每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，日益嚴(yán)峻的資金壓力正壓迫著地產(chǎn)商的神經(jīng)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)A股139家上市房企中報(bào)發(fā)現(xiàn)，受到行情驟冷導(dǎo)致銷售回款大幅減少，現(xiàn)金支出卻持續(xù)攀升的影響，納入統(tǒng)計(jì)的上市房企平均凈負(fù)債率接近100%。其中，大型房企負(fù)債率保持穩(wěn)定，但中小房企平均凈負(fù)債率接近120%，且短債償付能力持續(xù)惡化，不少中小房企面臨極大的償債壓力。

萬(wàn)科總裁郁亮曾經(jīng)表示，每當(dāng)市場(chǎng)陷入困境，誰(shuí)的財(cái)務(wù)狀況更好，誰(shuí)就更容易拿到錢(qián)。對(duì)于那些資金鏈緊繃的房企而言，“以債養(yǎng)債”的生存方式已經(jīng)難以為繼。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資正在放松，但只有實(shí)力強(qiáng)勁、財(cái)務(wù)良好的主流房企才能受益。對(duì)于那些資金狀況不佳的房企而言，把握房貸新政帶來(lái)的銷售窗口期，堅(jiān)持去化與還貸才是上策。

中小房企凈負(fù)債率119%

克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，自2012年底以來(lái)，A股139家上市房企凈負(fù)債率一直保持上升態(tài)勢(shì)。其中，2013年房企拿地猛烈，但凈負(fù)債率升勢(shì)相對(duì)溫和，從年初的66.28%升至年末的77.66%，同比僅提高15.52個(gè)百分點(diǎn)；但在今年上半年，盡管房企拿地力度銳減，凈負(fù)債率卻不降反升，行業(yè)凈負(fù)債率到上半年末已較年初提高了22.30個(gè)百分點(diǎn)至99.7%。

“凈負(fù)債率大幅上升的背后，一方面是由于行情驟冷導(dǎo)致銷售回款大幅減少，而削價(jià)和零首付營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)一步導(dǎo)致銷售回款縮減。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，另一方面，企業(yè)的剛性支出卻在持續(xù)攀升，主要由于企業(yè)在去年大量拿地后，基于快周轉(zhuǎn)的需要，典型房企今年加大了開(kāi)工力度，導(dǎo)致工程和雇員傭金支出持續(xù)攀升。

從今年上半年的融資情況分析，A股139家房企融資現(xiàn)金流入4675億元，同比增加38%。其中，“招保萬(wàn)金”合計(jì)融資1032億元，同比增加25%，增幅相對(duì)溫和；但其余中小房企融資額為3642億元，同比增幅達(dá)到42%。最終導(dǎo)致的結(jié)果是，“招保萬(wàn)金”的凈負(fù)債率為61.6%，與2011年末的高峰值相當(dāng)，但中小房企的凈負(fù)債率飆升至119.3%，創(chuàng)下歷史新高。

“個(gè)別房企去年拿地激進(jìn)，今年面臨不菲的建設(shè)款和土地款支出，為此上半年融資額同比大幅增長(zhǎng)。部分房企如中糧地產(chǎn)、金融街因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張，上半年融資額同比分別大增294%和196%。”朱一鳴說(shuō)，由于中小房企大量舉債更多是用于發(fā)展物業(yè)和償還土地款，而非償還舊債，這是導(dǎo)致其凈負(fù)債率攀升至高危線的主要原因。

當(dāng)然，凈負(fù)債率高企并不能完全反映房企的償債能力與資金鏈安全。歐陽(yáng)捷告訴記者，短債償付能力也是一個(gè)很重要的指標(biāo)，部分大型房企盡管凈負(fù)債率也很高，但由于大部分是長(zhǎng)債，賬面現(xiàn)金足以覆蓋短期債務(wù)，因此并不會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂的危機(jī)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至上半年末，A股139家房企一年內(nèi)到期的短債創(chuàng)新高，達(dá)到4098億元，較年初上升了22%，現(xiàn)金短債比率僅為0.87，這意味著越來(lái)越多的房企賬面現(xiàn)金并不足以覆蓋短期債務(wù)。

其中，“招保萬(wàn)金”的短債較年初僅微弱增長(zhǎng)2%，現(xiàn)金短債比為1.51，尤其是龍頭萬(wàn)科現(xiàn)金短債比高達(dá)1.92，大型房企并不存在短期資金壓力。但中小房企的短債增加了28%，導(dǎo)致現(xiàn)金短債比持續(xù)下滑，創(chuàng)下2009年來(lái)的新低。部分中小房企現(xiàn)金短債比環(huán)比出現(xiàn)銳減，像榮安地產(chǎn)環(huán)比一季度末下滑76%至0.44，世紀(jì)星源環(huán)比一季度末下降68%至0.38，嘉凱城環(huán)比一季度末銳減54%至0.19，類似的公司將面臨極大的短債償付壓力。

蘭德咨詢總裁宋延慶指出，雖然部分房企的凈負(fù)債率較高，而且短期負(fù)債占比也高，但如果負(fù)債主要是向大股東借的款 （比較容易延期償付），就算不上債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，典型的企業(yè)如越秀地產(chǎn)、魯商置業(yè)等國(guó)企類房企。