每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        繼上海、南京、青島等城市后，北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策終于出臺。

        昨日（2月23日），北京市建委、發(fā)改委、財政局、國土局等9部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（以下簡稱  《意見》），提出11條調(diào)控北京房地產(chǎn)市場的具體措施，俗稱“京11條”。

        《意見》從供應(yīng)、信貸、市場、監(jiān)管等多個方面進行調(diào)控，其中重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全額征收營業(yè)稅、土地首付款比例不得低于50%等多項措施。

        值得關(guān)注的是，時隔一年后，“限外令”最終得到恢復(fù)。同時，《意見》也對預(yù)售制度作出嚴(yán)格規(guī)定：取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3天內(nèi)一次性公開全部房源。

        業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“京11條”與“國11條”相差不大，且出于市場供需關(guān)系長期緊張的現(xiàn)狀，北京市的房價將可能保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢。

加大政策性住房建設(shè)

        《意見》規(guī)定，加大政策性住房建設(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。其中，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

        《意見》還稱，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。

        北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，按照上述規(guī)定，廉租房、限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房將越來越多地供應(yīng)到市場中，未來的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生很大變化。

        北京中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的報告稱，由于政策落點為中低收入人群，這將使得商品房供應(yīng)不會明顯增加，商品房房價難以下降。同時，由于政策性用地擠壓了商品房用地供應(yīng)，未來“地王”出現(xiàn)的幾率仍然很大。

恢復(fù)“限外令”

        《意見》表示，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。該條款意味著，歷時一年多的“松綁”后，“限外令”終于得到恢復(fù)。

        按照上述通知規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。境外個人在北京購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。

        去年1月，北京市九部門出臺15條調(diào)控房地產(chǎn)市場的新政（即“京15條”），從2009年1月1日至12月31日，暫停執(zhí)行“限外令”。此舉促進了北京高端樓市的回暖。

        陳國強表示，“限外令”的恢復(fù)主要影響高端物業(yè)市場，對普通商品住宅市場影響不大。他表示，即使在高端市場中，境外資本的比例也僅占5%左右，影響相對也不大。

預(yù)售須公開全部房源

        《意見》對預(yù)售制度作出規(guī)定：取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報價格，明碼標(biāo)價、公開對外銷售。

        據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，通常分批推出房源，而在后期推出的房源中，定價則相對較高。陳國強表示，一次性推出房源，可以遏制開發(fā)商哄抬房價的行為。

        此外，《意見》還規(guī)定嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申購第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于4成，貸款利率按照風(fēng)險定價。

        同時，《意見》對有關(guān)個人銷售住房的稅收政策也重新做了調(diào)整。自2010年1月1日起，個人購買不足5年的非普通商品住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。



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