每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

疫情加速了物業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，也掀起了物業(yè)股的熱潮。

目前已有30家物業(yè)管理企業(yè)在主板上市，其中27家在香港上市，3家登陸A股市場(chǎng)。今年還有10余家企業(yè)已經(jīng)交表，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)明年上市公司會(huì)突破50家。同時(shí)，物業(yè)股股價(jià)和估值也呈現(xiàn)高企態(tài)勢(shì)。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了仲量聯(lián)行大中華區(qū)企業(yè)評(píng)估總監(jiān)陳銘杰。

行業(yè)潛力來(lái)自在管規(guī)模增長(zhǎng)

今年在新冠疫情的沖擊下，公眾對(duì)于公共健康的關(guān)注度大幅提升，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求增加，物業(yè)行業(yè)的服務(wù)范圍也更為廣泛，各物業(yè)企業(yè)也借此時(shí)機(jī)提供了眾多增值服務(wù)項(xiàng)目。

陳銘杰表示，近年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量階段，物業(yè)需求也在逐步升高，這些因素都令市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的收益前景持樂(lè)觀態(tài)度。在城鎮(zhèn)化率、人均居住面積不斷提升，以及政府后勤服務(wù)推向市場(chǎng)等大背景下，物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將維持增量發(fā)展，物業(yè)股還有潛在增長(zhǎng)空間。

“資本市場(chǎng)看重的主要是物業(yè)企業(yè)的成長(zhǎng)潛力。這股潛力的最大來(lái)源便是各物業(yè)公司在管面積規(guī)模的不斷增長(zhǎng)。近年來(lái)眾多物業(yè)企業(yè)的在管面積數(shù)據(jù)上均錄得較大幅度增長(zhǎng)，而達(dá)成這波增幅的路徑主要有三個(gè)：第一，大部分上市的物業(yè)公司具有房地產(chǎn)背景，承接地產(chǎn)母公司的開(kāi)發(fā)物業(yè)可以使物業(yè)管理公司獲得穩(wěn)定收入；第二，利用資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行收并購(gòu)，這些收并購(gòu)除了能幫助物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)在管面積的快速增長(zhǎng)，也給企業(yè)機(jī)會(huì)接觸到更多客戶，為業(yè)務(wù)延伸及拓展奠定基礎(chǔ)；第三，第三方物業(yè)拓展，進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模。另外，隨著基礎(chǔ)服務(wù)收入以及客戶基數(shù)的擴(kuò)大，物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)拓展也有了發(fā)展契機(jī)，為企業(yè)增值帶來(lái)更大的想象空間。”陳銘杰說(shuō)。

增值服務(wù)是未來(lái)發(fā)展方向

除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，目前物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)種類繁多，既有案場(chǎng)、工程、顧問(wèn)咨詢等非業(yè)主增值服務(wù)，也有為業(yè)主帶來(lái)的個(gè)性化專項(xiàng)服務(wù)，如家政、社區(qū)金融、零售、房屋租售和裝修、社區(qū)培訓(xùn)等。近年，物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)收入占比穩(wěn)步上升，且毛利率顯著高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，同時(shí)各物業(yè)企業(yè)也不斷增大對(duì)增值服務(wù)的資本投入。根據(jù)公開(kāi)信息披露，物業(yè)企業(yè)上市募集資金的用途中有10%～20%用于增值服務(wù)拓展。

陳銘杰表示：“這意味著在不遠(yuǎn)的將來(lái)，增值服務(wù)將成為物業(yè)企業(yè)新的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)。”

未來(lái)，增值服務(wù)還將繼續(xù)扮演重要角色。談到具體的增值業(yè)務(wù)，陳銘杰說(shuō)：“就我們項(xiàng)目所見(jiàn)的拓展途徑，主要包括以下幾種：一是自主研發(fā)，如彩生活旗下的彩之云平臺(tái)。二是通過(guò)收購(gòu)并購(gòu)模式達(dá)成，如綠城物業(yè)在2019年完成了對(duì)Montessori Academy早教機(jī)構(gòu)56%的股權(quán)收購(gòu)。三是探索式小股權(quán)投資模式，如南都物業(yè)以增資入股的方式認(rèn)購(gòu)浙江安邦護(hù)衛(wèi)集團(tuán)5%股權(quán)。盡管增值服務(wù)是未來(lái)發(fā)展的方向，但畢竟其經(jīng)營(yíng)環(huán)境、商業(yè)模式還是與傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)相去甚遠(yuǎn)，因此我們也建議客戶對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行定期估值檢視，以便了解投資是否與預(yù)期相符。”

技術(shù)的發(fā)展也為物業(yè)企業(yè)提供了降本增效的途徑。隨著5G與物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的發(fā)展成熟，物業(yè)企業(yè)的智能化升級(jí)能更快捷地為業(yè)主及住戶帶來(lái)優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)，物業(yè)企業(yè)也紛紛推出各類智慧平臺(tái)，幫助業(yè)主足不出戶便可享受報(bào)修、查費(fèi)繳費(fèi)、訂餐、洗衣、購(gòu)物等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，與此同時(shí)也為企業(yè)帶來(lái)了更多利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)雙贏。

另外，非住宅物業(yè)也提供了較大想象空間，商業(yè)物業(yè)的管理費(fèi)用通常較高，但其產(chǎn)生的回報(bào)也更顯著。陳銘杰指出，機(jī)場(chǎng)、地鐵站、醫(yī)院等公共物業(yè)，則因?yàn)樯婕暗綄I(yè)設(shè)備的維護(hù)工作和保障公共場(chǎng)所安全等硬性指標(biāo)，在技術(shù)方面的準(zhǔn)入門檻較高，但也因此較其他類型項(xiàng)目更為穩(wěn)定。企業(yè)應(yīng)對(duì)自身可提供的業(yè)務(wù)技術(shù)進(jìn)行分析，權(quán)衡利弊風(fēng)險(xiǎn)，再?zèng)Q定將向哪方面的市場(chǎng)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。

當(dāng)下最大風(fēng)險(xiǎn)是創(chuàng)新能力滯后

很多物業(yè)公司都選擇了收并購(gòu)來(lái)完成自己規(guī)模的迅速擴(kuò)張，許多擬上市物業(yè)企業(yè)在招股書(shū)中也會(huì)表示使用募集金額來(lái)進(jìn)行收并購(gòu)。

對(duì)此，陳銘杰評(píng)價(jià)道：“企業(yè)收并購(gòu)的決定其實(shí)更多是出于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的考慮。比如有的收并購(gòu)是以擴(kuò)大規(guī)模、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)為目的的，利潤(rùn)指標(biāo)是否能夠有所提升的確是一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于一些以進(jìn)入新市場(chǎng)、開(kāi)拓新業(yè)務(wù)線為目的的收并購(gòu)，短期利潤(rùn)指標(biāo)相比之下似乎就沒(méi)有那么重要的參考意義了。因此，衡量物業(yè)企業(yè)的收并購(gòu)決策，還是應(yīng)該回到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略本身，考慮目標(biāo)公司是否真正符合企業(yè)的發(fā)展需求，能否與企業(yè)的戰(zhàn)略部署相契合。”

陳銘杰還表示，物業(yè)企業(yè)當(dāng)下最大的風(fēng)險(xiǎn)是在創(chuàng)新、科技方面的滯后。目前，許多新的科技可以與物業(yè)服務(wù)結(jié)合，假如物業(yè)企業(yè)不及時(shí)加入科技創(chuàng)新行列，業(yè)主們將會(huì)選擇投入其他物業(yè)公司懷抱。同時(shí)，社會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知仍需提升，這在一定程度上影響物業(yè)費(fèi)收取，而這正是影響一家物業(yè)公司財(cái)務(wù)情況的最重要因素。

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖