每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

當前全國商業(yè)地產(chǎn)已進入存量時代，一二線核心城市均有不少優(yōu)質商業(yè)項目亟需資本化，應如何資本化創(chuàng)新？PE資本已在其中扮演著重要角色。

之前，中信發(fā)起了國內首只私募REITs。近日，九鼎投資擬將旗下PE業(yè)務平臺--昆吾九鼎注入中江地產(chǎn)，相當于一家房企旗下多了一個私募投資平臺，但與傳統(tǒng)房企旗下的地產(chǎn)基金并不相同。

9月24日上午，由《每日經(jīng)濟新聞》報社于南京舉辦的第五屆中國價值地產(chǎn)年會暨2015年中國價值地產(chǎn)總評榜論壇上，昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強表示，在房地產(chǎn)金融上，我們認為整個房地產(chǎn)行業(yè)證券化的市場空間非常大，如果商業(yè)地產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化（簡稱ABS），足以騰挪出10萬億資金。

本土地產(chǎn)金融創(chuàng)新擴圍

截至目前，立誓要做“中國版黑石”的九鼎投資掛牌新三板已一年多，這家被稱為開創(chuàng)國內首家登陸新三板先河的私募投資巨擘，市值從百億飆升至近千億，一度創(chuàng)造了多個行業(yè)第一。

“掛牌新三板之后，公司業(yè)務鏈條做了一些擴充，我們收購了九州證券，發(fā)起設立了PE機構第一家公募基金，也籌建了一個保險公司，今年5月份又收購了中江地產(chǎn)，近期又收購了富通國際香港子公司，也有一個P2P的九信金融。”何強介紹說，九鼎的目標是打造一個在全球有競爭力的綜合性資產(chǎn)管理公司。

實際上，九鼎投資作為國內PE巨頭，在其去年年報中就明確表示，要在固定收益板塊設立不動產(chǎn)基金等重要事項。

這只是當前資本機構深入滲透地產(chǎn)金融的一個縮影。僅在私募投資領域，在中國證券投資基金協(xié)會相關數(shù)據(jù)中，截至今年7月底，基金業(yè)協(xié)會已登記私募基金管理人16604家，已備案私募基金17415只，認繳規(guī)模4.11萬億元，實繳規(guī)模3.34萬億元。

去年，中信旗下發(fā)起了國內首只私募REITs產(chǎn)品，而今年以來，鵬華基金與萬科發(fā)起了首只以前海萬科公館租金收益權為主要投資標的的公募REITs。前不久，萬達與第三方支付平臺快錢公司也發(fā)起了首個互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號”。

何強表示，在融資渠道上，很多針對的還是一些大型企業(yè)，對很多中小型企業(yè)，這些產(chǎn)品、渠道用不上。“我們也想幫助中小型房企或商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠解決上市難、融資難的問題。有句話說的好，有條件我們要上，沒有條件，我們創(chuàng)造條件也要上。”

“去年，我們就針對整個房地產(chǎn)行業(yè)上市、融資這些問題，創(chuàng)新設計了一個方案，就是用我們房地產(chǎn)企業(yè)的股權去換上市公司的股票，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)非常感興趣，最后達成意向合作有1500億的資產(chǎn)，后面跟證監(jiān)會溝通，最終批了300億。”

商業(yè)地產(chǎn)ABS盤活10萬億資金

當前，整個房地產(chǎn)業(yè)的證券化有哪些方式？何強介紹說，第一個是IPO與重組上市，第二類是發(fā)行債券，第三類是現(xiàn)在說的比較多的REITs。

值得一提的是，ABS越來越成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的熱點。何強認為，在國外很多是用商業(yè)抵押、擔保債券，實際上，這種債券占了美國房地產(chǎn)融資市場的三分之一，國內直接發(fā)行債券比較少，多是類似房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但受到發(fā)行人數(shù)的限制。

早在2013年，中國證監(jiān)會曾發(fā)布了《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》（〔2013〕16號），對證券公司通過設立特殊目的載體（簡稱SPV）開展資產(chǎn)證券化業(yè)務，也對基礎資產(chǎn)的范疇做了界定。

今年初以來，隨著《證券公司及基金子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定（修訂稿）》出爐，資產(chǎn)證券化開展主體范圍由證券公司擴展至基金子公司，SPV由專項資產(chǎn)管理計劃修訂為資產(chǎn)支持專項計劃，對基礎資產(chǎn)實行負面清單制，但總體有利于ABS進一步推廣。

日前，世茂集團首單地產(chǎn)物業(yè)ABS成功在上交所上市。前不久，金科股紛也拋出了第二單地產(chǎn)物業(yè)ABS產(chǎn)品。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在上交所發(fā)行的ABS產(chǎn)品總計37款，深交所發(fā)行的ABS總計20款。

在何強看來，全國70萬億信貸余額中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億，按60%抵押貸款比重估算，若進行資產(chǎn)證券化，可達到10萬億規(guī)模。

實際上，大型房企在突破規(guī)?；⒕W(wǎng)絡化和證券化上的難度并不大，但關鍵問題是更多中小企業(yè)，這也是未來的一大商機。

何強表示，九鼎現(xiàn)在就有一個商業(yè)項目計劃，讓商管公司的股東成為項目平臺股東，由平臺掌管這些商管公司的股權，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務平臺。

“我們的計劃是在全國范圍內聯(lián)合數(shù)百家線下實體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務類上市公司，預計整合后的平臺公司利潤達到10億元，市值在兩三百億。”何強說。