每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 莊鍵 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 莊鍵 發(fā)自上海

“早簽協(xié)、早安心、早訂房、早得益。”在上海浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)的南六公路旁，紅底黃字的橫幅懸掛在鹿溪村內(nèi)，一場動遷安置正在這里悄然進行。若干年后，現(xiàn)在的大片農(nóng)田之上，將有一座占地214.23公頃的社區(qū)拔地而起。

這片區(qū)域被官方稱為六灶社區(qū)，它還有一個更吸引眼球的別稱——“迪士尼新鎮(zhèn)”。該地塊以北3公里外，就是正在建設(shè)中的迪士尼樂園，這座上海旅游的新地標計劃于2015年底建成。作為安置基地之一，六灶社區(qū)將承接周邊迪士尼等項目的動遷居民。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，六灶社區(qū)的整體開發(fā)，將由國開行、上置集團及川沙新鎮(zhèn)政府三方聯(lián)合投資的國開川沙（上海）城鎮(zhèn)投資發(fā)展有限公司 （以下簡稱國開川沙）實施。而該項目采取的PPP（公共民營合作制）開發(fā)模式。

在不久前舉行的2014中國城鎮(zhèn)化高層國際論壇上，國開行行長鄭之杰曾表態(tài)稱，將由國開行總行或子公司國開金融設(shè)立城鎮(zhèn)化發(fā)展專項基金，通過投貸結(jié)合，引導(dǎo)商業(yè)銀行、保險、社保等社會資金參與城鎮(zhèn)化建設(shè)。而更早前的2013年4月，上海市政府與國開行簽署 《加快推進上海新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略合作備忘錄》，共同推進上海新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

多個地塊五月開啟動遷安置/

5月中旬的一天下午，浦東新區(qū)南六公路旁的“六灶鎮(zhèn)”鹿溪村內(nèi)，村民吳秀珍（化名）正在自家院內(nèi)和鄰居們討論正在進行中的動拆遷有何新進展，這是她眼下最為關(guān)心的事。吳秀珍腳下的這片土地，在六灶社區(qū)的規(guī)劃圖紙中被命名為01-02地塊。去年7月，這片6.18萬平方米的地塊已列入浦東地區(qū)的土地儲備計劃。

《每日經(jīng)濟新聞》記者5月中旬探訪該地塊時，此處仍是典型的農(nóng)村景象，周邊都是兩、三層高的民房以及綠油油的菜田。吳秀珍告訴記者，5月初，鹿溪村的村民們已陸續(xù)拿到了川沙新鎮(zhèn)政府制定的居住房屋協(xié)議置換補償方案。

按照計劃，她們將被統(tǒng)一安置到六灶社區(qū)01-03地塊新建的公寓中。用于置換的公寓預(yù)計在2016年底交付。除了01-02地塊外，同時納入此輪動遷計劃的，還包括01-03、04-01及16-01三個地塊，均位于六灶社區(qū)的西北部。

在鹿溪村動遷辦公室內(nèi)，房源列表張貼在墻上，詳細標記著8幢供置換的高層公寓面積等信息。工作人員告訴記者，01-03地塊總共安排了600余套公寓房供選擇，目前動遷村民的簽約率已經(jīng)超過了40%。

浦東新區(qū)規(guī)土局的官網(wǎng)顯示，六灶地區(qū)的新吉村、鹿溪村等多個地塊均已在去年納入征地計劃，這意味著動遷安置隨后將陸續(xù)在該區(qū)域啟動。而規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)原有的19家工業(yè)企業(yè)，也將由規(guī)劃實施單位發(fā)放貨幣補償，全部搬遷或關(guān)停。

動遷帷幕的揭開，意味著延宕十多年的六灶社區(qū)城鎮(zhèn)化正式啟動。由于等待迪士尼項目落地的緣故，自1996年以來，六灶社區(qū)所屬原六灶鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)受到嚴格控制，發(fā)展緩慢。目前原六灶鎮(zhèn)已整體并入川沙新鎮(zhèn)，而在2012年，新鎮(zhèn)入圍了國家發(fā)改委公布的第三批全國發(fā)展改革試點城鎮(zhèn)名單，下轄的六灶社區(qū)遂被定為當(dāng)?shù)叵乱浑A段城鎮(zhèn)建設(shè)的重點。

項目公司政府入股比例為20%/

六灶社區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)將不再由政府大包大攬，而是由多種資本共同入股的項目公司操盤。具體實施建設(shè)的將是一家去年9月才成立的企業(yè)：國開川沙。

國開川沙對外招聘頁面的企業(yè)介紹中稱，該公司是由浦東川沙新鎮(zhèn)政府下屬公司、國開金融有限公司以及上置投資控股有限公司共同投資設(shè)立，企業(yè)主要從事上海浦東六灶改革試點城鎮(zhèn)建設(shè)項目。投資人中，國開金融為國家開發(fā)銀行全資子公司，具有強大金融背景，而上置投資則具有十多年的中國新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗。

有消息稱，項目公司中，川沙新鎮(zhèn)、國開金融及上置集團三方股東出資比例分別為2:4:4?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者曾致電國開川沙希望就公司相關(guān)情況進行采訪，不過截至發(fā)稿時并未獲得回復(fù)。工商登記信息顯示，國開川沙的注冊資本金為10億元，投資人共有3家，包括上海浦東川沙投資經(jīng)營管理中心、國開（北京）城市發(fā)展基金以及上海黑鷹投資中心，三者的出資比例確為2:4:4。

公開資料顯示，上海浦東川沙投資經(jīng)營管理中心為川沙鎮(zhèn)政府投資的集體所有制企業(yè)；國開（北京）城市發(fā)展基金為有限合伙企業(yè)，其投資人包括國開金融有限責(zé)任公司、昆侖信托有限責(zé)任公司、開元（北京）城市發(fā)展基金管理有限公司及中海信托股份有限公司。而上海黑鷹投資中心則是由上海黑鷹股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)與深圳平安大華匯通財富管理有限公司合伙設(shè)立的。

上述企業(yè)名稱中并未出現(xiàn)上置集團的身影。不過記者注意到，工商信息中，國開川沙主要人員列表一欄中，副董事長施建與上置集團董事局主席同名，董事兼總經(jīng)理黎根發(fā)及監(jiān)事時品仁均在上置集團有過高層任職經(jīng)歷。而國開川沙的董事長及副董事長分別來自另兩家出資方，董事長徐國貞為國開行上海市分行副行長，而副董事長高惠明則是上海浦東川沙投資經(jīng)營管理中心的法人代表。

PPP模式“打包”社區(qū)建設(shè)/

“投融資是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)和關(guān)鍵所在。從目前全國的情況來看，城鎮(zhèn)化投融資的頂層設(shè)計、統(tǒng)籌謀劃和實施還是不夠的，無論是政府買單還是市場買單，都存在非常大的壓力。”今年3月在上海舉行的中國城鎮(zhèn)化高層國際論壇上，國開金融公司副總裁左坤曾如是表示。

雖然在論壇期間左坤并未專門提及六灶社區(qū)項目，不過此番入局國開川沙，無疑是國家開發(fā)銀行化解城鎮(zhèn)化建設(shè)投融資難題的又一次新嘗試。在他看來，“市場買單”的模式下，首要瓶頸是從事新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的企業(yè)無法獲得長期大額低成本融資。

浦東改革與發(fā)展研究院綜合研究室主任解棟棟告訴記者，國家財政部目前正在力推PPP模式，替代原先由政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化建設(shè)模式，以化解地方政府的償債壓力，而國開川沙的項目公司中，就包括國有、民營以及集體所有制等多種資本。在混合所有制之外，其創(chuàng)新意義還在于公司不是單純建設(shè)某個具體的樓盤項目，而是將六灶社區(qū)的地塊開發(fā)、商業(yè)配套等多項城市建設(shè)內(nèi)容“打包”承建。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，六灶社區(qū)的定位并非僅是一個動遷安置基地，在規(guī)劃中，其還被賦予發(fā)展旅游服務(wù)及現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的產(chǎn)城融合目標。

上海財經(jīng)大學(xué)旅游管理系主任何建民教授告訴記者，浦東川沙等迪士尼周邊新城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以考慮借力樂園效應(yīng)，建設(shè)能與迪士尼形成互補融合的產(chǎn)業(yè)。

解棟棟表示，在他看來，包括川沙在內(nèi)的浦東“中部城鎮(zhèn)帶”建設(shè)，可能會是未來“十三五”期間的一項重要任務(wù)，包括了借力迪士尼樂園帶動川沙等地城鎮(zhèn)化發(fā)展等內(nèi)容，而六灶社區(qū)則是其中的一塊小拼圖。