每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

今年國內(nèi)樓市的并購?fù)醪⒎侨趧?chuàng)的孫宏斌，而是恒大許家印。

根據(jù)恒大地產(chǎn)（03333.hk）、新世界發(fā)展（0017.hk）、新世界中國地產(chǎn)（0917.hk）各自發(fā)布的公告，恒大以總金額135億元（人民幣，下同）分別收購了新世界位于海南?？?、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個項目，總建筑面積近400萬平方米。如無意外，這將成為今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場最大規(guī)模的單筆并購。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，單單在并購市場，許家印已經(jīng)花了接近450億元，在試圖彎道超車的背后，對于今年有望坐穩(wěn)國內(nèi)房企第二把交椅的恒大地產(chǎn)而言，要在未來2~3年內(nèi)超越萬科的野心逐步顯露。

對恒大而言，更重要的是上述三個項目投資回報水平都不低，這將進一步提升恒大未來的整體利潤率。

三項目收益率均高于行業(yè)平均值

根據(jù)公告，恒大地產(chǎn)此次拿下的三個新世界子公司，分別持有位于?？诘男率澜绾５閸u美麗沙項目、廣東惠陽的棕櫚島度假村與土湖下巽項目以及武漢的新華家園與常青花園，三個子公司收購價分別為86億元、11億元、38億元。根據(jù)雙方協(xié)定，恒大此次收購的項目首付款為31.5億，余款可在2年內(nèi)分期付清。

相對低廉的地價，是吸引恒大地產(chǎn)巨資收購的主要原因。資料顯示，新世界美麗沙位于?？谧罘比A的國貿(mào)商圈，擁有一線海景資源，項目總建筑面積近200萬平方米，待開發(fā)面積約152萬平方米。項目于2013年11月開盤，最新一期海景洋房售價約在11000~12000元/平方米。

恒大表示，此次收購價折合約2850元/平方米，而同類項目成交地價早在2013年就達到3733元/平方米。在目前海南樓市逐步回暖的情況下，預(yù)測未來的整體售價至少超過18000元/平方米，投資回報率不低于20%。

新世界棕櫚島度假村則位于惠州市惠陽區(qū)高爾夫路1號，未開發(fā)用地建筑面積為42萬平方米，還擁有占地100萬平方米的高爾夫球場，項目前期主打公寓與別墅，平均售價約在9800元/平方米，目前并無新貨出售。由于項目位于環(huán)深圳一小時生活圈內(nèi)，面對深圳房價兇猛的漲勢，意味著未來將有更多的外溢需求流入到惠陽區(qū)置業(yè)。

恒大表示，惠陽項目收購的待開發(fā)土地樓面價約為1122元/平方米，今年9月成交的同類地價約為1280元/平方米。無論是景觀還是高爾夫資源，棕櫚島相對周邊項目擁有更大的優(yōu)勢，預(yù)測未來的整體售價在11000~18000元/平方米，投資回報率不低于30%。

武漢的兩項目常青花園與新華家園則位于武漢中央CBD范圍內(nèi)，其中常青花園可售建筑面積為126.4萬平方米，新華家園則已全部落成，可售建筑面積僅余3.6萬平方米。據(jù)悉，常青花園是武漢至今最大規(guī)模的居住社區(qū)，生活配套完善，項目于2013年9月開盤，前期單位售價約為9500元/平方米，目前已售罄。

據(jù)悉，武漢項目收購的待開發(fā)土地樓面價約為3500元/平方米，今年2月成交的同類地價約為4258元/平方米。鑒于項目坐擁地鐵資源且地理位置優(yōu)越，預(yù)測未來的整體售價至少超過13000~15000元/平方米，投資回報率不低于25%。

“本次恒大收購的幾個項目，不僅是地價成本相對較低，項目自身質(zhì)素也不錯，像?？陧椖孔鴵硪痪€海景資源，武漢本身屬于重點的二線城市，未來發(fā)展前景可觀，惠陽項目緊鄰深圳，能吸引深圳外溢的購買力。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，由于恒大在這些城市已經(jīng)有項目，管理成本相對更低，而且相對于招拍掛，由于這些項目已經(jīng)處于部分在建階段，意味著恒大不用花太多時間就能通過預(yù)售回籠現(xiàn)金，可謂是一次劃算的買賣。

資深房地產(chǎn)金融界人士黃立沖也認為，許家印與新世界創(chuàng)始人鄭裕彤私交良好，這次買賣也符合了雙方的各自利益：對于新世界而言，通過整體出售撤離自己并不擅長的二三線城市，有助于公司將精力聚焦在一線城市的項目開發(fā)；對于恒大而言，不僅能以低廉的價格獲得大體量的項目，分期付款也降低了對現(xiàn)金流的占用。

顛覆萬科霸主寶座？

此前拿下新世界項目，只是恒大今年以來展開兇猛并購的縮影?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來恒大合共斥資超過430億元展開并購，從新世界地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個大型項目，許家印似乎在用行動證明：他才是這個行業(yè)最兇猛的并購者。

“隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化嚴重，越來越多企業(yè)的日子難過，慢慢退出市場，這給了恒大這樣的龍頭企業(yè)提供了良好的并購機會。”朱一鳴告訴記者，恒大自身如此積極地吞并項目，也顯示出它希望進一步做大規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，萬科實現(xiàn)合約銷售金額2041.2億元，同比增長19.3%，恒大地產(chǎn)同期銷售金額則為1545.3億元，同比增長44%，兩者差距不足496億元。作為后來者的恒大，除了在今年通過并購拿下大量優(yōu)質(zhì)項目，中銀國際研究報告指出，恒大自2011年收購深圳建設(shè)集團成功進入深圳市場后，公司已經(jīng)參與17個舊城改造項目，且大部分位于深圳CBD。隨著部分項目預(yù)計在明年啟動銷售，推動公司銷售業(yè)績大幅增長并非不可能。

“在過去十年，萬科在規(guī)模上一直是行業(yè)老大，但從這幾年的發(fā)展速度來看，自從公司推出合伙人制度后，由于職業(yè)經(jīng)理人會更多從自身利益考慮，公司對于項目選擇上顯得更加謹慎，所以規(guī)模的擴張速度肯定會緩下來。”新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，但對于恒大這樣的后起之秀，如果能取代萬科坐上第一寶座，能獲得的不止是江湖地位，無論是在貸款、拿地、供應(yīng)商談判等環(huán)節(jié)上，都能獲得比現(xiàn)在更強的話語權(quán)，所以恒大做大規(guī)模的決心比萬科更強，甚至可能在某個時間點上真的能取代萬科成為行業(yè)霸主的野心。