在樓市調(diào)控大背景下，旅游地產(chǎn)成為眾多房企規(guī)避調(diào)控的“藍海”，部分房企借道旅游地產(chǎn)低價圈地獲取資源，市場新的泡沫風險就此形成。在萬達長白山、雅居樂清水灣等項目屢被曝出風險隱患之時，佳兆業(yè)進軍旅游地產(chǎn)的決心依然勢不可擋，其試水的首個旅游地產(chǎn)項目——綏中東戴河目前進行的如火如荼。

不過，該項目近日被指低價買地獲取暴利，同時項目存在運營風險。行業(yè)退潮期，佳兆業(yè)曾以“地產(chǎn)黑馬”姿態(tài)出現(xiàn)，但在行業(yè)回暖之際，佳兆業(yè)卻因激進擴張受到詬病，引發(fā)業(yè)界深思。

復合旅游地產(chǎn)隱藏爛尾風險

在8月舉行的中國國際濱海旅游新區(qū)發(fā)展高峰論壇上，佳兆業(yè)綏中區(qū)域董事長田永久對外宣布，佳兆業(yè)計劃在遼寧綏中縣東戴河新區(qū)建造建筑總量為1000萬平方米的旅游地產(chǎn)項目，要將其打造成類似迪拜的國際旅游勝地。

田永久介紹，項目占地11平方公里，斥資500億元，第一期投資達到20億元。目前項目已開發(fā)建設18棟高層，還有一個五星級酒店，預計今年年底對外營業(yè)。去年11月份第一期高層公寓已進入銷售。

眾所周知，由于旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)體量大，對資金的實力要求高。雖其后期收益豐厚，然而初始投資額度高、項目培育期長，需要持續(xù)的流動資金補充。而公開資料顯示，東戴河項目的規(guī)劃時間長達6-8年。

對此，有業(yè)內(nèi)人士不無擔憂的說，“如果企業(yè)沒有資金優(yōu)勢和獨特的經(jīng)營模式，盲目投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，很容易拖垮企業(yè)。屆時項目中一些酒店、住宅等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)不好出手，資產(chǎn)盤活艱難。”

2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經(jīng)濟區(qū)”正式更名為“遼寧東戴河新區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃，東戴河新區(qū)西起遼冀交界處，東至高嶺鎮(zhèn)疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，總面積105萬平方公里，未來將被打造成國際濱海文化旅游休閑圣地。

“在這個大背景下，兼顧多重目標的旅游地產(chǎn)很自然會得到政府的支持。”佳兆業(yè)集團人士稱。

與各地借旅游資源招商引資如出一撤，佳兆業(yè)被奉為上賓受到當?shù)卣Y遇。與其相似的，還有地處深山老林的萬達長白山國際度假區(qū)。巨資、風險、圈地、造城已成為它們共同的關(guān)鍵詞。

截止到2012年9月，綏中東戴河新區(qū)在售樓盤達12個，而截至2011年末，綏中全縣總?cè)丝跀?shù)也不過64萬。在如此偏僻的縣城里發(fā)展旅游地產(chǎn)，不得不讓人擔憂其發(fā)展前景。

日前，佳兆業(yè)相關(guān)人士在接受新華網(wǎng)記者采訪時堅稱，作為一家香港上市公司，佳兆業(yè)擁有十多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，公司的發(fā)展實力將保證項目運營的可持續(xù)發(fā)展。

不過，根植于南方的開發(fā)商能否成功運營北方旅游地產(chǎn)，仍成疑問。而受限于北方季節(jié)影響的海岸度假資源，以及遜于南北戴河的成熟配套，也使得東戴河發(fā)展?jié)摿Τ蔀槲粗獢?shù)。

“綏中這地方其實是相對來說屬于窮鄉(xiāng)僻壤，開發(fā)商如果實力不夠，開發(fā)風險還是很大的。”一位曾經(jīng)考察過東戴河項目的投資人士對記者表示。

事實上，東戴河新區(qū)在售樓盤銷售情況并不盡如人意。上述投資人士透露，同處于東戴河新區(qū)的恒泰時間海于去年8月開盤，現(xiàn)在已經(jīng)賣不動了。

有分析人士指出，旅游地產(chǎn)整個項目的開發(fā)周期取決于銷售速度。如果市場定位不準確，銷售速度緩慢，將會形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風險。

銷售均價超樓面價15倍

盡管旅游地產(chǎn)風險巨大，但一些地產(chǎn)商仍然熱衷于“上山下水”，最根本的動力還是圈地圈錢。旅游地產(chǎn)項目大多離市區(qū)較遠，開發(fā)商的拿地成本大大低于住宅項目。一旦獲得廉價土地，開發(fā)商可以分批做項目，同時通過包裝和宣傳，提升區(qū)域地塊品牌知名度，獲取多方面的滾動收益。

記者日前致電佳兆業(yè)東戴河售樓處，工作人員告訴記者，目前東戴河在售5、7、14號樓，銷售價格從5000元/平方米-7000元/平方米不等。

而通過查閱官網(wǎng)，記者發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)于2010年12月14日通過招拍掛方式投得遼寧省葫蘆島市綏中濱海經(jīng)濟區(qū)地塊，即東戴河項目所在地，作價合共約人民幣1.31億元，預計總建筑面積將達約423,265平方米，折合樓面僅為310元/平方米。

如此低廉的地價成本，幾乎相當于地方政府白送。而在公開信息中，佳兆業(yè)也不斷流露出“地價低廉”的意味。

從價格來看，東戴河銷售均價至少超樓面價15倍。按照目前土地成本約占房價40%的比例，東戴河地價僅占房價6%，開發(fā)商每平方米至少凈賺2000元，利潤由此可見一斑。

“對于不少開發(fā)商來說，拿下一塊土地后，先找一個旅游主題做項目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產(chǎn)，其實后者才是其利潤所在。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓曾經(jīng)表示，從目前來看，旅游地產(chǎn)炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目附帶的房地產(chǎn)項目。

除暴利銷售外，東戴河項目也被指相關(guān)配套沒有跟上。分析人士表示，開發(fā)商把房子賣掉之后，后續(xù)的配套很多無法兌付。“旅游地產(chǎn)就是旅游區(qū)地產(chǎn)，有房子沒配套，有居所沒生活，癥結(jié)很多。比如雅居樂海南項目就很困惑，在旅游淡季，沒人敢居住。”

“今年夏天我在東戴河住了一段時間，那邊總是停電，一到六日就停，真擔心以后電力不能保障，我買的是23層，要是停電還得爬樓。”一位東戴河業(yè)主告訴記者。

“旺季總是停電，很多農(nóng)家院都自備發(fā)電機。”另一位業(yè)主對記者透露，東戴河目前是工地，基礎(chǔ)設施很差，濱海新區(qū)距離綏中縣城仍有40公里，政府在這片灘涂上建設東戴河新區(qū)，屬于‘一片平地起新城’。”

對于“暴利和配套滯后”的說法，佳兆業(yè)方面似乎并不認可，認為公寓銷售屬合理價格，利潤水平合理。“東戴河項目目前仍處在銷售期，生活配套在不斷完善中。在該項目開發(fā)的區(qū)塊內(nèi)，公司承擔了大量的基礎(chǔ)配套建設工作。”

中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯認為，很多開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因為旅游地產(chǎn)拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目。旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè)，還包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開發(fā)商要具備很強的資源整合能力。“如果缺乏資源整合能力，即便造出來也很難銷售出去。”

“激進擴張”模式引發(fā)質(zhì)疑

從佳兆業(yè)近幾年的表現(xiàn)看，其熱衷“大盤模式”已初露端倪。與進軍環(huán)渤海區(qū)同一年，即2010年，佳兆業(yè)集團也在廣東惠州拿地2500畝，打造超大型旅游綜合體項目。

對于惠州項目來說，其系統(tǒng)風險并不亞于綏中。除綜合體項目本身巨量的資金、公共配套和外部環(huán)境投入外，像惠州這樣的三線城市已經(jīng)積聚了大量地產(chǎn)風險，房企過度的蜂擁已經(jīng)造成飽和狀態(tài)。

但是，佳兆業(yè)的擴張步伐并沒有因此而停止。

事實上，為實現(xiàn)低成本土地策略，佳兆業(yè)一直規(guī)避地王的競投，積極在二三線城市拿地，通過對旅游綜合體大盤項目的開發(fā)進行戰(zhàn)略突圍，以實現(xiàn)公司的規(guī)模擴張。

2012年上半年，佳兆業(yè)斥資近16億元購入6幅土地，土地儲備達到2393萬平方米。

然而，在佳兆業(yè)拿地的同時，其財務業(yè)績卻差于預期。2012上半年，佳兆業(yè)總收入減少至23億元，同比去年下降38%，凈利潤6.748億元，同比下跌26.4%。8、9兩月的總計合約銷售額31億元，同比減少23％。

在現(xiàn)金流趨緊的背后，支持其擴張的無疑只有舉債。9月13日，佳兆業(yè)公告發(fā)行2.5億美元、年利率12.875%的優(yōu)先票據(jù)，為近期高息債融資內(nèi)地房企中最高。

對此，佳兆業(yè)表示，目前的資金狀況足夠支撐開發(fā)計劃，近期融資是視融資的成本而定的市場化行為，融資成本合理。

但在業(yè)內(nèi)看來，舉債與拿地仍然存在密不可分的關(guān)系，并隱藏風險。穆迪在7月23日發(fā)布的研究報告指出，在運營環(huán)境不明朗的情況下，開發(fā)商利用其所持的現(xiàn)金或銀行貸款購地會導致流動性削弱，其弊端大于規(guī)模經(jīng)濟所產(chǎn)生的效益。標準普爾分析師陸楓亦指出，佳兆業(yè)近期在拿地方面過于激進，尤其在當前房地產(chǎn)市場并不明朗的環(huán)境下，以舉債方式拿地并不可取。

由此看來，佳兆業(yè)的“激進擴張”模式已經(jīng)引發(fā)業(yè)界擔憂。