每經記者 董青枝    每經編輯 陳夢妤    

“到了今天，我們做任何老的商業(yè)一定會死掉，因為人變了。”寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市建設發(fā)展集團有限公司總裁余英在11月21日的2018觀點商業(yè)年會上直言，“創(chuàng)新這兩個字非常重要，互聯網時代的到來，我相信真正的商業(yè)一定會在模式、產品、運營方面有巨大變化。”

此外，多位業(yè)內人士表示，金融創(chuàng)新本身很重要，但同時也要重視商業(yè)地產本身的盈利能力。

記者 董青枝 攝

商業(yè)創(chuàng)新面臨“三座大山”

會上，世聯行首席技術官黎振偉認為，中國國內商業(yè)正面臨“三座大山”，消費者的要求越來越多樣化，他們重實惠亦重品質，要面對這些消費者非常不容易；存量運營時代逐步到來，而運營是很難的；互聯網時代帶來了很多新的科技，改變很多的消費方式，但更新迭代亦越來越快，適應是一個問題。

福晟土地投資公司副董事長何建華表示，市場永遠是存在的，不要怕追求新，“體驗式消費和新商業(yè)，未來的前景是很大的。”

根據首創(chuàng)鉅大有限公司助理總裁符茲棟提供的數據，預計到2021年，消費者市場的規(guī)模會達到6.2億美元，中國仍然是世界上發(fā)展最快的一個消費市場。

“現在市場最大的變化是消費者在變化，消費者變化之后需求跟著變化。”招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司商業(yè)管理事業(yè)部副總經理王俊標指出，“開發(fā)商要學會對現有的存量項目進行重新包裝、重新定位，符合新的發(fā)展需求，達到優(yōu)化布局，做到提質增效。”

同時，在新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷看來，未來的商業(yè)應該是物質需求加上精神享受，合起來才是真正的商業(yè)終極目標。

而華夏幸福副總裁、商業(yè)事業(yè)部總經理吳艷芬認為，面對“三座大山”，練內功是一個比較有挑戰(zhàn)的方面。“做產業(yè)新城的商業(yè)導入，我們的經驗就是不要貪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引誰和服務誰這兩個角度來深耕細作，并且有穩(wěn)定的團隊。”

值得注意的是，“住宅的創(chuàng)新和商業(yè)的創(chuàng)新是很不一樣的，很難把住宅創(chuàng)新的那一套直接搬到商業(yè)里。地產人轉成商業(yè)人其實是蠻顛覆的，要經歷完全自我否定的過程，然后不斷去思考。”廣州時代商業(yè)管理有限公司總經理王媛媛指出。

以金融創(chuàng)新服務商業(yè)地產

商業(yè)地產的發(fā)展需要金融的支持、資金的推動，但目前的傳統融資渠道逐漸收緊，企業(yè)融資非常困難，這也在一定程度上制約了商業(yè)地產的發(fā)展，金融該如何做出創(chuàng)新，助力商業(yè)地產發(fā)展？

中國長城資產（國際）控股有限公司投資部董事總經理田炯表示，房地產的一個短板就是缺乏長期穩(wěn)定、低成本的資金，在商業(yè)地產尤為突出。“但現在國內資本市場的證券化產品越來越多，包括CMBS、REITs，這一塊我們也在做很多嘗試。”

全國工商聯房地產商會香港及國際分會主席林熙齡則認為，不管是創(chuàng)新還是用傳統的方式做，投資者最后都是看收益率。“現在要想的不單單是創(chuàng)新那么簡單的問題，關鍵是創(chuàng)新以后能否持續(xù)拿到可預計的現金流。”

奧陸資本執(zhí)行首席投資官蔡金強也贊同，現金流很重要，尤其是商業(yè)地產。不過蔡金強指出，“對商業(yè)地產來說，春天就快來了，現在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因為期間融資成本可能會大幅飆升。”

蔡金強補充道，在融資環(huán)境收緊的情況下，做金融創(chuàng)新會有非常大的挑戰(zhàn)，現在更重要的是做一個模式跟運營創(chuàng)新，金融創(chuàng)新并不是非常容易。

但是，元豐資本合伙人古迎輝認為，金融創(chuàng)新往往是在市場環(huán)境最差的時候，被迫使出來的。“回顧歐美的金融創(chuàng)新的歷史，CMBS、REITs等推出來的時候，是美國市場環(huán)境最差的階段。”

對于商業(yè)地產的金融創(chuàng)新，彩灣智本首席顧問、不動產發(fā)展運營專家耿樹森表示，首先還是要學會讓商業(yè)地產項目盈利。“放棄住宅房地產思維，放棄快盈利的觀點，才可能找到盈利點。”