每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

今年以來，“工業(yè)上樓”在深圳的熱度居高不下。

日前，自然資源部發(fā)布首批自然資源節(jié)約集約示范縣（市）在土地資源方面的實踐探索，累計公布了258個自然資源節(jié)約集約示范縣（市）。其中，深圳龍崗區(qū)寶龍科技城片區(qū)改革試點地塊在列，其通過產業(yè)與商業(yè)用地混合，綜合配置產業(yè)、商業(yè)、宿舍等相關配套服務設施，推動片區(qū)土地功能利用效益最大化。

一個城市的發(fā)展能有多快，本質上取決于產業(yè)的發(fā)展。對深圳來說，卻面臨著想要發(fā)展工業(yè)，但又用地不足的情況。而深圳給出的答案是，加速“工業(yè)上樓”。

2023年深圳市政府工作報告在談到全年工作重點時，第一條就提出要堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上。深圳市委副書記、市長覃偉中表示，“要加快推進‘工業(yè)上樓’，新增2000萬平方米低成本、優(yōu)質、定制化廠房空間，加快老舊工業(yè)區(qū)更新改造。”

4月25日下午，中集產城總建筑師高旭東向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，“做產業(yè)園區(qū)，本質上是做空間運營。如何讓空間參與者效率更高、品質更好、成本更低，是產業(yè)園區(qū)運營者必須思考的事情。在深圳熱度較高的‘工業(yè)上樓’，相當于產業(yè)園的另一種表現(xiàn)形式，是解決深圳產業(yè)用地不足最直接的方式，一定程度上可以讓深圳的城市產業(yè)空間，從‘存量’變到‘增量’。”

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿也向記者表達了類似觀點：“近年來，深圳深入實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略，持續(xù)推進產業(yè)轉型升級，提升戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展規(guī)模。作為城市高質量發(fā)展的重要一環(huán)，產業(yè)發(fā)展備受關注，‘工業(yè)上樓’政策的提出亦使得產業(yè)空間升級迎來全新變革。”

深圳光明中集智園，屬于典型的衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)聚集地 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

產業(yè)用地為上海40.2%

整體用地面積不夠，是深圳不得不“向天空借空間”的導火索。

官方數(shù)據(jù)顯示，2022年，深圳規(guī)模以上工業(yè)總產值超4.5萬億元、增加值超1.1萬億元，實現(xiàn)全國城市的“雙第一”，連續(xù)兩年位列先進制造業(yè)百強市首位。而深圳產業(yè)用地僅221平方千米，該值是上海的40.2%，蘇州的28.8%。

據(jù)深圳官方數(shù)據(jù)，目前全市共有72個“工業(yè)上樓”項目，用地面積854.8萬平方米，廠房面積2306.5萬平方米，平均容積率4.2。

其中，深圳各區(qū)中，工業(yè)上樓項目超過10個的片區(qū)有寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明區(qū)和深汕合作區(qū)。較為知名的項目包括寶安新橋東先進制造業(yè)園區(qū)、深圳寶龍專精特新產業(yè)園、新能源汽車產業(yè)園、深汕工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)制造業(yè)創(chuàng)新產業(yè)園等。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了深圳光明、坪山等地多個“工業(yè)上樓”項目，雖然很多項目從外立面上看上去與一般的寫字樓并無兩樣，但“工業(yè)上樓”并非只是單純地將工業(yè)拉上樓。

記者注意到，多數(shù)“工業(yè)上樓”項目更注重產業(yè)聚焦，有的產業(yè)園園區(qū)就是一個產業(yè)集群，有的產業(yè)園工作人員稱在園內就可形成生成一部手機的產業(yè)鏈閉環(huán)，可覆蓋產業(yè)鏈生產場景。

比如位于光明的中集智園，就屬于典型的衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)聚集地。據(jù)工作人員介紹，“當時我們整合了一批衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，串聯(lián)了產業(yè)上下游，成立了國內第一家衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產業(yè)協(xié)會。目前園區(qū)已引入80余家企業(yè)，構建覆蓋‘衛(wèi)星發(fā)射—衛(wèi)星研制—衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)—終端應用—使用場景’的衛(wèi)星應用產業(yè)鏈條。”

無論是做產業(yè)園，還是把“工廠”拉上樓，都不是一件簡單的事情。在高旭東看來，做產業(yè)園區(qū)，就應該不斷從客戶視角出發(fā)，幫入園企業(yè)解決問題。

“貨柜車需要多寬的道路、多大的轉彎半徑？企業(yè)的生產設備怎么進電梯、進樓層、進車間？是否需要吊裝？每天原材料進來、成品出去對貨梯有什么要求？這些都是很細小但又很現(xiàn)實、很重要的需求點。”高旭東認為，產業(yè)園的本質是做空間，無論是建筑層高、客梯貨梯吊裝孔尺寸設計等，都是從客戶視角出發(fā)去解決問題，園區(qū)運營方的核心能力是要能匹配不同場景下企業(yè)的空間需求。

高旭東提到，“我們對深圳20大產業(yè)集群做過‘工業(yè)上樓’的可行性研究，事實上，大部分企業(yè)‘工業(yè)上樓’并沒有想象中難。這些企業(yè)大致可分成三類，一類是通用型，完全可實現(xiàn)上樓，包括網(wǎng)絡與通訊、智能終端、現(xiàn)代時尚等行業(yè)；另一類是‘定制+通用型’，這一類需滿足一定條件，如智能機器人、精密儀器設備等；還有一類是‘定制型’，對樓層空間的定制要求相對較高，如工業(yè)母機、海洋工程裝備和輔助設備等。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理深圳過往“工業(yè)上樓”項目發(fā)展歷程了解到，深圳最早一批“工業(yè)上樓”項目可追溯到2012年深圳寶安區(qū)全至科技園，為約百米高度的工業(yè)大廈。到2022年，深圳的“工業(yè)上樓”才迎來加速發(fā)展，相關政策頻發(fā)。

城市更新成為重要路徑

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，參與深圳“工業(yè)上樓”的企業(yè)，主要以央國企為主導，包括中集、深業(yè)、中糧、華潤、深投控等。其中，如中集在深圳光明區(qū)政府旁打造了深圳中集智園；深業(yè)在龍崗打造了光學智造谷，在大鵬新區(qū)打造了壩光國際生物谷；深投控聯(lián)手寶安區(qū)政府打造了深圳最大“工業(yè)上樓”試點園區(qū)新橋東先進制造產業(yè)園。

這也與過去政策主導有一定關系。記者注意到，深圳2021年制定的《深圳市優(yōu)質產業(yè)空間供給試點改革方案》提到，面向優(yōu)質成長型企業(yè)、上市及擬上市公司等，推出“低成本開發(fā)+高質量建設+準成本提供”的優(yōu)質產業(yè)空間，采取“政府主導、國企實施”模式。

不過到了2023年，《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》提到，將大力實施“工業(yè)上樓”行動計劃的工作部署，同時，對轉為“工業(yè)上樓”項目的標準作出了相關要求。

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局，未來深圳工業(yè)上樓項目的實施路徑主要有四種，分別為城市更新、產業(yè)提容、新供應用地和土地整備。

“具體而言，涉及擬通過拆除重建類城市更新路徑實施的‘工業(yè)上樓’項目；已出讓產業(yè)用地擬申請?zhí)岣呷莘e率、增加建筑面積的‘工業(yè)上樓’項目；新供應用地途徑下，通過掛牌出讓方式取得用地建設可售的優(yōu)質產業(yè)空間的‘工業(yè)上樓’項目，以及通過協(xié)議出讓方式取得用地建設只租不售的創(chuàng)新型產業(yè)用房的‘工業(yè)上樓’項目。”

記者注意到，今年以來，深圳已有不少城市更新項目開始規(guī)劃為“工業(yè)上樓”試點項目，比如位于龍崗的寶龍街道龍東社區(qū)盛鑫工業(yè)園城市更新單元計劃（目前已公示）；位于龍華街道的和平工業(yè)園城市更新單元項目（目前已開工）；位于寶安區(qū)的新橋東片區(qū)重點城市更新單元項目（目前已公示）。

而對入駐“工業(yè)上樓”的企業(yè)來說，也并非無利可圖。根據(jù)記者了解，企業(yè)選擇“工業(yè)上樓”，起碼有三大直接好處，一是可享受政府補貼，現(xiàn)在深圳不少“工業(yè)上樓”項目有租金補貼，比同地段廠房租金水平要低；二是業(yè)務的聚焦度，通常來說，多數(shù)產業(yè)園、“工業(yè)上樓”項目都有特定的產業(yè)集群，易形成規(guī)模效應；三是多數(shù)產業(yè)園相比工廠或市面上的工業(yè)園，整體氛圍感更好，有利于提升園區(qū)內企業(yè)形象。

談及“工業(yè)上樓”在深圳未來的發(fā)展方向，第一太平戴維斯深圳產業(yè)及物流服務部負責人蔡子杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“‘工業(yè)上樓’戰(zhàn)略計劃貫徹了深圳最初的發(fā)展目標，重產業(yè)，重創(chuàng)新，也順應了深圳未來10年甚至更長時間的城市空間戰(zhàn)略發(fā)展計劃。不同時期的工業(yè)化進展決定了產業(yè)空間的載體。隨著深圳本土制造業(yè)的產業(yè)升級，全球頂級制造業(yè)的持續(xù)加碼，相信深圳未來的產業(yè)以及產業(yè)空間市場會有很廣闊的發(fā)展空間。”