每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

成都二手房單月成交紀(jì)錄正在不斷被打破。

據(jù)成都市住建局公開(kāi)數(shù)據(jù)，今年6月成都二手房成交量達(dá)16699套，創(chuàng)下近10年月度新高；7月二手房成交17296套，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比增386.1%，創(chuàng)下自2012年1月以來(lái)的最高月度成交紀(jì)錄。

事實(shí)上，早在今年3月份，成都二手房成交量就突破萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)13858套；此后4月、5月依舊維持在單月1.2萬(wàn)套以上的高位；到了6月、7月，成交量屢創(chuàng)近10年新高。據(jù)貝殼找房，截至8月21日，成都二手房掛牌數(shù)量增至176181套。

在業(yè)內(nèi)分析看來(lái)，成都近半年二手房成交量激增，一方面是受“5•31”新政影響：降低購(gòu)房社保要求、二手房交易增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年外；另一方面，還與“利率下調(diào)”、新房戶(hù)型面積過(guò)大等有關(guān)。如在成交戶(hù)型面積方面，成都二手房成交套均面積明顯低于新房。

數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市住建局

一個(gè)可供佐證的數(shù)據(jù)是，7月成都二手房成交17296萬(wàn)套，成交面積162萬(wàn)平方米，戶(hù)均面積93平方米；而新房成交1.6萬(wàn)套，成交面積卻達(dá)到了202萬(wàn)平方米，戶(hù)均面積126平方米。盡管7月二手房成交套數(shù)比新房多出了1000多套，但是新房的成交面積卻超過(guò)二手房40萬(wàn)平方米，高出幅度達(dá)到25%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)貝殼找房網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，目前成都二手房供應(yīng)主力集中在建面約70-110平方米，約占3成、共計(jì)5萬(wàn)套。這個(gè)面積段的房源主要對(duì)應(yīng)首次置業(yè)的剛需購(gòu)房群體，戶(hù)型多為套二、套三。

在貝殼找房APP歷史成交排行榜前十的樓盤(pán)中，派克公館（1607套）、南湖國(guó)際社區(qū)（1463套）、上錦頤園（1155套）、金科一城（1140套）等樓盤(pán)的主力戶(hù)型均在該范圍內(nèi)。每經(jīng)品房小程序通過(guò)11個(gè)維度對(duì)上述部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

以位于郫都區(qū)的派克公館項(xiàng)目為例，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為12014元/平方米。

從周邊配套看，派克公館的各項(xiàng)配置得分上整體偏差較大，不過(guò)在教育配置、消費(fèi)檔次方面表現(xiàn)最為突出。每經(jīng)品房小程序顯示，派克公館1公里范圍內(nèi)僅有1所小學(xué)，但仍?xún)?yōu)于郫都區(qū)83%的住宅項(xiàng)目，屬于小學(xué)舒適度高的區(qū)域；周邊兩所幼兒園（貝佳樂(lè)幼兒園、京師小學(xué)堂成都國(guó)際幼兒園）與小區(qū)的距離均500米左右，屬于幼兒園舒適度中等的區(qū)域。

小區(qū)周邊人口73%屬于工作人口，這在一定程度上導(dǎo)致該區(qū)域消費(fèi)檔次較高。目前，周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)65元，全國(guó)對(duì)比的消費(fèi)檔次指數(shù)是1.8，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，高于郫都區(qū)94%的住宅項(xiàng)目，同城對(duì)比屬于高檔消費(fèi)區(qū)域。

但需要注意的是，目前派克公館周邊一公里范圍內(nèi)尚處于醫(yī)療配置、購(gòu)物配置缺失的狀態(tài)，而人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度等也均處于區(qū)域內(nèi)偏下水平。

綜合以上各維度，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，派克公館未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)漲幅將跑平郫都區(qū)的平均漲幅，高于郫都區(qū)66%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

作為建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)，南湖國(guó)際社區(qū)坐落在占地6000畝的南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為18071元/平方米。

小區(qū)緊鄰劍南大道與益州大道路，交通優(yōu)勢(shì)明顯，周邊1公里范圍內(nèi)配置有公交站點(diǎn)13個(gè)，地鐵5號(hào)線二江寺站距離小區(qū)較近。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目周邊主干道早晚高峰平均車(chē)速優(yōu)于區(qū)域內(nèi)80%的小區(qū)，駕車(chē)出行極為便利。

教育和醫(yī)療配套方面，南湖國(guó)際社區(qū)周?chē)?公里內(nèi)有2所幼兒園和2所小學(xué)；距離最近的三甲醫(yī)院有3公里，四川省人民醫(yī)院距小區(qū)不到兩公里，優(yōu)于區(qū)域內(nèi)34%的住宅項(xiàng)目。此外，項(xiàng)目周邊有大大小小的購(gòu)物場(chǎng)所11個(gè)，購(gòu)物便利度優(yōu)于區(qū)域內(nèi)62%的住宅小區(qū)，相對(duì)屬于舒適度適中的區(qū)域。

基于目前區(qū)域消費(fèi)檔次、商務(wù)密度等維度，每經(jīng)品房小程序測(cè)算，南湖國(guó)際社區(qū)的價(jià)格在未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)跑平雙流區(qū)的平均漲幅，高于該區(qū)域44%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

再看位于城西的上錦頤園，其近期銷(xiāo)售均價(jià)為9639元/平方米，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為9547元/平方米。

據(jù)每經(jīng)品房小程序，上錦頤園在區(qū)域內(nèi)屬于幼兒園、地鐵配置等配套稍高的小區(qū)，但購(gòu)物以及交通人口結(jié)構(gòu)等方面仍有不足。

具體來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)工作人口占72%，老年人口居多、學(xué)生兒童比例較?。恢苓吂灿写笮♂t(yī)療機(jī)構(gòu)3個(gè)，處于郫都區(qū)內(nèi)中等偏上的水平；而周邊尚無(wú)購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)物舒適度較低。

教育配置方面，上錦頤園周邊雖有4所幼兒園，但只有1所小學(xué)（尚陽(yáng)小學(xué)）；公共交通優(yōu)勢(shì)同樣不明顯，周邊有14個(gè)公交車(chē)站，僅優(yōu)于郫都開(kāi)區(qū)34%的項(xiàng)目。

從消費(fèi)水平來(lái)看，項(xiàng)目周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)52元，相當(dāng)于2-3線城市之間的水平，屬于消費(fèi)檔次適中的區(qū)域。

從上述各維度綜合來(lái)看，每經(jīng)品房小程序顯示，上錦頤園未來(lái)幾年房?jī)r(jià)漲幅將跑平郫都區(qū)平均漲幅，高于區(qū)域內(nèi)38%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-400119561