每經(jīng)編輯 杜冉樂    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle)

這年頭，全行業(yè)面臨“資產(chǎn)荒”，年化收益率又一降再降。

昨天，上海青浦的“吾悅廣場”搭乘東方證券“資產(chǎn)專項計劃”的資產(chǎn)證券化“快車”，卻獲得了2倍以上的超額認購，給予那些追求穩(wěn)健收益的優(yōu)先級投資人的預(yù)期收益率5.35%-6.5%。

投資眼光瞄回商業(yè)不動產(chǎn)，投資人將面對的顯示，會像理想一樣豐滿么？

個人買商用房貸款首付7成，一些城市還不給貸！

上述資產(chǎn)專項計劃，看著回報率挺眼饞，買的人也很多，但邦爺要告訴你，都是大資金的機構(gòu)在買！普通投資人買不起！

更悲催的是，這兩天，一則關(guān)于工商銀行“加強個人商用房貸款風險管理（工銀辦發(fā)（2016）402號）”的消息在朋友圈瘋傳，說是“工行規(guī)定個人商用房款最低首付款比例將從50%調(diào)整為70%”。

工行成都某支行行長助理告訴邦爺，他們確實已接到工行總部經(jīng)各級層層下發(fā)的那個文件，申請個人商業(yè)用房首付比例確實已提高到了70%。工行對市場風險最敏感，對風控也歷來都是最嚴格的。

雖然邦爺查詢工行官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，工行至今仍沒有披露任何相關(guān)內(nèi)容。

但從網(wǎng)傳版的工行文件來看，工行總部通知要求下級單位，重點選擇北京、上海、廣州、深圳，以及直轄市、省會城市開發(fā)的項目辦理個人商用房貸款，意在加強對個人商業(yè)貸款合作機構(gòu)和項目的嚴格準入。

工行這種謹慎放貸的做法，難道是要徹底困死一批三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目？

商業(yè)地產(chǎn)風險逼近

邦爺為什么有這個疑問？因為最近第一太平戴維斯對外披露的《中國零售20城（2015-2017）》數(shù)據(jù)不明覺厲：

中國零售市場在2015至2017年將面臨挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型，調(diào)查所涉及的20座城市購物中心年均供應(yīng)增速約16%，而零售商擴張率預(yù)計將低于10%，且呈走緩態(tài)勢。2014年新增供應(yīng)合計約950萬平方米，但2015年底，這一數(shù)字激增至1500萬平方米，這是一個更具挑戰(zhàn)的市場。

這20個城市主要指，北上廣深及天津、沈陽、大連、青島、南京、杭州、蘇州、寧波、武漢、長沙、成都、重慶、昆明、西安等。

其實，現(xiàn)實情況或許比研報表述得更嚴峻，從各地樓市尤其是二線樓市供給側(cè)改革的字里行間，比如“商改住”、“減少商業(yè)用地比重”、“大力發(fā)展住房租賃市場”等，都不難嗅到商業(yè)風險已逼近。

不過目前的情況來看，一二線城市會比三四線城市情況好些。畢竟即使是重慶、武漢、西安、蘇州這樣的區(qū)域中心城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)、人口基數(shù)、商業(yè)消費力幾大指標，還是能夠支撐商業(yè)地產(chǎn)吸納量的。

但邦爺勸大家，三四線商業(yè)能不買就不買吧。具體原因嘛，可以看看邦地產(chǎn)今日第四條～

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。