（2024年4月2日星期二·廣州）今年的房地產(chǎn)市場會好起來嗎？

這是一個(gè)曾經(jīng)18萬億的市場，令人驚嘆。雖然現(xiàn)在調(diào)整回落至10萬億，但仍然是一個(gè)龐大而充滿機(jī)會的市場。

機(jī)會來自哪里？4月2日在廣州召開的2024觀點(diǎn)年度論壇上，與會嘉賓們真誠且熱烈地討論了當(dāng)下周期中的行業(yè)出路。

信心的周期2024觀點(diǎn)年度論壇現(xiàn)場

同時(shí)也明示了未來的機(jī)會，雖然這種機(jī)會并非誰都能夠輕易把握。

“就目前的房地產(chǎn)市場形勢和今后的發(fā)展方向看，只有加強(qiáng)服務(wù)意識，深耕服務(wù)內(nèi)容，才是未來房地產(chǎn)企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要方向。”

用中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會蔡云秘書長演講中的話來說，運(yùn)營與服務(wù)，是一個(gè)已經(jīng)看得到的方向。

因?yàn)椋?ldquo;市場和政策對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提出了更高要求，要求具備極強(qiáng)的服務(wù)水平，更專業(yè)的運(yùn)營能力”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員 蔡云

好房子、好服務(wù)，才有未來

事實(shí)上，住建部部長倪虹前不久在“兩會”新聞發(fā)布會上，已經(jīng)就行業(yè)的未來作出了清晰的回答，亮明了態(tài)度。

“房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識，誰能為群眾建設(shè)好房子，誰能為群眾提供好服務(wù)，誰就會有市場、誰就會有發(fā)展。”倪虹如是表示。

同時(shí)，對于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶在論壇上發(fā)表演講時(shí)也引述了倪虹部長這一觀點(diǎn)。

王韶表示，這是大勇氣、大魄力、大智慧的體現(xiàn)，是堅(jiān)持法制化、市場化原則，對房地產(chǎn)、對經(jīng)濟(jì)嚴(yán)肅而負(fù)責(zé)任的態(tài)度，也是市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

“好房子、好服務(wù)”，就是當(dāng)下和未來房地產(chǎn)企業(yè)需要順應(yīng)的大勢，以及必須追求的結(jié)果。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 王韶

“現(xiàn)在困難的企業(yè)很多，保民生、穩(wěn)樓市的任務(wù)非常艱巨，而我們的資源非常有限，將有限的資源集中在更多優(yōu)質(zhì)、有需要的樓盤中，可以避免樓市狀況的持續(xù)惡化。”王韶預(yù)測，今年內(nèi)重點(diǎn)核心城市有望復(fù)蘇筑底，并穩(wěn)步向新發(fā)展模式過渡。

國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華再次應(yīng)邀出席觀點(diǎn)年度論壇，他帶來了關(guān)于“兩會精神與中國經(jīng)濟(jì)”的全方位思考。

“高質(zhì)量發(fā)展是硬道理”，邱曉華開宗明義，并用“向新而行、往高而攀”來形容接下來的工作方向。

國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 邱曉華

“向新而行”就是向著新質(zhì)生產(chǎn)力前進(jìn)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力；“往高而攀”就是往高質(zhì)量發(fā)展去攀登。

邱曉華對今年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，認(rèn)為“有望恢復(fù)到合理區(qū)間”。

高質(zhì)量發(fā)展和新質(zhì)生產(chǎn)力同樣適用于調(diào)整周期中的房地產(chǎn)行業(yè)，而對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，邱曉華表示，政策是明確的，一定是要盡快回到平穩(wěn)、健康發(fā)展的軌道上來，而不是讓這個(gè)行業(yè)消失。

“房地產(chǎn)還是要保的一個(gè)行業(yè)，不是說這個(gè)行業(yè)是可有可無的。”

麻省理工學(xué)院Global SCALE Network中國中心主任郭杰群，則從“海外REIT發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的啟示”，指出當(dāng)下REITs領(lǐng)域的問題與不足，以及需要改進(jìn)的方向。

麻省理工學(xué)院Global SCALE Network中國中心主任 郭杰群

“REITs是一個(gè)金箍棒，能做很多事情。但是我們今天談REITs，都是把它當(dāng)燒火棒，考慮的只是融資，沒有辦法發(fā)揮它的精髓。”郭杰群指出。

郭杰群強(qiáng)調(diào)，REITs是一個(gè)極具有魅力的，對于宏觀經(jīng)濟(jì)和普通投資人都具有極大影響的一個(gè)極好的金融工具。

鏗鏘行：如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

本屆觀點(diǎn)年度論壇安排了兩場對話，一場是以“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主題的鏗鏘行主題討論，另一場是以論壇大主題“信心的周期”為主題的主題討論會。

鏗鏘行討論會上，三位嘉賓（邱曉華、蔡云、郭杰群）就房地產(chǎn)的話題進(jìn)行了深入對話。而之前的主題演講中，三人各有側(cè)重。

觀點(diǎn)鏗鏘行：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉

對話嘉賓：國家統(tǒng)計(jì)局、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 邱曉華

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員 蔡云

麻省理工學(xué)院Global SCALE Network中國中心主任 郭杰群

世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉作為主持嘉賓，提出了第一個(gè)問題：下一步的政策方向會在哪些方面更加積極？

邱曉華表示，對那些能夠活著、也能活好，而且還能夠繼續(xù)往前走的房地產(chǎn)企業(yè)，國家從財(cái)政到金融到主管部門，都在積極支持。

“大家一定還是要有信心。”

蔡云進(jìn)一步表示，我們國家對于房地產(chǎn)的政策，包括財(cái)政的措施、稅收的措施等等調(diào)控措施，都是在尋求達(dá)到一個(gè)平衡。

“供需關(guān)系不平衡，導(dǎo)致了市場下行。所以，出臺這么多好的政策，就是為了達(dá)到平衡。”

郭杰群則表示，房地產(chǎn)是任何經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下不可或缺的產(chǎn)業(yè)，所以長期來看是具有光明前景的。

至于如何構(gòu)建長期發(fā)展的新模式？邱曉華表示，最基本的住房需求通過政府這只手來保障，改善型、享受型的住房需求則需要靠市場。

保障方面，政府要有足夠的財(cái)政政策和對應(yīng)的金融資源配套。市場方面，確實(shí)也要有完善的市場調(diào)節(jié)制度，這些制度完善起來，這個(gè)發(fā)展新模式才能建立起來。

蔡云認(rèn)為，國家在政策進(jìn)行引導(dǎo)和支持，開發(fā)企業(yè)也要調(diào)整自己的產(chǎn)業(yè)方向——存量市場會帶來巨大收益。沉淀性的物業(yè)，對企業(yè)來講肯定是現(xiàn)在最優(yōu)質(zhì)的、可以獲得最穩(wěn)定資金保障的一個(gè)來源。

“未來穿越周期的一個(gè)重要保證，必須在金融上、法律法規(guī)上、實(shí)施辦法上有一定的管理，這才能適應(yīng)存量資產(chǎn)的發(fā)展。”

郭杰群的觀點(diǎn)更為直接，他指出，企業(yè)講轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到哪里了？什么東西都沒有。所以只能說怒其不爭，“你們自己不爭氣”。

“我們講轉(zhuǎn)型講了這么多年，沒有一點(diǎn)改變。”郭杰群表示。

主題討論會：信心的周期

2024觀點(diǎn)年度論壇最后亮相的環(huán)節(jié)是“主題討論會：信心的周期”。

主題討論會：信心的周期

主持嘉賓：世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理 嚴(yán)思慧

討論嘉賓：金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理 王欣

廣州瑞豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 朱懷宇

智匯集團(tuán)聯(lián)席總經(jīng)理 王媛媛

合凡資產(chǎn)總經(jīng)理 姜海

廣州珠江城置業(yè)有限公司租賃部負(fù)責(zé)人 劉娉婷

第一太平戴維斯中國區(qū)戰(zhàn)略顧問中心成員廣州策略顧問部負(fù)責(zé)人 陸國強(qiáng)

參與討論嘉賓有6位，而且同時(shí)擁有了開發(fā)、代建、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和金融投資的企業(yè)代表。

代建方面，金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王欣表示，代建的重點(diǎn)應(yīng)該落位在“代”字上，就是怎么能夠針對不同的項(xiàng)目，站在業(yè)主的角度思考。這里有兩個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)是定制開發(fā)，第二個(gè)是服務(wù)能力。

廣州瑞豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理朱懷宇認(rèn)為，現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境下要做“小而美”，要適應(yīng)新的房地產(chǎn)周期，應(yīng)該把它當(dāng)成常態(tài)化，把自己手頭的事情做好。

智匯集團(tuán)聯(lián)席總經(jīng)理王媛媛也表示，做產(chǎn)業(yè)，其實(shí)是要真正懂產(chǎn)業(yè)。不僅僅是給企業(yè)提供一個(gè)物理空間，更多的還是提供一個(gè)企業(yè)發(fā)展的土壤。

廣州珠江城置業(yè)有限公司租賃部負(fù)責(zé)人劉娉婷認(rèn)為，在當(dāng)下困難重重的市場環(huán)境下，珠江城未來的核心打法是走ESG BP的道路，核心要義就是跟租戶一道攜手共贏，珠江城要成為業(yè)主在租客戶的ESG伙伴。

合凡資產(chǎn)總經(jīng)理姜海則稍微悲觀，認(rèn)為目前大環(huán)境的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，原來的預(yù)期跟實(shí)際形勢比還是偏樂觀的。因?yàn)榧词故菦]爆雷的企業(yè)，背著幾千億、上萬億的負(fù)債，想轉(zhuǎn)型也是很困難的事情。

第一太平戴維斯中國區(qū)戰(zhàn)略顧問中心成員廣州策略顧問部負(fù)責(zé)人陸國強(qiáng)則表示，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)的戰(zhàn)略背景下，國民的消費(fèi)需求，包括對住房、商業(yè)地產(chǎn)的需求都在不斷地調(diào)整和變化，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司都需要順應(yīng)這些消費(fèi)者、居民，以及各方面消費(fèi)主體的需求來變化。

最后，主持嘉賓世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧引用彼得·德魯克的經(jīng)典名言，對整場對話進(jìn)行了總結(jié)：“動蕩時(shí)代最大的威脅不是動蕩本身，而是仍然沿用過去的邏輯行事。”