馬光遠（經(jīng)濟學(xué)家）

        最近一段時間來，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊緊鑼密鼓：二套房“認房又認貸”的新標準正式出爐，國家發(fā)改委將房產(chǎn)稅的推出列為今年重點工作，財政部要求加強土地增值稅的清算和預(yù)征等。與此同時，地方性的細則亦在進一步的施壓。

        政策的明朗使得開發(fā)商基本上放棄了最后一絲幻想，全國一線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了  “量價齊跌”的態(tài)勢。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監(jiān)測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44%，其中上海、廣州和深圳三城市，已有樓盤價格下跌幅度接近15%。

        事實上，這種“量價齊跌”的意義不僅預(yù)示著調(diào)控政策的短期見效，更可能意味著中國房地產(chǎn)市場將從此告別暴利時代，而進入平穩(wěn)發(fā)展周期，理由有三：

        首先，本次調(diào)控政策的基本目的不僅僅在于短期抑制高房價，更在于改變時下房地產(chǎn)投機、投資過剩，使房地產(chǎn)回歸居住的基本需要。為此目的，除了一些短期政策外，更注重長效制度建設(shè)。比如，通過稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的合理需求，通過供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化要求住房供應(yīng)的70%為保障基本居住需求的小戶型商品房和政策性住房。也就是說，從抑制投資、投機的角度而言，這是個將長期堅持的政策，也將成為中國房地產(chǎn)公共政策的基本目標。

        其二，鑒于中國當前的高房價最大推力在于過度消費和投機，而過高的房價又在一定程度上成為阻礙城鎮(zhèn)化和中國發(fā)展的最大阻力，當房價脫離民眾的基本收入太過離譜，社會資源和國民財富將會被房地產(chǎn)所綁架。因此，中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化的進程雖然都離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，但絕對是拒絕高房價的，政府對此非常清楚。

        其三，目前中國的人均居住面積已經(jīng)超過了30平方米。按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，突破這個關(guān)口意味著房地產(chǎn)的高速增長期將會結(jié)束，房地產(chǎn)本身將從經(jīng)濟拉動的引擎回歸居住和民生的功能。圍繞未來的住房需求，政府將在完善保障性住房供應(yīng)的同時，撬動大量的二手房進入租賃市場，構(gòu)建一個與民眾收入和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)的住房結(jié)構(gòu)，這種合理的住房結(jié)構(gòu)將在一定程度上杜絕過高房價的出現(xiàn)。

        至此，我們基本可以判斷，在未來一到兩年，中國的高房價將隨著供求基本面的均衡而告別暴利時代，房價在未來下降至少30%將成為定局。通過本輪的調(diào)整，以暴利和投機為主要特征的房地產(chǎn)市場的價格邏輯，將回歸微利和居住功能。



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