每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“誰是城市更新的主體？地下車庫的資產(chǎn)歸誰？頂樓房價(jià)定價(jià)最高是否合法合規(guī)？”3月24日上午，在浙江工業(yè)大學(xué)（以下簡稱浙工大）離退休處有關(guān)浙工新村交付的座談會(huì)上，浙工大退休教職工及子女拋出了他們的疑問。

浙工新村是浙江首個(gè)由業(yè)主自掏腰包4.7億元原拆原建的城市更新項(xiàng)目，曾在浙江省一場(chǎng)自主更新新聞通氣會(huì)上作為案例被介紹推廣。

該項(xiàng)目意義重大，杭州城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院總工程師湯海孺表示，因?yàn)槿珖紱]有居民自主更新的先行案例，杭州找到了一條純粹的新路，改變了城市更新只能靠政府走路的困境。

浙江工業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院吳偉強(qiáng)教授認(rèn)為，浙工新村自主更新目前做到這一程度已經(jīng)很不容易。

但現(xiàn)在，這個(gè)樣本項(xiàng)目可以交房了卻陷入僵持。

超出原產(chǎn)權(quán)面積部分的價(jià)格沒談好？

浙工新村一位設(shè)計(jì)師早期曾透露，這種房子按照安居房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)到時(shí)候肯定要出問題，施工過程中，浙工新村也有各種各樣的變更，變更沒有與居民充分溝通。

吳偉強(qiáng)指出，浙工新村現(xiàn)在主要爭議是超出原產(chǎn)權(quán)面積的部分價(jià)格沒談好。另外，居民還有意見的是設(shè)計(jì)結(jié)果跟圖紙不太一樣，戶型和質(zhì)量有些許問題。

對(duì)于浙工新村目前的爭議和問題，湯海孺對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q，主要原因是自主更新應(yīng)該為居民自己的項(xiàng)目，而不是政府項(xiàng)目，但居民沒有特別大能力，變成由政府主要牽頭做。

由于一直是政府在主推，雖然輿論熱議業(yè)主自掏腰包4.7億元，但直到現(xiàn)在要交房，才到了業(yè)主要真金白銀掏腰包的時(shí)候。

浙工大另一位教職工也證實(shí)了這一消息。他稱，在交房前，業(yè)主們沒有投入，甚至連過渡費(fèi)也是由政府相關(guān)部門出資。從拆遷開始，一些業(yè)主的心態(tài)就是等交房交錢時(shí)再說。

界面新聞致電浙工新村所在的朝暉街道、拱墅區(qū)住建局，均未得到浙工新村交房進(jìn)展相關(guān)回應(yīng)。拱墅住建方表示，對(duì)此事不予回應(yīng)。

湯海孺稱，浙工新村涉及的整個(gè)項(xiàng)目危房審批流程沒有法律依據(jù)。因?yàn)閰⒖紗螚澪７繉徟鞒?，浙工新村沒有走規(guī)劃調(diào)整程序就直接走到了方案審批流程。

另外，自主更新還涉及到新證換舊證的問題。

湯海孺稱，如果居民選擇了擴(kuò)大面積，權(quán)利就發(fā)生了變化，那么，新證換舊證時(shí)，增加的面積要不要交土地出讓金這個(gè)也要解決。

湯海孺認(rèn)為，自主更新的推廣要把規(guī)劃調(diào)整這一流程補(bǔ)上，也要把新證換舊證的問題解決，目前，他們正在做相關(guān)研究。

老舊小區(qū)自主更新是未來趨勢(shì)

去年11月11日，據(jù)浙江省杭州市國立公證處消息，公證人員參與杭州首例自主更新小區(qū)——“浙工新村居民主體的城市危機(jī)房有機(jī)更新（試點(diǎn)）項(xiàng)目抽簽選房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危舊房被納入改造范圍，涉及548戶居民，整體更新費(fèi)用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，其余資金由政府部門本身就要用到老舊小區(qū)改造上的專項(xiàng)資金解決，從而達(dá)到收支平衡。

參考舊房征遷的價(jià)格體系，業(yè)主承擔(dān)的改造費(fèi)用為1350元/平方米，擴(kuò)面價(jià)格為34520元/平方米，車位22萬元/個(gè)。業(yè)主們?nèi)绻x擇不擴(kuò)大原本房屋面積，75平方米左右的舊房，改造費(fèi)用大約10萬元。

按最多能擴(kuò)大20平方米來算，一套原來75平方米左右的舊房，最終可改建成95平方米左右的新房，花費(fèi)約80萬元。如果再買一個(gè)車位，總花費(fèi)約100萬元。

也就是說，每戶居民自掏腰包的費(fèi)用約10萬～100萬元。

浙工新村位于杭州市拱墅區(qū)朝暉街道，靠近武林中心西湖文化廣場(chǎng)，南鄰浙江省人民醫(yī)院，北側(cè)一路之隔是浙江工業(yè)大學(xué)，東邊是拱墅區(qū)體育中心，距離杭州東站、西湖景區(qū)約4公里，地段較為優(yōu)越。

始建于上世紀(jì)80年代的浙工新村，在經(jīng)過原拆原建后，將完成老舊危房向全新小高層的蛻變。

此前，“浙工新村居民自掏腰包出資4.7億元重建小區(qū)”登上熱搜之后，成為杭州各個(gè)高齡小區(qū)最羨慕的拆遷樣板。

事實(shí)上，浙工新村的樣板要全面推廣并不像想象中那么容易，這批“C級(jí)危房”戴上帽子也已超過10年了。

杭州拱墅區(qū)政府官網(wǎng)顯示，浙工新村城市危舊房有機(jī)更新（試點(diǎn)）項(xiàng)目堅(jiān)持了居民適度投入、政府普惠政策補(bǔ)貼原則，算好經(jīng)濟(jì)賬。在對(duì)照周邊二手房、次新房小區(qū)價(jià)格基礎(chǔ)上，合理確定擴(kuò)面價(jià)格及車位價(jià)格，破解城市危舊房更新中資金平衡難題。

“整個(gè)過程中困難太多了。”杭州市拱墅區(qū)負(fù)責(zé)浙工新村相關(guān)業(yè)務(wù)的某負(fù)責(zé)人由衷地說。對(duì)于集資出錢的問題，據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，“居民選擇不擴(kuò)面積也可以，方案里有相應(yīng)的房型可以選擇，大家基本都選擇了適當(dāng)擴(kuò)大面積，很多老人的子女還是愿意出錢資助父母改善居住環(huán)境”。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙公開表示，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目突破了很多原有的政策框架，政府需要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)，未來要想大規(guī)模推廣這種模式，要想激發(fā)政府的意愿，要在上位法上給予保障。不然的話，很多政府一看這種模式雖然好，但是一旦參與會(huì)存在潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，那么最后沒有參與的意愿和動(dòng)力。

可以確定的是，老舊小區(qū)自主更新是未來的趨勢(shì)。

2025年3月9日，住建部部長倪虹在十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

3月25日，杭州舉行《杭州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2024—2035年）》新聞發(fā)布會(huì)。作為浙江省首個(gè)獲批的城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，《規(guī)劃》為杭州城市更新劃定了近遠(yuǎn)期分階段目標(biāo)，即近期至2027年，探索建立常態(tài)化體檢、系統(tǒng)化謀劃、片區(qū)化實(shí)施、項(xiàng)目化推進(jìn)、一體化運(yùn)營的可持續(xù)城市更新模式，率先形成一批示范效應(yīng)顯著、可復(fù)制、可推廣的標(biāo)志性成果；遠(yuǎn)期至2035年，健全完善城市更新政策法規(guī)與工作機(jī)制，打造在全國具有顯著影響力的城市更新范例，全面賦能世界一流的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)。

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