每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

截至9月底，大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都與全年目標(biāo)距離較大，房企前20強(qiáng)中僅4家前9個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到全年目標(biāo)的70%以上，其他企業(yè)該比例普遍在60%上下。盡管?chē)?guó)慶黃金周部分企業(yè)取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但要完成全年目標(biāo)，多數(shù)房企四季度面臨的去庫(kù)存壓力仍然非常大，盡管限貸政策出現(xiàn)松綁，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以?xún)r(jià)換量”的策略。

在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的格局將再次分化，一些銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業(yè)，有可能因?yàn)樵愀獾呢?cái)務(wù)狀況，成為其他房企下一波“獵食”的對(duì)象。那些龍頭企業(yè)盡管同樣銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳，但卻可能通過(guò)在資本市場(chǎng)的上市、供股、發(fā)債等融得大量低成本資金，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的壯大，獲得收購(gòu)其他房企的良機(jī)。對(duì)于大小房企而言，可謂“一邊天堂，一邊地獄”。

盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認(rèn)政策,令房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)迅速沸騰，但絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻心存惴惴?？硕鹧芯繖C(jī)構(gòu)和億翰智庫(kù)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，雖然很多房地產(chǎn)項(xiàng)目傳出了漲價(jià)聲音，但實(shí)際上根本不敢漲價(jià)。

受市場(chǎng)對(duì)房貸政策觀望情緒的影響，個(gè)別開(kāi)發(fā)商依舊舉著降價(jià)賣(mài)房的大旗，希望能夠以?xún)r(jià)換量獲得業(yè)績(jī)的提升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在全年即將結(jié)束的大背景下，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都在為完成最終目標(biāo)而沖刺。因?yàn)樗麄兠靼祝矍暗睦孟?，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上帶來(lái)真金白銀，要想獲取更好的業(yè)績(jī)，還需要花大力氣促銷(xiāo)賣(mài)房。

限購(gòu)松綁效果不大

克而瑞發(fā)布的《2014年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望》顯示，各地紛紛出臺(tái)救市舉措，實(shí)施了3年多的限購(gòu)政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)“松垮”。在9月的最后一天，央行和銀監(jiān)會(huì)突擊聯(lián)合發(fā)文重申首套房貸優(yōu)惠以及松綁調(diào)整“限貸”政策。

但三季度商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額降幅持續(xù)擴(kuò)大，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，底價(jià)成交、流拍成為不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)常見(jiàn)現(xiàn)象，地方政府財(cái)政壓力驟然上升。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且降幅較上半年的水平進(jìn)一步擴(kuò)大，都創(chuàng)出了年內(nèi)最低值。1～8月份，商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%。商品房銷(xiāo)售額41661億元，同比下降8.9%。

從近三個(gè)月的具體表現(xiàn)來(lái)看，6月份的成交曾有過(guò)短暫的回升，但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對(duì)的淡季，特別是在今年市場(chǎng)大環(huán)境不佳的情況下，很難出彩，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額的降幅逐步擴(kuò)大，真實(shí)反映了目前市場(chǎng)的成交低迷。

在地方政府主導(dǎo)的以取消限購(gòu)、調(diào)整信貸為主力的“救市”政策提振下，開(kāi)發(fā)企業(yè)也以此為契機(jī)，抓緊推盤(pán)并貫徹“以?xún)r(jià)換量”策略，項(xiàng)目讓利幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

事實(shí)上，盡管有人認(rèn)為北上廣深不會(huì)降價(jià)，但一線城市的房?jī)r(jià)下調(diào)幅度并不“溫柔”。

上海項(xiàng)目綠洲康城金邸近期對(duì)外宣布，樓盤(pán)原均價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)降至均價(jià)2.88萬(wàn)元/平方米，降幅最大可達(dá)37%?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者就此致電該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員，據(jù)其介紹，該樓盤(pán)目前有精裝修和毛坯兩類(lèi)房源，價(jià)格分別是“三萬(wàn)多和兩萬(wàn)多”。剛剛?cè)胧械闹挥?0套房源，未來(lái)可能繼續(xù)加推，但價(jià)格未定。

上述項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人孫華良透露說(shuō)，盡管央行9月30日出臺(tái)了最新的房貸政策，但是購(gòu)房者的觀望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望，這導(dǎo)致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”，以較低的銷(xiāo)售價(jià)賣(mài)出房子。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，政策松綁后的一個(gè)顯著效應(yīng)是開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)，但深究其定價(jià)可發(fā)現(xiàn)，“以?xún)r(jià)換量”的思路非常明顯。

從九月上旬到十月，開(kāi)發(fā)商借政策松綁的時(shí)機(jī)，推動(dòng)了成交量的上升。