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每經(jīng)記者 黃博文

12月29日，隨著前海兩宗定向港企的商業(yè)用地一塊成功出讓、一塊流拍，深圳今年的土地出讓正式收官。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，2016年深圳土地出讓金額約為1044億元，同比增長(zhǎng)140%，綜合樓面地價(jià)12651元/平方米，同比上漲49%，均創(chuàng)下近年新高。

土地出讓金首破千億

2016年的土地市場(chǎng)在前三季度的高歌猛進(jìn)后，在全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)控之下，四季度有所降溫。全年整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆楦邼q，“地王”成交數(shù)量和土地出讓金創(chuàng)歷史新高。

深圳土地市場(chǎng)在上半年“3.25 新政”后進(jìn)入調(diào)整期，直到6月也未全面復(fù)蘇，龍華上塘和光明兩塊地王的誕生給市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心針。“10.4 新政”的出臺(tái)使市場(chǎng)急速降溫，在一二手市場(chǎng)低迷的情況下，土地市場(chǎng)則表現(xiàn)積極。臨近年尾深圳土地入市節(jié)奏有所加快，12月全市掛牌交易土地計(jì)20幅，為本年單月供應(yīng)最多的月份。 

深圳全年土地出讓有幾個(gè)標(biāo)志性的事件。6月2日，龍華上塘地塊以56774元/平方米的樓面價(jià)刷新全國(guó)單價(jià)；8月29日，寶安大空港地塊以總價(jià)310億奪下全球最大的展館地塊，刷新全國(guó)地價(jià)紀(jì)錄。

為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，深圳出臺(tái)了調(diào)控地價(jià)的措施。12月14日，大鵬和坪山的兩塊純居住用地首次以“雙限雙競(jìng)”的新競(jìng)賣(mài)原則出讓?zhuān)钲谡氐臉O度稀缺依然引起房企的激烈的競(jìng)拍，最終由碧桂園和保利東分別拿下坪山和大鵬地塊。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2016年深圳全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬(wàn)平方米，同比增漲 30.9%。光明、坪山、寶安大空港等政府政策扶持大或規(guī)劃定位明確的區(qū)域表現(xiàn)尤為突出。 

深圳今年全年土地出讓金額約為1044億元，同比增長(zhǎng)140%，綜合樓面地價(jià)12651元/平方米，同比上漲49%，均創(chuàng)下近年新高。整體土地市場(chǎng)由去年的低價(jià)工業(yè)用地主導(dǎo)向高價(jià)的商辦用地主導(dǎo)的轉(zhuǎn)換。僅龍華上塘、光明和大空港三塊地的成交金額就占據(jù)了總成交的60%，可見(jiàn)帶有居住功能的綜合類(lèi)用地以及規(guī)劃完好地理位置優(yōu)越的商業(yè)用地是拉高出讓金額的主力軍。 

在龍崗工業(yè)用地及大空港商辦用地的成交拉動(dòng)下，2016年深圳工業(yè)和商辦用地表現(xiàn)突出。全年共計(jì)27幅工業(yè)用地成交，用地面積約115.1萬(wàn)平方米，占比50.1%。

舊改成新增供應(yīng)主要來(lái)源

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大困境是土地供應(yīng)不足，居住用地緊缺的情況更為嚴(yán)峻。根據(jù)深圳中原研 究中心監(jiān)測(cè)，全年共計(jì) 2 幅純居住用地和2 幅商住綜合用地入市，分別位于龍華、光明、大鵬和坪 山，用地面積約 23.97 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積為87.9萬(wàn)平方米。

自2010年后宅地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)一直在超低位水平。物以稀為貴,供應(yīng)減少樓面地價(jià)卻飛速上漲，2016年深圳宅地樓面地價(jià)為28786元/平方米，環(huán)比略有下降。

在深圳土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商把眼光投向存量土地特別是城市更新項(xiàng)目的并購(gòu)合作，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目往往吸引數(shù)十家企業(yè)的追逐，城市更新已成為深圳土地市場(chǎng)另外一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

自從2009年12月1日開(kāi)始實(shí)施《深圳市城市更新辦法》以來(lái)，政府公開(kāi)默許了協(xié)議出讓土地，之后深圳舊改項(xiàng)目的供應(yīng)就開(kāi)始表現(xiàn)出明顯增加的趨勢(shì)。根據(jù)深圳中原的數(shù)據(jù)，2010年舊改面積占比僅為15.7%，此后逐年上升至2015年的近5成。

2016年，全市新增供應(yīng)面積580.7萬(wàn)平方米，其中舊改面積達(dá)到了330.7萬(wàn)平方米，占比高達(dá)56.9%，舊改在供應(yīng)中的比例不斷加重，已經(jīng)成為了新增供應(yīng)的主要來(lái)源。

順應(yīng)此趨勢(shì)，監(jiān)管層也對(duì)城市更新加強(qiáng)宏觀統(tǒng)籌。2016年11月21日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)上發(fā)布的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此次規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭(zhēng)取完成各類(lèi)城市更新用地規(guī)模30平方公里；完成城市更新固定資產(chǎn)投資約3500億元；完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目....

由此也可見(jiàn)政府大力推舊改的決心,未來(lái)舊改項(xiàng)目將挑起新房供應(yīng)的大梁。