每經編輯 每經記者 王杰 發(fā)自北京    

每經記者 王杰 發(fā)自北京

據悉，金隅嘉業(yè)與恒大地產旗下的首批自住型商品房項目將在本月?lián)u號入市。在市場普遍觀望的情況下，這無疑將繼續(xù)擠壓剛需商品房的空間。

與普通商品房成交量下滑形成對比的是，北京的豪宅市場如6月初的天氣一樣“火熱”。

陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，自住房與商品房客戶有所交叉，會分流一部分剛需客戶。這種格局讓“市場歸市場，保障歸保障”，“高端市場可以通過征收更多的稅，讓其更好地發(fā)展。”

“實質性降價”將來臨？/

據中原地產市場研究部提供的數(shù)據顯示，北京5月新建住宅簽約套數(shù)為5336套，同比、環(huán)比均明顯下降。庫存達到77085套，是2013年1月以來的最高點。而本月的入市量將繼續(xù)維持高位，預期上市項目達到35個，供應量將再次明顯上漲。

“6月作為上半年最后一個月，為了完成年度任務，很多企業(yè)都會在本月增加開盤量。”在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著資金壓力的增大，樂觀的開發(fā)商逐漸減少。購房者則因為自住房供應增加，觀望情緒濃厚。

鏈家地產市場研究部張旭表示，5月份市場沒有回暖跡象，盡管供應量增加，但幾乎沒有帶動成交。目前來看，觀望周期還在繼續(xù)，市場陷入低迷，價格下行壓力較大?！皬?~5月的總供銷比數(shù)據來看，2014年供銷比出現(xiàn)逆轉，變?yōu)?:0.7?！?/p>

張旭認為，當前價格處于穩(wěn)定止?jié)q階段，隨著庫存的不斷積壓，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演。從之前的低價開盤，預存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動觀望的剛需，市場膠著狀態(tài)繼續(xù)。在本輪促銷過后，如果市場情況沒有明顯改善，預計“實質性降價”將會真正來臨，“以價換量”或會重演。

張大偉表示，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現(xiàn)轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

豪宅市場有望放開限購/

上述機構統(tǒng)計數(shù)據顯示，4月份，北京成交價格超過10萬元/平方米的頂級豪宅共簽約4套，而去年全年，僅有21套住宅的成交均價突破了10萬元大關。

截至5月27日，成交均價超過10萬元的頂級豪宅有5套。從區(qū)域分布來看，北京順義、通州、大興、房山等區(qū)域均有高端別墅項目新盤或加推項目入市。

中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示，2013年以來，北京土地價格在5萬元/平方米以上的地塊已經超過10塊，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農展館地塊已經開始動工，預計下半年入市，預售價格將在10萬元/平方米以上。

范小沖表示，當前，部分豪宅項目在降價，另外，由于總量較小，因而數(shù)據變化顯現(xiàn)較快。

全國房地產商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴記者，由于限購的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市場有其相應的需求，隨著供求關系的平衡，限購市場也會放寬。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。