每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強    

◎每經(jīng)記者 楊羚強

今年國慶期間以及節(jié)后，各地出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面強調(diào)保護自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。

在限購令密集發(fā)布之后，房價再次反彈的可能性正變得日趨微弱。2011年，全國第一次限購政策發(fā)布后，樓市的往事還歷歷在目。

與此前一輪樓市調(diào)控政策一步到位、全國一刀切不同，本次調(diào)控呈現(xiàn)出一城一策、連續(xù)加碼等新特點。那么，對蘇州、深圳等地，連續(xù)加碼調(diào)控政策力度，這其中原因何在？

今年國慶節(jié)期間出臺限購政策的20多個城市中，至少有3個今年初或年中已開始實施限購。它們分別是深圳、蘇州和南京。其中，南京的限購政策是在9月26日頒布實施的，為何僅僅過了10天時間，限購力度就要進一步加大？

“因為之前的調(diào)控效果不夠好，房價地價仍然上漲，地方政府必須表明加碼調(diào)控限制房價、地價上漲的態(tài)度。”易居(中國)企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱這樣認為。

公眾號“歐陽先聲”的運營者、新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，主要是地方政府前期的政策相對溫柔，這次是全國統(tǒng)一部署，政策力度自然要加碼。

飆升的地價影響了調(diào)控效果

根據(jù)10月1日公布的9月百城房價，深圳9月的樣本平均價格已經(jīng)達到55001元/平方米，較去年同期上漲41.88%。很難想象，這個城市今年3月剛剛頒布過史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。

3月25日深夜，深圳市人民政府辦公廳在其官網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。通過限貸、升級限購，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)等方式，限制房價的快速上漲。

但這些措施，顯然并沒有能夠抑制飆升的房價，和3月相比，深圳的百城房價樣本平均價格已經(jīng)由48963元/平方米漲到9月份的55001元/平方米，上漲幅度達到12%。

事實上，深圳在今年3月已經(jīng)出現(xiàn)了房價向下調(diào)整的苗頭。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳4月新房價格漲幅收窄，二手房價更是出現(xiàn)回落，環(huán)比下跌0.4%。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，4月份，深圳一手住宅價格49876元/平方米，較3月跌了113元/平方米；成交下跌，僅有2340套，環(huán)比跌幅47.5%，也是深圳這一輪上漲以來的首次下跌。

當(dāng)時深圳有部分專家認為，經(jīng)過近一年的房價快速上漲，深圳樓市將進入調(diào)整期，房價本就已經(jīng)有了下行壓力。

為何幾個月之后，市場預(yù)期卻發(fā)生了巨大變化。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交2618套，環(huán)比增加13.2%，同比減少35.5%；成交均價為61600元/平方米。土地價格的飆升，也許可以為這一波深圳房價在短期內(nèi)的迅速回調(diào)找到原因。

6月2日，電建地產(chǎn)和廣州方榮最終以82.9億元拍得龍華上塘的一宗商住地A816-0060地塊，樓面地價5.6萬元/平方米，（除去幼兒園可售面積13.7萬平方米，樓面價6萬元/平方米）。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，要賣到8.5萬~9萬元/平方米才能賺錢。

一周之后，龍光地產(chǎn)以樓面價每平方米27623元，總價140.6億元奪得光明商住地，成為深圳新的“總價地王”。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉接受媒體采訪時曾表示，“6月深圳兩宗地塊價格非?？鋸?，一個創(chuàng)造了全國總價地王，一個創(chuàng)造了單價地王，這對深圳樓市影響很大。‘3·25新政’過后，深圳樓市處于調(diào)整態(tài)勢，6月市場反彈一度比較明顯，很大程度是因為‘地王’影響。”

8月底，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元總價拍得深圳新會展中心(一期)配套商業(yè)用地，新全國總價“地王”誕生。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，此后一周（8.29~9.04）新房成交均價曾達到70025元/平方米，環(huán)比上漲54.5%。

限購令密集公布：房價見頂時

有跡象表明，在限購令密集發(fā)布之后，房價再次反彈的可能性正變得日趨微弱。

翻看國家統(tǒng)計局公布的《2011年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》（也即限購令密集發(fā)布的那個月份），與1月份相比，2月份環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加了5個，價格上漲的城市個數(shù)減少了4個。

在新房市場，當(dāng)月環(huán)比漲幅超過1.0%的城市有7個，比1月份減少12個；環(huán)比價格漲幅比1月份縮小的城市有44個。與上一年同月相比，70個大中城市中，與1月份相比，2月份環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加5個，價格上漲的城市個數(shù)減少4個。2月份環(huán)比漲幅超過1%的城市有7個，比1月份減少12個。與上一年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。

在二手房市場，環(huán)比價格下降的有4個城市，持平的有16個城市。與1月份相比，環(huán)比價格持平和下降的城市個數(shù)增加了10個，價格上漲的城市個數(shù)減少了10個。與上一年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有3個城市，漲幅回落的有22個城市。

而在一年之后，多數(shù)城市都出現(xiàn)了房價下跌。70個大中城市中，當(dāng)時價格同比下降的城市有27個，比1月份增加了12個。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有32個，漲幅均未超過2.7%。

根據(jù)《2012年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，當(dāng)時70個大中城市中，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。

二手房價格也出現(xiàn)了大幅回落，70個大中城市中，價格下降的城市有45個，持平的城市有14個，上漲的城市有11個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。

與上一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有44個，比1月份增加了7個。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有23個，漲幅均未超過3.3%。

地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上一輪限購令之后，整個房地產(chǎn)行業(yè)進行了一輪大的洗牌。無論是國資企業(yè)，還是外資企業(yè)，在這一輪洗牌中，都減少了規(guī)模，只有民營企業(yè)在這一輪調(diào)控中，實現(xiàn)逆勢快速增長。

其中，最明顯的莫過于國資地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模退出。2011年，國有房企總數(shù)達3427家，占地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)總數(shù)量的3.88%。3年過后，這類企業(yè)總數(shù)就只有1476家，占行業(yè)比例不到1.57%。

同樣，外資房企數(shù)量也在那幾年減少，由2011年的2052家，下滑至2014年的1565家。

但行業(yè)企業(yè)總數(shù)量，在這幾年仍在增長。2011年全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量是88419家，3年后的2014年達到了94197家。

開發(fā)資金由2011年的72944.04億元，3年間升至121991.48億元，市場整體銷售規(guī)模在3年間由原來的5.8萬億元，上升至7.6萬億元。

所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益由2011年的不足7萬億元，擴增至3年后的11.47萬億元。

新擴展的市場份額和規(guī)模，很大程度被市場化的民營房企占領(lǐng)。而從今年的趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會繼續(xù)。