每經(jīng)編輯 徐關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 徐學(xué)成發(fā)自上海、廣州    

關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 徐學(xué)成發(fā)自上海、廣州

對于業(yè)界爭論已久的經(jīng)濟適用房，上海和廣州日前表現(xiàn)出了截然不同的態(tài)度——上海市辦公廳發(fā)文“力挺”包含經(jīng)濟適用房在內(nèi)的保障房建設(shè)，而廣州房管局方面則向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，廣州已不再新批準建設(shè)經(jīng)濟適用房 （但部分已批準開建的項目不會馬上叫停）。

兩大一線城市對經(jīng)濟適用房的一“挺”一“停”，背后是對保障房結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房和公租房的輕重衡量。

事實上，經(jīng)濟適用房和公租房各有優(yōu)劣。在接受記者采訪時，業(yè)內(nèi)人士指出，對比經(jīng)濟適用房和公租房，前者能夠在短期收回成本，同時由于部分地區(qū)的公租房租金相比租賃市場無太大優(yōu)勢，公租房可能受到冷落。

但同時，由于經(jīng)濟適用房具備產(chǎn)權(quán)，其分配問題曾飽受詬病，在籌措和實際建設(shè)中也較公租房處于劣勢。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔預(yù)計，今后上?？赡苤鸩揭怨夥縼泶娼?jīng)濟適用房。

今年5月，財政部、住建部還專門下達專項資金660億元，用于補助政府組織實施的公租房項目，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資資本金等開支。這意味著公租房將成為我國保障房體系的重點，經(jīng)適房褪去以往的”主角“光環(huán)。

兩大城市態(tài)度迥異

昨天（6月14日），上海市房管局網(wǎng)站發(fā)布了 《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強本市保障性安居工程建設(shè)和管理的意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》第一條表明，要全面推進保障性安居工程建設(shè)，建立“四位一體”的住房保障體系，“共有產(chǎn)權(quán)保障住房（即經(jīng)濟適用房）”就是這“四位”之一。

這與廣州對于保障房的態(tài)度有所差別。關(guān)于廣州“停建經(jīng)濟適用房項目”的傳聞由來已久，但官方一直未作出肯定的回應(yīng)。日前，在廣州市房管局舉辦的“保障性住房制度創(chuàng)新與新型城市化發(fā)展專題研討會”上，廣州市住房保障辦相關(guān)負責(zé)人表示，廣州已不再新批準建設(shè)經(jīng)濟適用房，但出于避免資源浪費，部分已批準開建的項目不會馬上叫停。

6月13日，在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，廣州市房管局宣教處確認了這一消息，且表示今后廣州市的保障房建設(shè)將“以公租房為主”。

記者了解到，廣州目前在建以及未分配的經(jīng)濟適用房達到1.4萬套，如果未來政策不作調(diào)整，這1.4萬套將成廣州經(jīng)適房的“絕唱”。

廣州社科院研究員彭澎在接受記者采訪時透露，以往的保障房項目以經(jīng)濟適用房為主打，但去年國家層面提出將大力發(fā)展公租房，廣州市保障房規(guī)劃便出現(xiàn)了一些調(diào)整。

事實上，早在制定今年的保障房建設(shè)計劃時，廣州停建經(jīng)濟適用房、發(fā)展公租房的意圖就開始顯露。據(jù)廣州市住房保障辦發(fā)布的《2012年保障性住房建設(shè)項目計劃和預(yù)備項目計劃》，廣州市共有保障房項目45個，擬籌集保障房42244套。按類型劃分，經(jīng)適房僅3936套，只占9.3%，且主要是往年已批復(fù)立項今年開工的項目。

黃河滔預(yù)計，上海也可能逐步以公租房的供應(yīng)來代替經(jīng)濟適用房。事實上，在《意見》中，雖然公租房與經(jīng)濟適用房、廉租房、動遷安置房并列為“四位一體”的一員，但文中的具體表述有所不同：“重點發(fā)展公共租賃住房”“積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障住房”。兩字之差顯示出上海在保障房建設(shè)結(jié)構(gòu)方面與中央保持一致。

經(jīng)適房曾引諸多爭議

在業(yè)界看來，經(jīng)濟適用房與公租房的最大區(qū)別在于經(jīng)濟適用房具備產(chǎn)權(quán)，關(guān)于經(jīng)濟適用房在分配上容易引發(fā)社會不公的爭論由來已久。

日前，廣州市政協(xié)常委曹志偉“炮轟”經(jīng)濟適用房，認為其具有市場屬性，沒有真正保障到困難群體。

《每日經(jīng)濟新聞》曾于去年2011年7月份披露了廣州8家企事業(yè)單位擬自建保障房的消息。這8家企事業(yè)單位將利用自有土地建設(shè)保障房13395套,占到廣州2011年保障房建設(shè)計劃的15%。

隨后爆出廣州首個自建保障房項目廣鋼金鶴苑入市轉(zhuǎn)售的消息，與2006年廣鋼將其出售給內(nèi)部員工時僅2050元/平方米的價格相比，當時入市的報價已經(jīng)超過了該價格的3倍。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，企事業(yè)單位拿自己的土地建保障房，員工轉(zhuǎn)售獲利的行為就難以得到有效監(jiān)管。

不僅如此，由于擁有產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟適用房一直處于輿論漩渦，廣州于今年4月份明確“經(jīng)濟適用房購滿5年即可入市”的消息一經(jīng)披露，就被很多業(yè)界人士質(zhì)疑“不合時宜”。

彭澎認為，經(jīng)濟適用房具備產(chǎn)權(quán)，又可在購滿5年后入市，極易造成利益分配的不公，但他也不贊成完全停建經(jīng)濟適用房的做法。

“經(jīng)濟適用房可以存在，但不能有停車場”，彭澎認為，經(jīng)濟適用房存在的一個重要前提是 “不能太舒適”，在他看來，面積在50~60平方米較為合適，且相關(guān)配套也應(yīng)降低標準，這樣或可避免具備購買商品房條件者的“覬覦”。

公租房建設(shè)難題待解

停建經(jīng)濟適用房，發(fā)展公租房，廣州保障房建設(shè)的政策調(diào)整得到了一些業(yè)內(nèi)人士的認可。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，廣州流動人口較多，以公租房為主替代經(jīng)適房還是符合實際情況的，但就全國范圍來看，不能一概而論，關(guān)鍵在于保障房的審查機制是否完善。

“廣州的公租房未來會向外地人口開放”，彭澎透露，廣州的這一政策調(diào)整在全國來說相對較早。

黃河滔指出，公租房在籌措和實際建設(shè)的過程中優(yōu)勢明顯，籌措成本較低、渠道較多，如工業(yè)用地、舊區(qū)改造用地等。但由于不具備產(chǎn)權(quán)，無法對外出售，大規(guī)模建設(shè)公租房面臨著資金投入大但回報期較長的難題。

彭澎透露，廣州目前已經(jīng)在籌劃多種開發(fā)模式，主要包括政府集中配建、與企業(yè)合作（如企業(yè)宿舍可作為公租房）、開發(fā)商的商品房參與配建、存在產(chǎn)權(quán)問題的二手房改為公租房以及吸收社會資金等。

其中，在開發(fā)商商品房參與配建方面，廣州市將在土地出讓金方面給予政策優(yōu)惠，且在土地的招拍掛環(huán)節(jié)優(yōu)先考慮參與配建的企業(yè)。但在吸收社會資金方面，目前進展則相對緩慢，原因在于即使是公租房，在生活、商業(yè)配套方面依然需要投入大量的資金，且面臨著無法回收的風(fēng)險。

前不久，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在參加訪談時曾表示，公租房配租情況“比我們預(yù)期要差一點”。業(yè)內(nèi)人士表示，目前公租房的租金與二手租賃市場相比并沒有相差多少，這也導(dǎo)致了上海不少公租房遭到了冷落。