每經(jīng)編輯｜每經(jīng)編輯 王嘉琦    

一般來說，能吸引更多人口的地區(qū)，房價漲幅就會越大。但是在加拿大，奇怪的事情發(fā)生了。在那里，房地產(chǎn)泡沫和人口減少的危機(jī)同時存在。

根據(jù)瑞銀的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告，2017年，加拿大的多倫多和溫哥華在房地產(chǎn)泡沫排行上分別位于第一和第四位。

要知道，加拿大的總?cè)丝谥挥?600多萬，到底是什么原因讓這個地廣人稀的國家房價飆升？

一直以來，溫哥華的相關(guān)部門和當(dāng)?shù)鼐用穸颊J(rèn)為移民和外來投資者炒高了房價。但矛盾的是，加拿大移民部門又認(rèn)為，人口老齡化問題是制約甚至是威脅加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素。因此，近日，加拿大政府公布了一項(xiàng)移民計(jì)劃，在今后3年吸納大約100萬名移民，以“確保國家繁榮”。

▲圖片來源：視覺中國

根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，2016年加拿大的人均GDP高達(dá)4.21萬美元（約合27.9萬元人民幣），排名超過了德國、英國；加拿大統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，加拿大工薪一族的人均年薪高達(dá)5萬美元（約合人民幣33.1萬元）。

高收入和高房價同時存在，加拿大能否吸引到移民呢？

加拿大3年“擴(kuò)招”100萬移民

當(dāng)?shù)貢r間11月1日，加拿大政府在官方網(wǎng)站上發(fā)布了2018年—2020年移民計(jì)劃：2018年，移民加拿大的人數(shù)至少要達(dá)到31萬，包括經(jīng)濟(jì)移民、家庭團(tuán)聚移民以及難民，2019年和2020年分別要達(dá)到33萬和34萬。

▲圖片來源：加拿大政府官網(wǎng)

11月3日加拿大統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，加拿大市場共創(chuàng)造了88700個全職工作崗位，但同時有53400個兼職崗位減少。如果算上9月份新增的11.2萬個全職工作崗位，那么今年9月和10月新增全職工作崗位創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。

一方面，就業(yè)崗位的增加意味著市場對勞動力需求上升；另一方面，加拿大人口老齡化問題卻導(dǎo)致勞動力供不應(yīng)求。

1971年加拿大勞動人口相對老年人的比例為6.6比1，2012年該比例縮小為4.2比1，預(yù)計(jì)到2036年只有2比1。加拿大移民部長艾哈邁德·胡森表示，到2035年，有500萬加拿大人將退休。

彭博社預(yù)計(jì)，2017年加拿大GDP增速將達(dá)到3%，但2019，可能會減慢到1.9%。

因此，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)似乎是支持加拿大政府移民“擴(kuò)招”計(jì)劃的。但是，也有人對此提出了反對。

非營利性的新聞組織MotherJones最近發(fā)表的《機(jī)器人將取代你》的文章表示，未來20年，在發(fā)達(dá)資本主義國家一半的工作崗位都將由機(jī)器人占據(jù)。因此，“擴(kuò)招”移民的必要性似乎并不大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，如今，加拿大人口增長的75％依靠移民，到2036年幾乎將完全依靠移民。

移民推升房價 高房價又嚇退移民

最近幾年，以溫哥華和多倫多為主的大城市房價飆升，當(dāng)?shù)鼐用窨嗖豢把浴Ｈ疸y財(cái)富管理9月28日發(fā)布的2017年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，加拿大多倫多面臨的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大，溫哥華排名第四。于是，當(dāng)?shù)卣途用駥⒚^指向了海外投資者。

▲圖片來源：瑞銀2017年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)

為了控制房價，2016年7月，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞?。ㄒ韵潞喎Q“BC省”）政府推出一項(xiàng)針對房產(chǎn)的新政，向海外房地產(chǎn)投資者征收15%的額外房屋轉(zhuǎn)讓稅。

當(dāng)時，BC省省長Christy Clark稱，有證據(jù)表明有一些來自海外的富裕投資者進(jìn)入溫哥華的房地產(chǎn)市場，并且推高了BC省的房價。

BC省財(cái)政廳長Michael de Jong表示：從我們收集的數(shù)據(jù)顯示，在6月10日到7月14日間，外國人在BC省的房產(chǎn)投資額超過10億加元（約50.48億元），其中超過86%的投資都是把錢投在了溫哥華的房產(chǎn)上。政府不會坐視房價無止境的上漲。

在海外投資者中，中國買家被認(rèn)為是推高溫哥華房價的推手。

此前加拿大國家銀行金融分析師彼得·勞特利奇在一份報(bào)告中稱，中國買家在2015年花費(fèi)127億加元（約641億元）在溫哥華購置房產(chǎn)，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售總額的33%。

稅收政策出臺后幾個月，大溫哥華地區(qū)的房價的確發(fā)生了下跌。但2017年以來，當(dāng)?shù)胤績r卻再次回升、甚至超過了去年6月、7月時的水平。

▲圖片來源：大溫哥華房地產(chǎn)部門

同時，BC省15%的房地產(chǎn)交易稅出臺之后，多倫多的房價開始飆升。據(jù)胡潤統(tǒng)計(jì)，2016年6月～2017年6月，多倫多躍居全球房價漲幅第一，漲幅高達(dá)26%；瑞銀統(tǒng)計(jì)顯示，多倫多房價在最近五年上漲50%。有人認(rèn)為，這是海外“炒房團(tuán)”從溫哥華轉(zhuǎn)移到了多倫多導(dǎo)致的。但是，這種說法并沒有數(shù)據(jù)支撐，今年7月，多倫多所在的安大略省政府說，在先前一個月的時間段內(nèi)，海外買家僅占多倫多地區(qū)所有房屋購買的4.7%。

無論如何，加拿大大城市居高不下的房價，嚇退了很多潛在的移民者，尤其是技術(shù)移民。

加拿大統(tǒng)計(jì)局10月25日公布最新一批人口普查數(shù)據(jù)顯示，2001－2016年間，選擇落腳BC省的新移民占加拿大全部新移民的人數(shù)比例逐漸下降。

根據(jù)2001年人口普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年前往加拿大的新移民中，有20.8%選擇在BC省安家，僅次于安大略省（Ontario）（55.9%）。時至2016年，落腳BC省的新移民比例下降至14.5%，排在了安省（39%）、魁北克?。?7.8%）和阿爾伯塔?。?7.1%）之后。

每經(jīng)編輯 王嘉琦