每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍    

9月27日，建信基金發(fā)布了建信中關村REIT（不動產(chǎn)投資信托基金）關于租戶退租事項的進展公告，顯示其租戶軟通動力將于2023年9月30日到期的區(qū)域已確認將到期不續(xù)租，原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的區(qū)域也已確認部分提前退租。

建信基金在公告中表示，軟通動力將于9月30日退租的面積合計為3389.38㎡，占總體可租面積的2.72%。在收取相應違約金后，違約金與該區(qū)域本年度計劃收繳租金收入的差額對該基金基礎設施項目本年度預測收入的影響較小，但可能會對項目2024年度收入產(chǎn)生一定影響。

在近日舉辦的建信中關村REIT2023年中期業(yè)績說明會上，基金管理人表示，截至8月31日，該基金項目出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續(xù)下降，“主要因某承租企業(yè)自身經(jīng)營決策提前退租所致”。

有業(yè)內(nèi)人士指出，作為我國REITs試點的主力之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項目出租率以及持久性是目前各方較為關注的領域。而在近期發(fā)布的一則運營報告中，觀點指數(shù)也表示，產(chǎn)業(yè)園REITs市場表現(xiàn)較差主要源于園區(qū)出租率持續(xù)下滑影響市場信心。

建立三方聯(lián)動工作機制

9月27日，建信基金發(fā)布的一則建信中關村REIT租戶退租事項進展公告引發(fā)市場關注。

公告顯示，軟通動力將于今年9月30日到期的2197㎡區(qū)域已確認將到期不續(xù)租。原擬提前退租的將于2024年7月31日到期的3007㎡區(qū)域，已確認提前退租1192㎡，剩余1815㎡暫不退租，基金管理人將對其提前退租的區(qū)域按合同約定收取相應違約金。

對于軟通動力退租的影響和應對措施，建信基金也在公告中表示，軟通動力將于2023年9月30日退租的面積合計為3389.38㎡，該區(qū)域占總體可租面積的2.72%，“在收取相應違約金后，違約金與該區(qū)域本年度計劃收繳租金收入的差額對本基金基礎設施項目本年度預測收入的影響較小，但可能會對本基礎設施項目2024年度收入產(chǎn)生一定影響”。

同時，為盡快提升本基金基礎設施項目的出租率，維護廣大投資者利益，該基金發(fā)起人中關村發(fā)展集團、基金管理人、運營管理機構已共同建立三方聯(lián)動工作機制。

在本月初舉辦的建信中關村REIT2023年中期業(yè)績說明會上，建信基金表明收到了軟通動力發(fā)送的提前退租通知書。彼時的公告介紹，該客戶總計承租面積占總體可租面積的4.09%，原始權益人暨運營管理機構中關村軟件園正在全力與客戶協(xié)商爭取。

公告還顯示，建信中關村REIT在談意向企業(yè)12家，共計2.66萬㎡，部分企業(yè)已經(jīng)提交意向函，預計儲備客戶可轉(zhuǎn)化面積約4000㎡，轉(zhuǎn)化率在15%左右，該水平處于目前租賃市場轉(zhuǎn)化的中上水平。同時，通過引入發(fā)起人資源，目前已與一家芯片企業(yè)達成初步意向，該客戶預計于年內(nèi)簽約3000㎡。綜上，目前預計在將年內(nèi)新出租7000㎡左右，新增整體出租率5.5%左右，以盡可能對沖三季度部分企業(yè)到期不續(xù)租的影響。

業(yè)內(nèi)頻現(xiàn)重要客戶退租

自去年底以來，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都在期內(nèi)出現(xiàn)了重要客戶退租的情況，相關產(chǎn)品的招租情況一躍成為行業(yè)關注重點。

有專業(yè)人士指出，如果租賃周期及出租率占比較高的情況下，退租事件對基金實際運營造成影響確實很小，運營管理機構可以通過收取違約金、提高資產(chǎn)運營質(zhì)量、降低支出、提升周轉(zhuǎn)率等手段進行適當彌補，也可以應對退租的“常態(tài)化”。就像此次軟通動力退租，建信基金就將對其提前退租的1192㎡區(qū)域按合同約定收取相應違約金，對項目收益有適當彌補作用。

不過在很多行業(yè)人士看來，這背后所反映出的原因和趨勢或許更值得關注。

在8月的一份行業(yè)報告中，觀點指數(shù)指出，一些公募REITs在期內(nèi)出現(xiàn)了重要租戶的退租，而較大面積的重要租戶提前退租和到期不續(xù)約嚴重影響了未來的現(xiàn)金流狀況，且招租情況難在短期改善，預期修復仍需時日。“產(chǎn)業(yè)園RE-ITs市場表現(xiàn)較差，主要源于園區(qū)出租率持續(xù)下滑影響市場信心。”

建信中關村REIT的中期業(yè)績說明會介紹，截至8月31日，該基金基礎設施項目時點出租率為66.79%，較6月30日的67.84%繼續(xù)下降，主要因某承租企業(yè)自身經(jīng)營決策提前退租所致。值得一提的是，截至今年一季度末，建信中關村REIT出租率從2022年底的81.29%下降至當前的68.47%，去年同期則為96.15%，同樣的情況也出現(xiàn)在其他發(fā)生過退租事件的產(chǎn)業(yè)園REITs上。

基金管理人在分析出租率下滑原因時表示，建信中關村REIT自持三棟載體于去年二季度開始出現(xiàn)出租率下滑跡象，主要是因為：產(chǎn)業(yè)背景方面，建信中關村REIT項目地處北京上地區(qū)域，匯集了眾多高新技術企業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)、軟件等行業(yè)為主，2021~2022年受產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和行業(yè)政策的影響，相關行業(yè)受到一定沖擊，抑制了租賃需求；競爭態(tài)勢及經(jīng)營策略方面，整體市場未出現(xiàn)明顯回暖跡象、整體市場租金呈現(xiàn)下探的趨勢，而基金管理人及運營管理機構基于前期市場情況，對樓宇出租目前尚未采取低價競爭策略；租賃市場方面，去年以來企業(yè)經(jīng)營普遍持保守預期，辦公場所擴張意愿不足，新增客戶有限等。

上述專業(yè)人士也指出，試點三年來，一些REITs項目的問題越發(fā)凸顯，“作為我國REITs試點的主力之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域REITs項目出租率以及盈利持續(xù)性是目前各方較為關注的領域”。