10日，云煤能源公告稱，全資子公司師宗煤焦化工有限公司（以下簡稱師宗煤焦化）繼續(xù)加碼2.94億元，認(rèn)購成都投智瑞峰投資中心（有限合伙）（以下簡稱投智瑞峰）有限合伙人份額。從今年6月至今，云煤能源及其子公司累計投資入伙投智瑞峰6.54億元。

經(jīng)過數(shù)次增加投資，投智瑞峰這個類似私募基金的平臺已經(jīng)發(fā)生一些變化。投智瑞峰投資范圍最初為云貴煤礦項目，但云煤能源方面投資的6.54億元中5.94億元都被用于向兩家云南地產(chǎn)企業(yè)委托貸款并用于地產(chǎn)項目開發(fā)。在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，云煤能源逆市曲線投資地產(chǎn)原因何在？

雖然云煤能源稱對外投資不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述兩家地產(chǎn)企業(yè)與云煤能源大股東昆鋼控股有著一定關(guān)系，而且目前仍有合作項目。

對此，云煤能源內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司大股東與上述兩家地產(chǎn)公司曾有合作，但投智瑞峰的投資方向不受昆鋼控股影響，是基金公司方面的考慮，而且公司對投資收益有信心。

5.94億曲線投向地產(chǎn)項目

受困于煤化工行業(yè)市場低迷以及焦炭價格持續(xù)下跌，云煤能源業(yè)績增長乏力。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的疲敝讓云煤能源開始轉(zhuǎn)型，先是定增募資22億元跨界管道物流，隨后又投資3.6億元進(jìn)行生物天然氣項目，但其動輒數(shù)億元入伙私募基金卻讓一些投資者疑惑不已。

今年6月，為了提升資金收益，建立安全的資金運轉(zhuǎn)模式，云煤能源出資4000萬元認(rèn)購?fù)吨侨鸱逵邢藓匣锶朔蓊~。據(jù)了解，投智瑞峰類似于私募基金，由成都匯智信股權(quán)投資基金管理有限公司 （以下簡稱匯智信公司）設(shè)立。

而匯智信公司是由成都投智資產(chǎn)管理有限公司 （以下簡稱投智公司）、云煤能源及自然人陳建寧共同發(fā)起設(shè)立，其中投智公司出資500萬元，股權(quán)占比為50%，是匯智信基金管理公司控股股東。云煤能源出資50萬元，股權(quán)占比5%，并委派一名董事。

投資平臺搭建后，云煤能源不斷加碼。今年7月，云煤能源公告稱，公司與投智瑞峰合作模式已基本成熟，且投智瑞峰業(yè)務(wù)逐漸擴大，為提升公司資金收益，公司擬繼續(xù)出資2000萬元認(rèn)購有限合伙人份額。

今年9月，云煤能源全資子公司師宗煤焦化開始大手筆加入投智瑞峰的投資平臺。9月，師宗煤焦化動用自有資金3億元認(rèn)購?fù)吨侨鸱逵邢藓匣锶朔蓊~，并將以委托貸款的方式，提供給昆明楷豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱楷豐地產(chǎn)）用于項目在建工程后續(xù)資金投入。

同時，楷豐地產(chǎn)以可用于銷售的住宅、車位、商鋪以在建工程抵押方式提供抵押，楷豐地產(chǎn)股東以其持有的楷豐地產(chǎn)100%的股權(quán)，昆明博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡稱博宇地產(chǎn)）50%的股權(quán)提供質(zhì)押，楷豐地產(chǎn)股東提供連帶保證擔(dān)保。

12月10日，云煤能源公告稱，師宗煤焦化用自有資金2.94億元認(rèn)購?fù)吨侨鸱逵邢藓匣锶朔蓊~，并以委托貸款的方式將認(rèn)購資金提供給云南恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（恒達(dá)地產(chǎn)）用于旗下的地產(chǎn)項目開發(fā)。

值得注意的是，投智瑞峰的目標(biāo)規(guī)模已經(jīng)從最初設(shè)立時的6億提升至目前的9億元，其投資領(lǐng)域由最初的為 “云南及貴州的煤礦貿(mào)易融資項目及補充其生產(chǎn)流動資金”，但在師宗煤焦化大額認(rèn)購后，其投資標(biāo)的成為對房地產(chǎn)的委托貸款。

投資標(biāo)的與大股東“關(guān)聯(lián)”

在房地產(chǎn)行業(yè)低迷之下，投智瑞峰還是選擇投資地產(chǎn)企業(yè)，而且上述兩家企業(yè)在云南本地并不是十分大的地產(chǎn)企業(yè)，但兩家企業(yè)卻有一個共同的特點——與昆鋼控股有著一定聯(lián)系。

恒達(dá)地產(chǎn)的股東為黃樂祥等3位自然人，注冊資本僅800萬元。但恒達(dá)地產(chǎn)的全資子公司騰沖恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱騰沖恒達(dá)）則“身世不凡”。工商信息系統(tǒng)的資料顯示，昆鋼控股全資子公司云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱昆鋼地產(chǎn)）在2012年8月入股騰沖恒達(dá)持有51%股權(quán)，但在2014年11月24日退出。

根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息，今年10月，昆鋼控股曾以5575萬元的價格轉(zhuǎn)讓騰沖恒達(dá)51%股權(quán)，而且截至評估基準(zhǔn)日，騰沖恒達(dá)欠昆鋼地產(chǎn)2.8958億元債務(wù)，受讓方需在《產(chǎn)權(quán)交易合同》生效之日起5個工作日內(nèi)代償。

據(jù)了解，騰沖恒達(dá)主要開發(fā)西山壩“自在山居”旅游綜合體項目。在多個網(wǎng)絡(luò)平臺上，該項目被稱為恒達(dá)地產(chǎn)和昆鋼地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，總投資22億元，項目用地面積800畝。

在昆鋼地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓騰沖恒達(dá)股權(quán)后，云煤能源為何又火速曲線投資其母公司？如果該項目收益率很好，昆鋼地產(chǎn)又為何轉(zhuǎn)讓？這似乎成為一個難解之謎。

此外，楷豐地產(chǎn)與昆鋼地產(chǎn)的關(guān)系更為直接。來自昆鋼地產(chǎn)官網(wǎng)的新聞稿顯示，2013年8月，在昆鋼地產(chǎn)與自然人田維松、姜力、葉云飛之前已簽訂 《鳳凰御景項目開發(fā)合作框架協(xié)議》的基礎(chǔ)上，昆鋼地產(chǎn)又與楷豐地產(chǎn)三位自然人股東合資成立博宇地產(chǎn)，在未來三年共同合作開發(fā)“鳳凰御景”二期項目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)工商信息系統(tǒng)的資料證實上述信息，昆鋼地產(chǎn)目前持有博宇地產(chǎn)50%股權(quán)?！傍P凰御景”項目售樓部人員亦表示，該項目由昆鋼參股。昆鋼地產(chǎn)官網(wǎng)則顯示，兩年來，昆鋼地產(chǎn)與楷豐地產(chǎn)一直保持著良好合作關(guān)系，在“鳳凰御景”一期項目上合作愉快。

公開資料顯示，2012年12月，楷豐地產(chǎn)以2.44億元取得昆明西山區(qū)福海街道辦事處陸家社區(qū)轄區(qū)內(nèi)J2012-019-A1、A3地塊，總面積48.76畝?！傍P凰御景”一期銷售已進(jìn)入尾聲，二期項目即將開工建設(shè)。

對于楷豐地產(chǎn)和恒達(dá)地產(chǎn)與昆鋼地產(chǎn)之間的關(guān)系，上述云煤能源內(nèi)部人士向記者表示，曾經(jīng)確實有過一些合作，但不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，現(xiàn)在也沒有合作了。此外，該人士否認(rèn)昆鋼控股影響投智瑞峰投資上述地產(chǎn)企業(yè)，投智瑞峰投資領(lǐng)域的轉(zhuǎn)變是出于基金公司自身的考慮。

企業(yè)委托貸款面臨較高風(fēng)險

在房企貸款條件嚴(yán)格，融資艱難的背景下，通過委托貸款曲線融資并不鮮見。但在全國房地產(chǎn)市場普遍陷入銷售困境情況下，這類投資的風(fēng)險也逐步加大。

所謂委托貸款，是指由委托人提供合法來源的資金，銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象和用途等代為發(fā)放、監(jiān)督并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。委托貸款的期限由委托人根據(jù)具體情況來確定，銀行作為中介不提供資金，也不承擔(dān)風(fēng)險，只是收取一定服務(wù)費用。

事實上，投智瑞峰提供的預(yù)期收益12%~15%極具誘惑。有業(yè)內(nèi)人士指出，利率超過12%的借款企業(yè)幾乎都是房地產(chǎn)企業(yè)，而這也一度引發(fā)上市公司通過委托貸款“借錢”給房地產(chǎn)企業(yè)的“風(fēng)潮”。

然而，在賺取高收益的同時，也時刻面臨高風(fēng)險，上市公司參與委托貸款出現(xiàn)問題的并不鮮見。例如，香溢融通 （600830，SH）2014年半年報顯示，其向上海星裕置業(yè)有限公司發(fā)放的3200萬元、500萬元兩筆委托貸款均已逾期，而兩筆貸款均已涉訴。波導(dǎo)股份（600130，SH）也公告稱其為一家地產(chǎn)企業(yè)提供的委托貸款本金5000萬元和利息98萬元已經(jīng)逾期。

央行數(shù)據(jù)顯示，2013年委托貸款新增達(dá)到2.55萬億元，相當(dāng)于全年新增人民幣貸款的28.6%，新增規(guī)模達(dá)到2012年的近兩倍。有官方媒體報道稱，大量資金通過委托貸款流向房地產(chǎn)等限控行業(yè)已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的注意。

房地產(chǎn)企業(yè)融資需符合“432”原則（即四證、二級資質(zhì)、30%項目資金），但掛牌信息特別提示，騰沖恒達(dá)目前僅取得一期 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（四證之一），其余各期《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》還未進(jìn)行報批。

從掛牌信息來看，截至2014年7月31日，騰沖恒達(dá)凈利潤虧損177萬元，負(fù)債總計3.56億元。一位云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士亦對記者表示，騰沖的地產(chǎn)銷售情況今年普遍不好，很多房企經(jīng)營都十分艱難。

值得注意的是，云煤能源在公告中亦提示行業(yè)風(fēng)險稱，投資資金用于楷豐地產(chǎn)在建工程后續(xù)資金投入，現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場持續(xù)低迷，存在產(chǎn)品銷售可能不能實現(xiàn)及不能按時交房導(dǎo)致的債務(wù)不能償還風(fēng)險。