每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“西三環(huán)新房降價(jià)了，165平方米總價(jià)1420萬(wàn)元，每平方米送2萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)裝修！”“新房102平方米原價(jià)642萬(wàn)元，現(xiàn)內(nèi)部特價(jià)555萬(wàn)元；120平方米原價(jià)760萬(wàn)元，現(xiàn)內(nèi)部特價(jià)610萬(wàn)元。”這段時(shí)間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京不斷收到上述內(nèi)容的視頻推送。

那么，北京樓市目前的狀況如何？對(duì)此，數(shù)位渠道中介人士和開(kāi)發(fā)商人士均向記者透露了一個(gè)類(lèi)似觀點(diǎn)：市場(chǎng)比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大波動(dòng)，新房的產(chǎn)品力越來(lái)越好。

近日，記者實(shí)地走訪北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，如今開(kāi)發(fā)商更在意產(chǎn)品細(xì)節(jié)，如節(jié)能環(huán)保性、家電品牌高端性；沒(méi)有過(guò)多花式營(yíng)銷(xiāo)舉措，更實(shí)在，基本保持了如“一周內(nèi)交齊首付”等前置條件下的常規(guī)折扣。

2月11日，中指研究院高級(jí)分析師范詒杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2025年1月，在長(zhǎng)安華曦府、保利錦上、璀璨公元等項(xiàng)目帶動(dòng)下，朝陽(yáng)、順義、門(mén)頭溝、昌平等區(qū)域網(wǎng)簽規(guī)模較高；從來(lái)訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，海淀、門(mén)頭溝、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平等區(qū)域市場(chǎng)保持一定熱度。

“對(duì)小陽(yáng)春很有信心”

“緊張得手心都出汗，這幾天一直在為土拍做準(zhǔn)備。”2月11日，北京拍出開(kāi)年首宗不限價(jià)地塊，有參與土拍的開(kāi)發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。據(jù)悉，該公司旗下項(xiàng)目春節(jié)“不打烊”，大家采取了輪崗值班制度，以滿足客戶需求。

中指研究院指出，去年四季度以來(lái)，北京市場(chǎng)持續(xù)回升。春節(jié)期間，北京大多數(shù)樓盤(pán)“不打烊”，利用假期窗口進(jìn)行銷(xiāo)售。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，受假期因素影響，案場(chǎng)來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)較節(jié)前有所減少，價(jià)格未有明顯變化，整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)期間，北京新房網(wǎng)簽成交量較去年春節(jié)增長(zhǎng)約5%。從項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)延續(xù)分化趨勢(shì)，熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目及改善產(chǎn)品表現(xiàn)相對(duì)較好。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方面，多數(shù)樓盤(pán)結(jié)合新春主題，開(kāi)展了一系列特色活動(dòng)，優(yōu)惠方式主要以特價(jià)房和折扣優(yōu)惠為主。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理，2月12日~16日，北京保利嘉華天珺、頤璟和煦等多個(gè)在售項(xiàng)目推出了諸如元宵節(jié)特價(jià)房、到訪客戶即領(lǐng)刮刮樂(lè)、全民薦新成交享傭金等活動(dòng)；中建壹品花香壹號(hào)、壹品興創(chuàng)·御景星城·元啟等在售項(xiàng)目推出到訪禮品、成交即享九八折、一口價(jià)房源等活動(dòng)；中海北京新城旗下京華玖序、學(xué)府里等多個(gè)項(xiàng)目元宵節(jié)當(dāng)日同步開(kāi)啟直播，并有禮品送出；北京龍湖觀萃、御湖境等在售項(xiàng)目則有元宵節(jié)購(gòu)房九九折、成交立享10萬(wàn)元優(yōu)惠、福利房源限時(shí)秒殺等活動(dòng)。

某央企開(kāi)發(fā)商在北京有多個(gè)在售項(xiàng)目，該公司相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)公司項(xiàng)目很有信心，對(duì)接下來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”行情也很有信心。

“其實(shí)從拿地節(jié)奏也可以看出，我們重倉(cāng)北京，有的放矢，不拿無(wú)效地。”該名人士表示，接下來(lái)的重點(diǎn)工作就是強(qiáng)推新盤(pán)區(qū)域。

“越往后房子質(zhì)量越好”

“我們項(xiàng)目在豐臺(tái)一直賣(mài)得比較好。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪了北京數(shù)個(gè)在售新盤(pán)，中建云境置業(yè)顧問(wèn)向記者舉例稱(chēng)，中間樓層的109平方米戶型，疊加7天內(nèi)交完首付等優(yōu)惠，總價(jià)約900萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算的單價(jià)約8.3萬(wàn)元/平方米。

“項(xiàng)目已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，作為改善型樓盤(pán)，周邊配套比較成熟，地理位置優(yōu)越，近期看房人確實(shí)比較多。”該置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

記者了解到，中建云境主推109~192平方米戶型，所在的郭公莊同一地塊目前還有另一個(gè)高端項(xiàng)目中海豐和叁號(hào)院在售，兩者不僅同日拿地，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)都是9.2萬(wàn)元/平方米，兩個(gè)售樓處也僅相隔200余米。

不過(guò)中海豐和叁號(hào)院主推168~262平方米大平層，與中建云境形成差異化，官宣起價(jià)1500萬(wàn)元。在溝通中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者能感覺(jué)到該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，不斷強(qiáng)調(diào)自身項(xiàng)目的高端屬性和熱銷(xiāo)，“這是最新一代產(chǎn)品，有贈(zèng)送，得房率高”。

從北京市住建委數(shù)據(jù)看，中海豐和叁號(hào)院目前網(wǎng)簽64套，成交均價(jià)約8.7萬(wàn)元/平方米。公開(kāi)信息顯示，中海豐和叁號(hào)院項(xiàng)目套數(shù)為412套。相比之下，中建云境網(wǎng)簽120套，成交均價(jià)約8.1萬(wàn)元/平方米。公開(kāi)信息顯示，中建云境網(wǎng)項(xiàng)目規(guī)劃有800余套房源，目前還有大戶型未開(kāi)售。

作為前兩年北京的供地大戶，現(xiàn)階段豐臺(tái)區(qū)各板塊新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，比如豐臺(tái)科技園板塊，除了前文提到的中建云境和中海豐和叁號(hào)院，還有計(jì)劃2月底開(kāi)放售樓處的北京隅·西頌項(xiàng)目；麗澤商務(wù)區(qū)板塊則云集了北京瑞府、端禮著、煜澤臺(tái)等新老高端項(xiàng)目，還有計(jì)劃2月15日開(kāi)放臨時(shí)售樓處的中海萬(wàn)泉寺項(xiàng)目，吹風(fēng)價(jià)10萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。

記者采訪獲悉，目前，豐臺(tái)區(qū)域庫(kù)存量較大，不少項(xiàng)目都處于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越激烈。但從另一個(gè)角度看，現(xiàn)房銷(xiāo)售的“所見(jiàn)即所得”可以減少部分購(gòu)房者的擔(dān)憂。

主做豐臺(tái)區(qū)域的渠道中介小余向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，這幾天剛剛恢復(fù)市場(chǎng)熱度，價(jià)格也沒(méi)有很大波動(dòng)，不過(guò)以后豐臺(tái)的房子高得房率甚至超過(guò)100%得房率可能會(huì)成為常態(tài)。如果不著急，確實(shí)可以再等一等。

“越往后房子質(zhì)量會(huì)越好，能感覺(jué)到現(xiàn)在的新房不論從得房率還是質(zhì)量角度看，都更保值，住起來(lái)更舒適。”小余表示。

“各種配置恨不得都上”

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)情況，前述央企開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，去年觀望和擠壓的客群可能會(huì)有一次爆發(fā)，加上供地量大，很多項(xiàng)目扎堆入市，“但我們對(duì)自己有信心，項(xiàng)目一直是銷(xiāo)冠，也一直在加推”。

“北京樓市又到了一個(gè)拐點(diǎn)，產(chǎn)品各種迭代，各種配置恨不得都上，我們不擔(dān)心市場(chǎng)。”他表示，“現(xiàn)在一拼產(chǎn)品力、二拼服務(wù)力，市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)分化，好的項(xiàng)目只會(huì)越來(lái)越好。我們的客戶以改善客群為主，有自己的購(gòu)房邏輯，認(rèn)同‘好房子’”。

在實(shí)際走訪中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者最明顯的感受是，曾經(jīng)是高端豪宅配置的270度觀景飄窗，如今則頻頻出現(xiàn)在許多項(xiàng)目的樣板間里。

范詒杰指出，海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平等核心或熱點(diǎn)區(qū)域的改善項(xiàng)目及高性價(jià)比樓盤(pán)更受市場(chǎng)青睞。海淀等核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、交通、教育等配套完善，需求支撐度較高。此外，隨著政府鼓勵(lì)“好房子”建設(shè)，2024年以來(lái)北京樓市產(chǎn)品迭代速度加快，尤其是2024年11月北京“好房子”導(dǎo)則的出臺(tái)，使得北京樓盤(pán)產(chǎn)品力明顯提升，得房率明顯提高，此類(lèi)項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于“好房子”，幾乎所有受訪對(duì)象都提到了這一點(diǎn)。這也就意味著，接下來(lái)北京樓市的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。據(jù)記者了解，2月剩下的這半個(gè)月，北京還有一大批新盤(pán)將要入市。

“整體來(lái)看，2025年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)行情。”范詒杰表示，基于止跌回穩(wěn)政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，同時(shí)疊加海淀等區(qū)域改善及高性價(jià)比項(xiàng)目入市，北京“小陽(yáng)春”值得期待。