每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年一季度，土地市場升溫明顯。

中指研究院近日發(fā)布的《2025年1—3月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，一季度，全國300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積雖然同比下降約5%，但出讓金額同比增長超過兩成。核心城市房地產(chǎn)市場情緒回暖提升房企拿地信心，在供需兩端帶動(dòng)下，一季度TOP100房企拿地總額同比增長30.6%至2895.8億元，增幅較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售十強(qiáng)房企拿地金額同比增長162%。

“市場集中度進(jìn)一步分化。”克而瑞在報(bào)告中分析指出，頭部房企依托資金優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲(chǔ)，重點(diǎn)地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價(jià)競爭激烈，而中小型房企受制于流動(dòng)性壓力持續(xù)收縮投資半徑。“這種投資格局預(yù)計(jì)將驅(qū)動(dòng)優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)入新一輪提升周期。”

2025年1—3月房企拿地金額TOP10 來源：中指研究院

頭部房企拿地?zé)崆楦邼q

今年以來，房地產(chǎn)市場的成交熱度正逐步傳導(dǎo)至土地市場，頭部房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，TOP100房企拿地總額為2895.8億元，同比增長30.6%，增幅較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，中海地產(chǎn)、華潤置地和綠城中國分別以273億元、244億元和241億元的拿地金額位列榜單前三位，新增貨值則分別為393億元、456億元和504億元。

另據(jù)克而瑞監(jiān)測，一季度，新增土儲(chǔ)百強(qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建筑面積分別為6220億元、3171億元和3356萬平方米，分別同比增長17.8%、42.2%和5.1%。上述三個(gè)指標(biāo)均同比回正，表明房企的投資積極性筑底回升。

對(duì)于百強(qiáng)房企拿地金額大增的原因，中指研究院研究主管王琳認(rèn)為，開年以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，300城住宅用地出讓金額同比增長兩成多，而核心城市房地產(chǎn)市場情緒回暖提升了房企的拿地信心，供需兩端帶動(dòng)下百強(qiáng)房企拿地總額同比增長約三成。

每經(jīng)記者注意到，在房企拿地金額增長的同時(shí)，行業(yè)集中度也在持續(xù)走高。克而瑞監(jiān)測顯示，今年一季度，銷售百強(qiáng)房企中，TOP10房企新增貨值占比為75%，較2024年末增加13個(gè)百分點(diǎn)；TOP11—20房企、TOP21—30房企、TOP31—50房企和TOP51—100房企的新增貨值占比分別為13%、3%、10%和3%。“未來市場格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。”

此外，一季度百強(qiáng)房企拿地銷售比回升至0.3，較2024年末提升0.13?？硕鸱治鲋赋?，“主要受到個(gè)別頭部房企拿地金額較大的影響，例如中國金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國拿地銷售比都遠(yuǎn)高于百強(qiáng)整體水平”。

央國企依然是拿地主力

雖然百強(qiáng)房企拿地金額整體在增長，但企業(yè)投資“頭尾分化”加劇。

克而瑞監(jiān)測顯示，一季度全口徑銷售TOP100房企中，包括萬科、中建壹品等近七成房企未有土儲(chǔ)入賬，投資保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。但另一方面，銷售頭部房企拿地力度超過去年同期，帶動(dòng)土地市場點(diǎn)狀高熱。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，銷售TOP10房企拿地最為積極，一季度全口徑總計(jì)拿地金額近1775億元，同比增長162%。其中，有8家房企位列拿地金額TOP10，并整體延續(xù)了過去兩年在核心城市加碼優(yōu)質(zhì)地塊的投資策略。

以綠城中國為例，今年一季度已先后在杭州、蘇州、上海等城市高溢價(jià)拿地，拿地金額同比去年同期的121億元增長了99.17%。在3月31日綠城中國舉行的2024年度業(yè)績會(huì)上，綠城中國管理層表示，今年至今，綠城中國新增貨值已超500億元，相當(dāng)于去年全年一半的水平。2025年，綠城中國在總體投資策略上除聚焦一二線核心城市外，更加重視對(duì)項(xiàng)目自身質(zhì)地的研判，關(guān)注非熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。“今年拿地貨值目標(biāo)與去年基本相當(dāng)。如果機(jī)會(huì)好的話，可能超過去年。”

作為近期多個(gè)城市“地王”制造者的建發(fā)房產(chǎn)，今年一季度新增土地貨值381.3億元，同比去年同期的70.5億元大幅增長440.85%。建發(fā)房產(chǎn)方面此前在接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)表示，“今年拿地目標(biāo)預(yù)計(jì)比去年有所增加，并在基于自身經(jīng)營目標(biāo)及市場情況，總體保持謹(jǐn)慎積極的態(tài)度，在維持現(xiàn)金流健康的情況下，尋求合理土地儲(chǔ)備及利潤目標(biāo)”。

今年一季度，央企、國企和地方國資依然是拿地的主力。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至3月27日，全國22城累計(jì)拿地金額中，央國企占比為56%。如華潤置地、中海地產(chǎn)和招商蛇口的拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%和183%。其中，北京、上海、成都、廣州的央國企拿地金額占比均超七成；地方國資拿地金額占比為12%，較2024年全年降低20個(gè)百分點(diǎn)；民企拿地金額占比為24%，較2024年全年提升7個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于濱江集團(tuán)一季度補(bǔ)倉力度較大，從而帶動(dòng)民企整體拿地占比提升。

值得一提的是，一季度，濱江集團(tuán)以190億元的拿地金額躋身行業(yè)第五，其中在大本營杭州的拿地金額占比達(dá)到94%，也是拿地金額TOP10房企中唯一的一家民營房企。

“整體來看，頭部企業(yè)投資策略趨同。”克而瑞分析指出，第一是選擇核心城市核心地塊，外圍區(qū)域地塊關(guān)注度偏低；第二是偏好區(qū)位好、容積率低、小面積地塊，注重安全性的同時(shí)保障流速。

成交溢價(jià)率創(chuàng)近年新高

今年以來，重點(diǎn)城市土拍市場熱度飆升，優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交愈發(fā)頻繁。

如北京一季度共出讓11宗宅地，海淀東朱房兩宗地、樹村及朝陽三間房組團(tuán)地塊均溢價(jià)成交，且成交總價(jià)均超過70億元。其中，海淀樹村地塊成交樓面價(jià)達(dá)102347元/平方米，刷新北京地價(jià)單價(jià)最高紀(jì)錄。

再看成都，一季度共出讓24宗宅地，有14宗地塊溢價(jià)成交，其中8宗地塊溢價(jià)率超30%，兩度刷新樓面價(jià)紀(jì)錄。3月11日，高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組地塊成交樓面價(jià)31700元/平方米，刷新成都樓面價(jià)紀(jì)錄；3月27日，成都金融城三期H10地塊經(jīng)過213輪競價(jià)，被建發(fā)房產(chǎn)以高溢價(jià)率106%獲取，成交樓面價(jià)達(dá)41200元/平方米，再次刷新成都樓面價(jià)紀(jì)錄。

而杭州一季度累計(jì)出讓32宗宅地，有28宗地塊溢價(jià)成交，其中4宗地塊溢價(jià)率超70%，多宗地塊溢價(jià)率超40%。3月25日，濱江集團(tuán)以樓面價(jià)72915元/平方米競得西興單元地塊，刷新杭州樓面價(jià)紀(jì)錄。3月28日，建發(fā)房產(chǎn)以樓面價(jià)88029元/平方米、溢價(jià)率115.39%拿下西湖蔣村文新單元地塊，年內(nèi)第三次刷新杭州地價(jià)紀(jì)錄。

中指研究院監(jiān)測顯示，去年四季度以來，隨著房地產(chǎn)銷售端出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，土地市場也迎來積極變化，核心城市土拍情緒升高。今年一季度，全國300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積雖然同比下降約5%，但出讓金額同比增長超過兩成，一二線城市平均溢價(jià)率較高。其中，杭州、上海住宅用地平均溢價(jià)率分別達(dá)43.2%、28.1%，成都、蘇州平均溢價(jià)率均超過20%。

另據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年一季度，全國300城土地成交平均溢價(jià)率達(dá)到11.4%，創(chuàng)2021年下半年以來新高。

對(duì)于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫的主要原因，中指研究院研究副總監(jiān)李益峰指出，一是房企對(duì)核心城市新房市場銷售回穩(wěn)的看好，補(bǔ)倉意愿較高，同時(shí)年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率；二是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。

不過，在南京、天津、長沙、鄭州、沈陽等城市，僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌意愿較高，整體土地市場的低溫情緒仍未改觀；福州、武漢、無錫等城市，一季度出讓的地塊均為底價(jià)成交。此外，三四線城市的出讓地塊仍普遍為底價(jià)成交。

“短期來看，預(yù)計(jì)地方政府將進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)策略，一方面著力提升供地質(zhì)量，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)；另一方面通過放寬規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，如優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵(lì)立體生態(tài)住宅等，給予產(chǎn)品設(shè)計(jì)更多的靈活性，以此提升房企拿地意愿。”中指研究院分析指出，隨著專項(xiàng)債收購閑置土地的政策經(jīng)驗(yàn)積累，未來各地存量閑置土地的盤活進(jìn)展有望加快，進(jìn)而推動(dòng)房企再投資，實(shí)現(xiàn)“以土地存量換發(fā)展增量”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快“止跌回穩(wěn)”。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝