作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一年中最終要的“金九銀十”，今年卻出師不利，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，曾經(jīng)熱鬧的場(chǎng)景已經(jīng)不復(fù)存在。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，9月3日-9月9日期間，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市成交面積環(huán)比下降10.4%，其中一線城市成交環(huán)比降幅超四成。

易居研究院研究員沈昕表示，近期調(diào)控力度不會(huì)放松，市場(chǎng)將受此影響出現(xiàn)降溫；從供給側(cè)來看，考慮到后續(xù)幾個(gè)月開發(fā)商在資金壓力下，推盤節(jié)奏或有加快。

購房熱度降溫，客戶觀望為主

受房產(chǎn)稅等不確定因素影響，不少樓盤客戶觀望情緒較濃，市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，熱點(diǎn)城市的調(diào)控實(shí)際上已經(jīng)有兩年多了。像南京是從去年下半年起，二手房?jī)r(jià)開始萎縮，杭州是今年5月份開始，二手房量大幅下滑，價(jià)格進(jìn)行盤整，而上海樓市從2017年初就已降溫。隨著市場(chǎng)持續(xù)降溫，當(dāng)前銷售態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。

以上海為例，早在去年，上海統(tǒng)計(jì)局便稱，2017年3月之后，上海樓市觀望氣氛濃厚，傳統(tǒng)的“金九銀十”行情并未出現(xiàn)，月度成交量持續(xù)在90萬平方米左右的規(guī)模低位波動(dòng)。

今年9月，首周外環(huán)以外和內(nèi)外環(huán)間已售面積較8月底有一定程度上的下滑。9月3日-9月9日期間，上海成交面積環(huán)比下降40.14%，金九首周表現(xiàn)低迷。

珠三角地區(qū)今年同樣遇冷。根據(jù)合富輝煌研究院數(shù)據(jù)顯示，9月3日-9月9日期間，廣州一周全市商品住宅網(wǎng)簽15萬平方米（約1314套），環(huán)比降38%，深圳因受新政前積壓的網(wǎng)簽釋放影響，網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到高位，但僅1盤新推售，去化率僅11%。

資金面收緊，房企或“以價(jià)換量”

在銀行貸款收緊的背景下，房企資金面壓力加大。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民通過央視財(cái)經(jīng)表示，從整個(gè)房地產(chǎn)杠桿率的角度來講，去杠桿的效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)從銀行申請(qǐng)貸款受到一定的限制，部分開發(fā)商的資金鏈條有偏緊的情況。另外一方面，對(duì)于投機(jī)型購房貸款也做了的限制，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿有一個(gè)加速的作用。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員郭麗巖補(bǔ)充道，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)集中度提高地非?？欤恍┲行》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)監(jiān)管、資金鏈?zhǔn)站o的情況，這就會(huì)導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)在拿地的過程當(dāng)中更加謹(jǐn)慎，房企拿地的節(jié)奏將有所放緩。

根據(jù)克而瑞研究報(bào)告顯示，上半年，170家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率上升為92.56%，較年初增加了4.04個(gè)百分點(diǎn)，60%的企業(yè)的凈負(fù)債率有所上漲；整體的現(xiàn)金短債比略微下降至1.26，部分企業(yè)的短期償債壓力相對(duì)較大。

由于資金承壓，不少房企正在通過加速項(xiàng)目銷售回款的方式實(shí)現(xiàn)內(nèi)部輸血，降價(jià)出貨、加大促銷力度或?qū)⒊蔀橄掳肽甑内厔?shì)。

楊紅旭在接受《時(shí)代周報(bào)》采訪時(shí)表示，開發(fā)商銷售節(jié)奏變慢，外部融資困難，導(dǎo)致資金鏈緊張，而為了回籠資金，緩解資金緊張的態(tài)勢(shì)，部分企業(yè)為了保命，不得已進(jìn)行打折，降價(jià)促銷。估計(jì)企業(yè)降價(jià)幅度在10%–15%。

對(duì)于四季度的樓市，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。下一階段，樓市沖高回落現(xiàn)象逐漸增多，房?jī)r(jià)調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域，熱點(diǎn)城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

來源：華爾街見聞 作者：吳家瑋